4月17日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)（HK03377）公布了2022年度報(bào)告。報(bào)告顯示2022年度遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額約1003億元，行業(yè)排名提升至第20名，同比提升近10位，營業(yè)額為461.27億元，毛利為23.77億元。

　　而在早先的4月11日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也披露了今年前三月的銷售狀況：協(xié)議銷售額人民幣約165.5億元，同比增長10%，3月單月實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額人民幣約81.9億元，環(huán)比增長61.5%。

　　2023年以來，房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境和信貸環(huán)境明顯好于2022年。但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和市場預(yù)期恢復(fù)需要時間，行業(yè)還有一段春寒料峭之路要走。遠(yuǎn)洋集團(tuán)積極應(yīng)對市場環(huán)境變化，確保了經(jīng)營的持續(xù)推進(jìn)和債務(wù)的按時兌付。

　　一二線城市銷售占80%

　　根據(jù)年報(bào)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)及其合營企業(yè)和聯(lián)營公司截至2022年12月31日止十二個月的協(xié)議銷售總額為1002.90億元，全年的協(xié)議銷售樓面面積約6154000平方米，平均銷售價格下降7%至每平方米約人民幣18000元。從區(qū)域看，來自北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中及華西區(qū)域的物業(yè)開發(fā)收入占比分別為12%，29%，22%，15%，18%及4%。

　　需要注意的是，在遠(yuǎn)洋的銷售構(gòu)成中，來自一二線城市的協(xié)議銷售額占全體約80%。這就表明，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的業(yè)務(wù)分布大多在熱點(diǎn)城市，這為該公司的后續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。值得一提的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在北京、天津等一二線城市已深耕多年，在當(dāng)?shù)厥袌鰮碛蟹€(wěn)定的市場占有率。2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在北京實(shí)現(xiàn)180億元銷售額，位列當(dāng)?shù)氐诰?。此前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)曾連續(xù)13年位列北京前十。在天津，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年完成86億元銷售，位居當(dāng)?shù)氐诙?。?009年以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已連續(xù)14年位列天津房企成交前十。

　　土儲方面，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)購入7幅土地，總樓面面積及應(yīng)占權(quán)益面積分別約為668000平方米及486000平方米。其中，新購入項(xiàng)目平均購買成本為每平方米約7800元，按可售總樓面面積計(jì)算，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲備的每平方米平均土地成本約為7100元。

　　同時，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也在積極布局城市更新業(yè)務(wù)，持續(xù)大力推進(jìn)舊改，目前已簽約舊改項(xiàng)目近1400萬平方米，主要分布在深圳、東莞、珠海、中山等大灣區(qū)重點(diǎn)城市；已轉(zhuǎn)化及獲取土儲共346萬平方米；2022年完成深圳天祺項(xiàng)目和天璞項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，預(yù)計(jì)將于2023年陸續(xù)推出。

　　從目前的儲備看，這些土儲能夠支撐企業(yè)未來3年發(fā)展。

　　持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)

　　資金方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年新增開發(fā)貸超百億元，銀行融資渠道保持暢通；公開市場融資74億元，包括4億美金美元債，20億元PPN，13.2億元公司債回轉(zhuǎn)售和13.03億元REITs發(fā)行；連同尚未使用的授信額度約1652億元，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在公告中表示：“對其流動性充滿信心”。

　　2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全額完成到期有息債務(wù)的兌付，并逐步以抵押借款替換信用類融資，持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。2023年2月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成30億元PPN兌付；3月，完成“19遠(yuǎn)洋02”及次級永續(xù)債的票息兌付工作。

　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示：“2023年，隨著房地產(chǎn)寬松措施出臺，刺激購房需求，我們也將繼續(xù)積極主動進(jìn)行債務(wù)管理，加強(qiáng)流動性管理，以維持遠(yuǎn)洋集團(tuán)有足夠資金開展各類業(yè)務(wù)。”

　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)的“足夠資金”，一方面是其穩(wěn)定的經(jīng)營和過硬的產(chǎn)品實(shí)力，另一方面則是和其大股東支持相關(guān)。

　　作為遠(yuǎn)洋集團(tuán)的最大股東，中國人壽多年來一直支持遠(yuǎn)洋集團(tuán)的發(fā)展，連續(xù)多年來雙方都會簽署金融框架協(xié)議，中國人壽可以根據(jù)其投資需求認(rèn)購遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的金融產(chǎn)品。

　　3月30日，中國人壽副總裁劉暉表示：“作為大股東，中國人壽高度關(guān)注遠(yuǎn)洋集團(tuán)的經(jīng)營情況，將持續(xù)通過市場化的公司治理手段，進(jìn)一步推動遠(yuǎn)洋加強(qiáng)戰(zhàn)略制定、運(yùn)營管理和風(fēng)險管控，協(xié)助其穩(wěn)健經(jīng)營。當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)基本面迎來了積極的變化，市場也在筑底修復(fù)中，中國人壽將支持遠(yuǎn)洋走出低谷，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

　　中國人壽向遠(yuǎn)洋集團(tuán)提供的支持是多方面的。如在金融產(chǎn)品認(rèn)購方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年12月發(fā)行一筆13.03億元的REITs產(chǎn)品，得到中國人壽及廣發(fā)銀行的參與認(rèn)購；資產(chǎn)盤活方面，中國人壽先后就北京頤堤港一期、中國人壽金融中心等不動產(chǎn)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)達(dá)成合作，助力后者回籠資金約30億元。此外，雙方在養(yǎng)老領(lǐng)域亦有合作。

　　一季度同比增長10%

　　從第一季度數(shù)據(jù)看，各方面數(shù)據(jù)都在顯現(xiàn)出公司經(jīng)營向好。

　　4月11日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布2023年1~3月未經(jīng)審核的營運(yùn)數(shù)據(jù)。2023年1~3月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額人民幣約165.5億元，同比增長10%；3月實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售額人民幣約81.9億元，環(huán)比增長61.5%。在克而瑞榜單上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)排名較去年同期提升4個名次。

　　行業(yè)第三方數(shù)據(jù)顯示，1~3月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)于多個城市銷售表現(xiàn)良好，在濟(jì)南、天津分別位列第一、第三，在大連、無錫、廊坊等城市位列前十；其中，天津未來城、廊坊遠(yuǎn)洋光華城穩(wěn)居城市銷售第一。

　　此外，2023年一季度，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在深圳、天津、武漢、揚(yáng)州等城市已完成近9000套房源的高品質(zhì)交付。

　　在銷售向好、平穩(wěn)交付的同時，遠(yuǎn)洋集團(tuán)自去年12月以來還成功與多家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得授信額度逾1300億元，銀企戰(zhàn)略性合作持續(xù)深化。

　　據(jù)了解，遠(yuǎn)洋集團(tuán)非有息負(fù)債科目如供應(yīng)鏈ABS、商票等債務(wù)已清零，2023年無償付壓力。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外再融資壓力小，美元債2023年無到期，下一筆美元債到期為2024年7月30日。國內(nèi)評級機(jī)構(gòu)中誠信國際和聯(lián)合資信等也亦維持了遠(yuǎn)洋集團(tuán)AAA級信用評級，目前是國內(nèi)最高級別。 文/王西嶺