2014年，彩生活登陸香港資本市場，讓外界重新審視了物業(yè)企業(yè)的價值。隨著碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)兩家“巨無霸”物企上市，物管板塊創(chuàng)下高估值神話，上市物企PE均值一度超50倍。

　　2021年下半年開始，受房地產(chǎn)市場影響，市場再一次審視了物企的價值，板塊估值回歸理性。與此同時，物企上市節(jié)奏明顯放緩，2022年僅3家物企遞表申請上市。

　　今年，第一家叩響聯(lián)交所大門的物企也“姍姍來遲”。

　　2月24日，深圳控股發(fā)布公告稱，擬分拆深業(yè)物業(yè)股份在香港主板上市。同日，深業(yè)物業(yè)向港交所遞交招股書。

　　從簽約面積及管理面積規(guī)?？?，深業(yè)物業(yè)是一家“腰部”物企。據(jù)招股書，該公司截至2023年1月底的總，在管建筑面積約為5930萬平方米，簽約建筑面積約為6190萬平方米。

　　作為參照，截至2022年6月底，銀城生活服務(wù)的在管面積約為6180萬平方米，與深業(yè)物業(yè)相近，彼時前者在管面積在上市物企中位列20名以外。

　　利潤率方面，2022年前9個月，深業(yè)物業(yè)的毛利率和凈利率表現(xiàn)難言出色，低于行業(yè)平均水平。

　　規(guī)模和利潤表現(xiàn)平平無奇，深業(yè)物業(yè)為何在物企上市“沉寂期”勇敢遞表？

　　背靠國資大樹好乘涼，利潤指標(biāo)低于行業(yè)均值

　　深業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)較為常規(guī)，分為城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)。

　　截至2022年9月末，城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)在管建筑面積為2860萬平方米，占比為48.4%；住宅物業(yè)在管面積為2660萬平方米，占比45%；商業(yè)物業(yè)在管面積相對較小，為390萬平方米，占比6.6%。

　　營收方面，2022年前9個月，城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)營收6.97億元，住宅物業(yè)營收5.54億元，商業(yè)物業(yè)營收3.99億元。其中，住宅物業(yè)營收同比上年同期的5.8億元有所下降。

　　總體而言，近年來深業(yè)物業(yè)營收穩(wěn)步增長，2022年前9個月收入同比增長5.6%至15.64億元；2021年?duì)I收則同比增加17.1%至21.52億元。

　　毛利率水平則不算理想，2022年前9個月該公司的整體毛利率為14.6%，整體凈利率則僅為5.5%，低于行業(yè)平均水平。據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，2022年上半年上市物企平均毛利率為23.9%，凈利率為10.4%。

　　這與深業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)分布有關(guān)。

　　總計(jì)貢獻(xiàn)了8成營收的城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)業(yè)務(wù)、住宅物管業(yè)務(wù)毛利率均在10%左右；毛利率相對較高，為24.9%的商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)，營收占比僅為25.5%。

　　此外，由于更多向獨(dú)立第三方提供城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)業(yè)務(wù)服務(wù)，深業(yè)物業(yè)去年前9個月獨(dú)立第三方業(yè)務(wù)的毛利率僅為8.7%。關(guān)聯(lián)方“撐”起了該公司的毛利率水平，由于向關(guān)聯(lián)方提供更多利潤率更高的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營及管理服務(wù)，這部分業(yè)務(wù)毛利率達(dá)22.7%。

　　關(guān)聯(lián)方為深業(yè)物業(yè)帶來了大量業(yè)務(wù)，正如深業(yè)物業(yè)在招股書中所說，自身在中國物業(yè)管理行業(yè)中的競爭優(yōu)勢之一是“強(qiáng)大股東支持和國企背景優(yōu)勢”。

　　但深業(yè)物業(yè)的發(fā)展一定程度上也受限于此。

　　以城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)業(yè)務(wù)為例，這項(xiàng)業(yè)務(wù)一般由企業(yè)與地方政府簽訂合同。該公司表示，由于地方政府在公共物業(yè)管理方面的政策，其城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)擴(kuò)張可能受到地域限制，無法保證此項(xiàng)業(yè)務(wù)能夠如預(yù)期成功地?cái)U(kuò)展到全國。

　　同時，深業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)分布也與“重倉”大灣區(qū)的母公司深圳控股一致，公司2022年前9個月在大灣區(qū)的在管面積占比為63%，營收占比則為77.5%。

　　雖大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)較為活躍，但大部分業(yè)務(wù)集中于一地意味著公司業(yè)績受當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策影響較大。而在大灣區(qū)“舒適區(qū)”之外，深業(yè)物業(yè)需要向外界證明其成長性。

　　民企“徘徊”之下，央國企或成物企上市主力

　　作為今年第一家初次遞表的物企，深業(yè)物業(yè)“地方國資”、“腰部物企”、“業(yè)績平平”的標(biāo)簽，反映了未上市物企尤其是民企在板塊估值回調(diào)下的謹(jǐn)慎。過去兩年，物企上市節(jié)奏明顯放緩。

　　從遞表企業(yè)看，據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2021年有34家物企遞表，年內(nèi)遞表并成功上市的物企有9家；2022年僅3家物企遞表，6家成功上市，且萬達(dá)商管、龍湖智創(chuàng)生活、眾安智慧生活等企業(yè)要么多次遞表，要么通過聆訊后選擇暫緩上市，在資本市場門前“猶豫徘徊”；2023年截至目前，僅深業(yè)物業(yè)遞表申請上市。

　　從上市時間看，2022年新上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時294天，較2021年13家新上市物企平均用時延長89天，較2020年17家新上市物企平均用時延長157天。這當(dāng)中既有聯(lián)交所審批趨的原因，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場低迷，物企的增長性受到懷疑。

　　這種對“增長性”的擔(dān)心也體現(xiàn)在資本市場數(shù)據(jù)上，2021年下半年來，物管板塊估值持續(xù)回調(diào)。

　　據(jù)克而瑞物管的數(shù)據(jù)，2021年初，物業(yè)板塊PE均值集中分布在30—40倍，年末則下行至17.64倍；2022年10月31日，物業(yè)板塊估值更是將至歷史最低，僅為8.4倍。

　　即便有去年底以來房地產(chǎn)政策“助陣”，物業(yè)股估值也僅在年末回升至10.94倍，仍處于低位。

　　但同期，央國企物企展現(xiàn)了更好的抗風(fēng)險(xiǎn)和抗周期性，物業(yè)板塊估值持續(xù)回調(diào)期間，其估值均值也超10倍。

　　“國資背景物企擁有穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源，規(guī)模優(yōu)勢更加顯著，特別是在地產(chǎn)低迷時期，央企背景物企規(guī)模的成長性更加顯著?！笨硕鹞锕芊治龅?。

　　克而瑞分析道，一方面，目前僅14家央國企物企上市，仍有多數(shù)尚未上市，在國企改革持續(xù)深化和推進(jìn)下，央國企有望啟動上市；另一方面，隨著民企暴雷事件頻發(fā)，同時央國企展現(xiàn)了更好的信用和穩(wěn)定性，資本市場將更青睞這部分企業(yè)。