九毛九斥資11億收購廣州商廈項(xiàng)目26%股權(quán)，市場恐慌性拋售，公司股價(jià)上周五暴跌20%，市值蒸發(fā)近50億港元，此后九毛九澄清，公司此次收購廣州國際金融城項(xiàng)目并非進(jìn)軍房地產(chǎn)，今日早盤，九毛九反彈10%，市值208億港元。

　　對于傳聞進(jìn)軍房地產(chǎn)，九毛九方面回應(yīng)表示，公司此次收購廣州國際金融城項(xiàng)目并非進(jìn)軍房地產(chǎn)。九毛九目前總部位于廣州馬場路附近，并且是租賃的物業(yè)資產(chǎn)，其內(nèi)部一直有搬遷總部的需求。公司目前有意將其總部遷至目標(biāo)物業(yè)，以期于靠近商務(wù)、時(shí)尚及商業(yè)中心的中心地帶而受益。

　　瑞信發(fā)布研究報(bào)告稱，維持九毛九(09922)“中性”評級，目標(biāo)價(jià)19.5港元。公司擬斥最多11億元人民幣，收購廣州商廈項(xiàng)目26%股權(quán)。該行認(rèn)為收購主要目的是將來搬遷總部，因其總部現(xiàn)時(shí)位于廣州一租賃物業(yè)。

　　報(bào)告中稱，由于公司業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，總部員工人數(shù)增加，加上租金成本上升和租賃合同終止的風(fēng)險(xiǎn)，指其收購理由是可以理解。公司手頭有足夠的現(xiàn)金，收購估計(jì)對價(jià)為10億元人民幣。然而，因非核心業(yè)務(wù)有大量現(xiàn)金流出，以及與房地產(chǎn)市場相關(guān)的不明朗性，預(yù)期市場會出現(xiàn)負(fù)面反應(yīng)。

　　交銀國際發(fā)研報(bào)指，九毛九宣布將收購碧桂園（2007HK/未評級）部分擁有的子公司的26%股權(quán)，間接購買廣州市天河區(qū)廣州國際金融城中的13層優(yōu)質(zhì)寫字樓（總共30,292平方米，即每平米人民幣（下同）33,012元）和3層停車場，將于2026年落成。九毛九將以現(xiàn)金形式支付10億元，作價(jià)占其18.5億元現(xiàn)金余額（截至2022年6月）的54%。

　　根據(jù)交銀國際房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)的看法，在考慮到項(xiàng)目的預(yù)售性質(zhì)，執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)股東持有折扣和2026年完工前潛在的房地產(chǎn)市場下行空間后，人民幣33000元/平方米的價(jià)格存在折讓，但不算是過于便宜。作為小數(shù)股東，九毛九無法控制公司的決策或未來有可能再融資的需求。雖然九毛九將收到的抵押品占其付款的180%，但在假設(shè)違約的情況下，贖回可能會變得復(fù)雜，因?yàn)閭鶆?wù)持有人通常比股權(quán)持有人有還款優(yōu)先權(quán)。

　　交銀將該股評級由買入下調(diào)至中性，該行認(rèn)為此交易使九毛九的財(cái)務(wù)紀(jì)律和風(fēng)險(xiǎn)偏好受到質(zhì)疑。增加的風(fēng)險(xiǎn)可能會對股價(jià)造成沽壓。鑒于將減少的利息收入及較高的折舊費(fèi)用，交銀削減了每股收益預(yù)測。交銀下調(diào)目標(biāo)價(jià)至14.30港元（前為26.60港元），基于25倍2023年市盈率（前為43倍）。