國(guó)聯(lián)證券發(fā)布研究報(bào)告稱，隨著線下消費(fèi)復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，目前存量購(gòu)物中心體量達(dá)5.03億平方米?？捎^的存量及增量，為商管市場(chǎng)帶來了廣闊的發(fā)展空間，看好商管行業(yè)前景，預(yù)計(jì)商管市場(chǎng)將提升至萬億規(guī)模。通過精益化管理等方式，頭部商管企業(yè)盈利能力有望持續(xù)提升。隨著商管服務(wù)要求提升及輕資產(chǎn)擴(kuò)張加速，有強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的頭部企業(yè)將持續(xù)拓展市占率，建議關(guān)注商業(yè)管理龍頭企業(yè)。

　　▍國(guó)聯(lián)證券主要觀點(diǎn)如下：

　　商管需求持續(xù)提升，市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到萬億。

　　購(gòu)物中心存量持續(xù)增長(zhǎng)，2022年末，全國(guó)存量購(gòu)物中心5685個(gè)，體量達(dá)5.03億平方米，同比增長(zhǎng)約5.9%。隨著存量改造項(xiàng)目及新項(xiàng)目開業(yè)入市，購(gòu)物中心業(yè)主對(duì)優(yōu)質(zhì)商管服務(wù)的需求持續(xù)提升，商業(yè)地產(chǎn)在管建筑規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，商管市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)大，預(yù)計(jì)2025年商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將突破1.2萬億元。

　　商管行業(yè)集中度有望上升，新開業(yè)項(xiàng)目CR5提升至30%。

　　按照購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)收入來計(jì)算，2019年我國(guó)商管行業(yè)CR5為23.4%。隨著業(yè)主對(duì)高質(zhì)量商管業(yè)務(wù)的需求進(jìn)一步加大，頭部效應(yīng)明顯，龍頭企業(yè)有望進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。2022年15家規(guī)模企業(yè)開業(yè)項(xiàng)目153個(gè)，占比上升至42%，前5家規(guī)模企業(yè)開業(yè)項(xiàng)目占比超30%。

　　頭部企業(yè)加速輕資產(chǎn)擴(kuò)張，輕資產(chǎn)項(xiàng)目占開業(yè)項(xiàng)目30%。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金壓力較輕，多家房企提速輕資產(chǎn)項(xiàng)目的布局，推動(dòng)自身輕資產(chǎn)板塊走向資本市場(chǎng)。2019年來，寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、星盛商業(yè)、中駿商業(yè)等多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體，相繼在港股上市。新開業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)增加，2022年新開業(yè)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到118個(gè)，同比增加約15.7%，占全部開業(yè)項(xiàng)目的32%。

　　商管公司經(jīng)營(yíng)提效，毛利率普遍升至30%以上。

　　頭部商管公司持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理，不斷推動(dòng)輕資產(chǎn)擴(kuò)張，普遍提升毛利率水平。2018-2022年，萬達(dá)商管毛利率由41.3%提升至近50%，華潤(rùn)萬象生活整體毛利率由15%提升至30.1%，商管業(yè)務(wù)毛利率提升至50%，寶龍商業(yè)毛利率由27.1%提升至32.7%，星盛商業(yè)毛利率由51.7%提升至55.7%。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　線下消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期、商管行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期、輕資產(chǎn)管理輸出效果不及預(yù)期。