盡管整個房地產(chǎn)行業(yè)仍然處在周期底部，但政策釋放的積極信號已然出現(xiàn)，市場情緒升溫在即。站在當(dāng)下來看，房地產(chǎn)行業(yè)過去經(jīng)歷至暗時刻，仍不乏優(yōu)質(zhì)的房企，扛住了壓力，憑借獨(dú)特的商業(yè)模式、良好的經(jīng)營管理，保持了韌性生長。

　　近日，新城控股(601155.SH)交出2023年業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，2023年，公司實(shí)現(xiàn)營收1191.7億元，同比增長3.22%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤7.4億元，在行業(yè)深度調(diào)整之際，新城控股保持正向盈利。

　　1· 穩(wěn)健的財務(wù)基本面，持續(xù)夯實(shí)雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢

　　從新城控股交出的這份年度成績單來看，有如下兩個核心亮點(diǎn)值得關(guān)注。

　　其一，公司財務(wù)基本面呈現(xiàn)出穩(wěn)健的態(tài)勢，經(jīng)營安全性持續(xù)得到鞏固。

　　一方面，新城控股現(xiàn)金流管理表現(xiàn)出色，為公司穩(wěn)健經(jīng)營提供了堅實(shí)支撐。

　　從經(jīng)營層面來看，過去一年，新城控股在保持去化的同時，回款率持續(xù)維持在高位。2023年實(shí)現(xiàn)回款金額812億元，回款率107%，位居行業(yè)前列。銷售回款方面的良好表現(xiàn)，有力保障了公司的資金流動性和運(yùn)營穩(wěn)定性。

　　與此同時，公司在手現(xiàn)金充裕，截至2023年末，新城控股在手現(xiàn)金余額達(dá)190億元。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額達(dá)102億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流已連續(xù)6年為正。

　　另一方面，公司持續(xù)取得融資突破，有息負(fù)債規(guī)模保持在低位，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，融資成本有效下降。

　　過去一年，公司積極償債，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。如期償還境內(nèi)外公開市場債券共計107.45億元。債務(wù)規(guī)模有所下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。截至2023年底，公司有息負(fù)債規(guī)模571億元，同比壓降142億元；合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債降至52.08億元。

　　公司在融資端持續(xù)保持暢通，年內(nèi)成功發(fā)行多筆債券，有效降低了財務(wù)成本，增強(qiáng)了財務(wù)安全性。過去一年，公司平均融資成本為6.2%，較2022年末下降32個基點(diǎn)。

　　值得一提的是，公司在各大銀行等金融機(jī)構(gòu)的資信狀況維持良好，為其提供了強(qiáng)大的資金支持和靈活運(yùn)作的空間。截至2023年末，新城控股獲得各大銀行給予的集團(tuán)授信總額度合計為1090億元，其中已使用授信281億元，仍有充裕的未使用授信額度可供利用。

　　其二，雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢持續(xù)凸顯，商管業(yè)績貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提升。

　　新城控股始終堅持"住宅+商業(yè)"雙輪驅(qū)動的運(yùn)作模式，公司在夯實(shí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的同時，持續(xù)發(fā)力商業(yè)管理，取得了顯著的成果。

　　2023年新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入達(dá)113.24億元，同比增長13.17%，對業(yè)績貢獻(xiàn)進(jìn)一步提高。

　　過去一年，公司新開業(yè)22個吾悅廣場，在行業(yè)中位居前列。截至23年底，公司已開業(yè)吾悅廣場數(shù)量達(dá)161座，平均出租率96.48%。截至期末，公司已在全國布局198座吾悅廣場。

　　不論是從已開業(yè)項(xiàng)目的成績還是委托管理的成績都能夠看到，公司在商管領(lǐng)域強(qiáng)大的招商運(yùn)營能力和商管輸出能力?；诖?，商業(yè)板塊持續(xù)為公司貢獻(xiàn)利潤增量，為公司帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不斷助力公司穿越周期。

　　2· 審視新城控股價值重估的四大切面

　　站在當(dāng)下深入探討新城控股的價值機(jī)遇，如下四個關(guān)鍵切面值得深入探討。

　　a· 行業(yè)修復(fù)預(yù)期

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，市場對于行業(yè)未來的走向存在一定的不確定性。然而，一些跡象正表明房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來好轉(zhuǎn)。

　　隨著政策支持的力度逐漸增強(qiáng)，圍繞供需兩端助力行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，與此同時，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也在逐步改善之中，地產(chǎn)板塊估值見底，都將支持行業(yè)邁向新的拐點(diǎn)。

　　此前浙商證券研報觀點(diǎn)即指出，當(dāng)前地產(chǎn)板塊下行空間有限，2024年"低估值+預(yù)期差"會持續(xù)推動地產(chǎn)板塊估值修復(fù)。

　　b· 公司穩(wěn)健的經(jīng)營實(shí)力獲持續(xù)驗(yàn)證

　　從公司在行業(yè)底谷階段中的表現(xiàn)，不難看到新城控股展現(xiàn)出了持續(xù)穩(wěn)健的經(jīng)營實(shí)力，具備穿越行業(yè)及市場周期的特質(zhì)。

　　基于這一能力，不僅有助于增強(qiáng)市場投資者對公司的信心，同時隨著行業(yè)的困境好轉(zhuǎn)，其安全底座、行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢也將得到加固。憑借扎實(shí)的基本面和強(qiáng)大的核心競爭力，新城控股有望在新的行業(yè)發(fā)展周期中繼續(xù)脫穎而出。

　　c· 短期業(yè)績與長期成長性具備看點(diǎn)

　　從地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)來看，新城控股在短期和長期均展現(xiàn)出了不俗的成長潛力。

　　一方面，公司擁有豐富的優(yōu)質(zhì)土儲，截至2023年末，新城控股可售土地儲備3884萬方，其中一二線城市占比40%、長三角三四線城市占比21%。這一龐大的土地儲備為公司未來持續(xù)的發(fā)展提供了有力支持。

　　另一方面，公司待結(jié)轉(zhuǎn)資源豐富。過去的2023年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額759.83億元，合同銷售面積968.78萬平方米。截至2023年末，公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積2170.12萬方(含合聯(lián)營項(xiàng)目)，充足的未結(jié)資源為新一年的業(yè)績提供了扎實(shí)保障。

　　從商管運(yùn)營層面來看，歷經(jīng)十五載的深耕經(jīng)驗(yàn)，公司商業(yè)板塊持續(xù)兌現(xiàn)成長，成為公司的第二增長曲線，夯實(shí)公司整體的經(jīng)營發(fā)展。展望未來，隨著戰(zhàn)略縱深持續(xù)推進(jìn)，板塊業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張以及運(yùn)營能力的持續(xù)挖潛，該業(yè)務(wù)板塊還將為公司未來的增長打開更大的想象空間。

　　值得一提的是，在去年10月新商會期間，新城控股還正式發(fā)布"深度運(yùn)營策略"，聚焦吾悅廣場服務(wù)能力和經(jīng)營坪效的進(jìn)一步提升，實(shí)現(xiàn)吾悅廣場更大價值。

　　短期來看，公司2024年預(yù)計新開業(yè)吾悅廣場12座(包含委托管理在營項(xiàng)目)，2024年商業(yè)運(yùn)營總收入目標(biāo)125億元，較2023年實(shí)現(xiàn)的商業(yè)運(yùn)營收入提高10.39%。依循這一規(guī)劃，也已看到公司清晰的業(yè)績成長路徑。

　　d· 雙輪驅(qū)動模式下的價值重塑

　　新城控股采取了雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略模式，在房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營兩個領(lǐng)域均取得了良好的成績。

　　這種模式下，公司不僅可以通過房地產(chǎn)開發(fā)獲取穩(wěn)定的銷售收入，還可以通過商業(yè)運(yùn)營獲得穩(wěn)定的租金收入和物業(yè)管理費(fèi)收入。

　　與此同時，新城控股在商管方面也展現(xiàn)了高毛利率水平，財報顯示，2023年，公司物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)到了69.90%。不難預(yù)期，隨著這一板塊體量的持續(xù)擴(kuò)大，后續(xù)也將不斷增厚公司在利潤端的表現(xiàn)。

　　基于這一具有穩(wěn)定現(xiàn)金流特征的業(yè)務(wù)板塊的優(yōu)異表現(xiàn)，公司也將有效降低整體經(jīng)營風(fēng)險，提升盈利能力和持續(xù)發(fā)展能力。

　　相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司的這一模式也將更具備安全性與穿越周期的實(shí)力，擁有獲得市場溢價乃至估值重塑的基礎(chǔ)。

　　3· 結(jié)語

　　隨著財報的發(fā)布，新城控股獲得了一眾機(jī)構(gòu)的看好。

　　其中，銀河證券研報指出，公司已售未結(jié)資源充足，業(yè)績提前鎖定；商業(yè)運(yùn)營持續(xù)增長，雙輪驅(qū)動支撐公司收入；公司經(jīng)營良好，融資保持通暢。維持公司"推薦"評級。

　　方正證券研報觀點(diǎn)認(rèn)為，公司在回款方面成效顯著，已售未結(jié)資源豐富，商業(yè)輸出能力不斷提升。首次覆蓋給予"推薦"評級。

　　平安證券提到，公司商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營良好，"住宅+商業(yè)"雙輪驅(qū)動模式仍有望為后續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航，維持"推薦"評級。

　　東吳證券觀點(diǎn)則表示，新城控股采取了輕重并舉的策略，聚焦高能級城市，商業(yè)運(yùn)營穩(wěn)健。作為優(yōu)質(zhì)民企，公司的融資環(huán)境有所改善，看好其中長期發(fā)展，維持"買入"評級。

　　從各大機(jī)構(gòu)對新城控股的看好邏輯來看，一方面，其普遍認(rèn)可公司雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略模式，認(rèn)為這將為公司提供穩(wěn)定的收入來源和盈利增長空間。與此同時，其也高度看好公司的資源儲備和商業(yè)輸出能力，特別是對于已售未結(jié)資源的豐富程度以及商業(yè)運(yùn)營的持續(xù)增長表現(xiàn)表示信心。此外，各機(jī)構(gòu)也對公司的財務(wù)狀況和融資環(huán)境持樂觀態(tài)度，認(rèn)為新城控股有能力應(yīng)對挑戰(zhàn)并保持穩(wěn)健發(fā)展。

　　透過市場專業(yè)機(jī)構(gòu)的視角，也足以看到，新城控股具備良好的經(jīng)營基礎(chǔ)和業(yè)績成長潛力，未來伴隨行業(yè)逐步回暖，在新的市場周期中，相信公司也將獲得更優(yōu)異的表現(xiàn)。