中信證券發(fā)研報(bào)指，從2017-21年國家統(tǒng)計(jì)局的合計(jì)數(shù)據(jù)，1-4季度內(nèi)地商品房住宅銷售面積占比分別為17%、28%、25%、30%，2季度和4季度是房企推盤的關(guān)鍵時(shí)期，尤其是11月和12月。對(duì)于房地產(chǎn)銷售來說，年底沖刺的重要性不言而喻。既然項(xiàng)目層面的現(xiàn)金流難以回籠，母公司償還公開債券的資金來源就要依賴借新還舊。

　　該行認(rèn)為，今年對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的支持政策分為兩個(gè)階段：第一階段是5月通過信用保護(hù)工具和信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具助力了多家民企，第二階段是8月開始的中債增擔(dān)保發(fā)債，但都有各自的局限性。從房企主體利差來看，除了央企地產(chǎn)以外，其他類型房企的主體利差最近1個(gè)月仍以上行為主，當(dāng)前基本處于歷史極高的分位數(shù)。央企和國企開發(fā)商的估值表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，和廣義民企之間形成明顯的區(qū)分。

　　該行從地產(chǎn)債償還資金來源的3條路徑，分析這種現(xiàn)象。首先是銷售惡化程度不同。2022年前9個(gè)月，央企、國企、混合所有制、民企地產(chǎn)的權(quán)益銷售金額增速分別為-25%、-25%、-42%和-53%。其次是并購項(xiàng)目的主動(dòng)權(quán)掌握在央企國企手中，央企國企控制敞口的自主性比較強(qiáng)。最后也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，在于實(shí)控人的支持能力不同。這里面既包括直接的增資，也包括央企、國企在融資渠道上的優(yōu)勢(shì)。