長江證券發(fā)布研究報(bào)告稱，維持華潤萬象生活（01209）“買入”評級，預(yù)計(jì)2022-24年歸母凈利為22.2/29.4/37.6億元，同比+29%/32%/28%，為兼具“好賽道”和“好公司”雙重屬性的長期投資標(biāo)的。作為稀缺的全業(yè)態(tài)龍頭，雖然短期業(yè)績增速有所波動(dòng)，但優(yōu)異的商業(yè)運(yùn)營能力、高品質(zhì)快成長的住宅物管業(yè)務(wù)將在利潤表中逐步兌現(xiàn)，看好“商管貴族”長期前景，以及基礎(chǔ)物管市場外拓和母公司開發(fā)業(yè)務(wù)綜合競爭力。

　　長江證券主要觀點(diǎn)如下：

　　購物中心：購物中心業(yè)績彰顯強(qiáng)勁韌性，累計(jì)開業(yè)11個(gè)重奢商場，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者地位優(yōu)勢擴(kuò)大。

　　公司通過“搶市場、搶資源、搶政策”多措并舉，實(shí)現(xiàn)2022H零售額同比+6.6%至597億，還原15億的免租影響后，租金同比+16.7%至84億（同店增速6.7%），整體運(yùn)營業(yè)績彰顯強(qiáng)勁韌性。2022H購物中心基礎(chǔ)物管/商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)營收同比+172.9%/13.6%至2.6/7.5億，毛利率為52%（+4.6pct）、62.7%。2022H公司新開業(yè)6個(gè)購物中心，其中3個(gè)萬象城（?？?、福州、武漢）定位重奢，截至2022H累計(jì)開業(yè)11個(gè)重奢商場，進(jìn)一步鞏固高端市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。上半年積極外拓7個(gè)第三方項(xiàng)目，截至2022H在管72個(gè)購物中心（約794萬方），合約項(xiàng)目133個(gè)（約1419萬方），儲備充裕保障未來開業(yè)量。

　　住宅及其他非商業(yè)物業(yè)：規(guī)模與盈利能力雙升，社區(qū)增值服務(wù)增長發(fā)力。

　　2022H公司在管面積2.5億方，較去年底增長63.5%，收并購并表、直拓量增長助推第三方在管面積占比高達(dá)57.3%，保障后期規(guī)模增長。2022H物管業(yè)務(wù)毛利率同比+3.1pct至21%，其中基礎(chǔ)物管/非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)同比+1.8pct/12.8pct至15.1%（剔除收并購無形資產(chǎn)攤銷影響后為16.2%/38.8%。2022H住宅物管營收同比+40.2%至33.5億，其中基礎(chǔ)物管/非業(yè)主增值/業(yè)主增值服務(wù)同比+37.2%/21.1%/77.7%至23.8/4.1/5.6億。公司發(fā)力構(gòu)筑“一米租售、懶人裝修、一呼管家、潤物直選、芝麻空間”五大社區(qū)增值業(yè)務(wù)模塊，2022H增值服務(wù)營收占比增長3.1pct至16.7%。