光大證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，維持華潤(rùn)置地（01109）“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，預(yù)計(jì)2022-24年核心EPS為3.82/4.17/4.84元，其信用優(yōu)勢(shì)明顯，融資渠道暢通，土儲(chǔ)充沛，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展提高抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，關(guān)注REITs對(duì)存量運(yùn)營(yíng)板塊的估值重塑作用。公司于12月28日發(fā)布公告，稱(chēng)擬以124億元收購(gòu)華夏幸福(600340)及其相關(guān)子公司持有的4家子公司的股權(quán)及債權(quán)。獲取武漢、南京優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，成本可控，結(jié)利可期，長(zhǎng)期市占率有望提升。

　　光大證券主要觀點(diǎn)如下：

　　收購(gòu)武漢南京優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，交易方案安全可控。

　　通過(guò)本次收購(gòu)，公司將間接取得目標(biāo)公司開(kāi)發(fā)的武漢長(zhǎng)江項(xiàng)目、武漢中北項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱(chēng)“目標(biāo)項(xiàng)目”），以及目標(biāo)公司下屬的子公司（目標(biāo)公司及其下屬子公司合稱(chēng)為“目標(biāo)集團(tuán)”）。截至2022年9月30日，目標(biāo)集團(tuán)的賬面凈資產(chǎn)約8.4894億元。

　　本次收購(gòu)，目標(biāo)集團(tuán)結(jié)欠賣(mài)方的債權(quán)金額約為142.33億元，考慮獨(dú)立第三方資產(chǎn)評(píng)估等因素后，本次收購(gòu)目標(biāo)公司的總代價(jià)為124億元，其中股權(quán)對(duì)價(jià)為4元，其余全為債權(quán)對(duì)價(jià)。本次交易對(duì)價(jià)將分為五期支付，其中2023年內(nèi)支付60億元，2024-26年內(nèi)分別支付20/20/24億元，期間對(duì)價(jià)的完整支付需賣(mài)方完成相關(guān)履約義務(wù)。

　　核心城市市占率預(yù)計(jì)穩(wěn)步提升，折價(jià)收購(gòu)有望增厚利潤(rùn)。

　　據(jù)數(shù)據(jù)，武漢長(zhǎng)江項(xiàng)目、武漢中北項(xiàng)目、南京大校場(chǎng)項(xiàng)目皆位于武漢、南京核心區(qū)域，項(xiàng)目總建筑面積預(yù)計(jì)分別為117.2萬(wàn)、22.3萬(wàn)、63.2萬(wàn)平方米，其中武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目涵蓋寫(xiě)字樓超塔、總部級(jí)濱江寫(xiě)字樓、時(shí)尚購(gòu)物中心、高端住宅公寓等多重業(yè)態(tài)，將打造成武漢重要的濱水綜合體。

　　據(jù)排行榜顯示，2022年前10月，公司在武漢、南京的商品住宅銷(xiāo)售榜分別居第7名、第10名，預(yù)計(jì)本次收購(gòu)將顯著提升公司在武漢和南京的可售資源與品牌知名度，在武漢、南京的銷(xiāo)售市占率有望進(jìn)一步提升。數(shù)據(jù)顯示，武漢長(zhǎng)江項(xiàng)目土地成交價(jià)為116.25億元，武漢中北項(xiàng)目土地成交價(jià)為19.49億元，南京大校場(chǎng)項(xiàng)目土地成交價(jià)為63億元，預(yù)計(jì)本次交易總代價(jià)124億元仍具備一定折價(jià)收購(gòu)的優(yōu)勢(shì)，將助力公司未來(lái)結(jié)算利潤(rùn)的提升。

　　經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健向上，信用優(yōu)勢(shì)顯著。

　　22年1-11月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2517.3億元，同比減少7%，銷(xiāo)售修復(fù)較快，表現(xiàn)優(yōu)于同行平均水平；公司預(yù)計(jì)將使用集團(tuán)內(nèi)部資源或銀行融資進(jìn)行本次收購(gòu)對(duì)價(jià)的支付，22年H1公司平均融資成本3.78%，多渠道融資151億元，融資渠道暢通有力支撐公司收并購(gòu)業(yè)務(wù)。