1、邁入政策紅利期，房地產(chǎn)板塊拐點(diǎn)已至？上周五，央行接連放出多個(gè)大招，引爆整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　從取消住房貸款利率政策下限，下調(diào)公積金貸款利率，到史上最低首套房比例下限，再到央行將設(shè)立3000億保障性住房再貸款，一系列超預(yù)期的政策下，港股、A股甚至連美股市場(chǎng)，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)的概念股均展現(xiàn)出強(qiáng)勁的漲幅表現(xiàn)。

　　在筆者看來(lái)，政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)板塊的影響是顯著的，這不僅在于政策落地后直接對(duì)行業(yè)基本面的正向作用，還在于對(duì)整個(gè)市場(chǎng)信心的恢復(fù)預(yù)期。不論是消費(fèi)行為還是投資行為都將帶給市場(chǎng)正反饋，推動(dòng)已經(jīng)沉寂多時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走出谷底。

　　近日，相關(guān)研報(bào)即提到此前美國(guó)房地產(chǎn)板塊的經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)行情的表現(xiàn)指引了方向。

　　在2008年底至2009年初，美國(guó)政府實(shí)施了一系列金融救助措施，旨在為市場(chǎng)注入積極信號(hào)，盡管當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面尚未完全穩(wěn)定，但這些措施已經(jīng)對(duì)股價(jià)帶來(lái)了提前的催化效應(yīng)。

　　具體來(lái)看，美國(guó)新建住房的銷售低谷是在2010年11月出現(xiàn)的，而像霍頓（Horton）等美國(guó)頭部房地產(chǎn)開發(fā)商的股價(jià)則在2009年1月觸底，隨后股價(jià)開始波動(dòng)上升。

　　（來(lái)源：wind，國(guó)金證券）站在當(dāng)選時(shí)點(diǎn)，有理由相信，盡管房地產(chǎn)企業(yè)的基本面可能還需要時(shí)間來(lái)反應(yīng)，但市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了積極的變化，這將為房地產(chǎn)板塊帶來(lái)新的投資機(jī)遇。

　　實(shí)際上，從樓市新政公布后的這個(gè)周末來(lái)看，售樓處“忙不過(guò)來(lái)”成了多地樓市出現(xiàn)的熱詞，樓市被激活已經(jīng)肉眼可見。

　　2、什么樣的房企具備可持續(xù)的右側(cè)機(jī)會(huì)？如若留意到整個(gè)房地產(chǎn)板塊近期的表現(xiàn)，不難發(fā)現(xiàn)其實(shí)地產(chǎn)板塊的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)已久。

　　從富途行情顯示的港股內(nèi)房股板塊表現(xiàn)來(lái)看，自4月16日至今，整個(gè)板塊的漲幅已經(jīng)達(dá)到了50%以上。

　　（來(lái)源：富途行情）對(duì)此，也有不少機(jī)構(gòu)開始向市場(chǎng)表示出了謹(jǐn)慎的提醒。

　　其中，近日大摩就將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)板塊的看法從“有吸引力”下調(diào)至“與大市一致”。

　　大摩在報(bào)告中稱，盡管在政策放松和投資者情緒改善的推動(dòng)下，中資地產(chǎn)股4月中旬以來(lái)已大漲約50%，但基本面仍然疲弱，且下半年的不確定性較高。其認(rèn)為，房地產(chǎn)庫(kù)存清理計(jì)劃的實(shí)施可能會(huì)因資金規(guī)模低于預(yù)期而令人失望；住房以舊換新政策和高線城市全面取消限購(gòu)或引發(fā)二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)大增，短期房?jī)r(jià)下行壓力加大。

　　在此背景下，大摩建議投資者繼續(xù)選擇防御性個(gè)股。大摩提示風(fēng)險(xiǎn)的觀點(diǎn)頗有點(diǎn)“潑冷水之嫌”，不過(guò)依照當(dāng)前情況來(lái)看，正所謂信心比黃金更重要。近期一系列政策實(shí)際上帶來(lái)的正向效應(yīng)有可能被機(jī)構(gòu)低估。

　　如若市場(chǎng)認(rèn)可大摩的觀點(diǎn)，后續(xù)基本面的兌現(xiàn)不理想，那么如其建議選擇防御性個(gè)股不失為明智之選，既避免了后續(xù)板塊繼續(xù)強(qiáng)化行情下的踏空風(fēng)險(xiǎn)，也能夠在高安全邊際中等待市場(chǎng)的新機(jī)遇。

　　那么，在整個(gè)板塊頗有走出右側(cè)的趨勢(shì)下，如何錨定防御性的機(jī)會(huì)？以下幾個(gè)邏輯值得參考。

　　首先，房企穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)質(zhì)素大于一切。

　　不可否認(rèn)，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著深刻的調(diào)整，一眾房企遭遇暴雷危機(jī)，當(dāng)下政策的連續(xù)出臺(tái)旨在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和提振信心。

　　在這樣的背景下，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)質(zhì)素仍然是決定房企生存和發(fā)展的關(guān)鍵。對(duì)于市場(chǎng)資金而言，選擇那些具備良好經(jīng)營(yíng)質(zhì)素的房企，意味著選擇了更高的確定性和更低的風(fēng)險(xiǎn)。

　　而從一眾機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)來(lái)看，其也多把投資視角放在央國(guó)企上，這也正是因?yàn)檫@類企業(yè)通常擁有更穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)、更強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力和更可靠的政策支持。近期小摩也在研報(bào)中提及，近日內(nèi)房板塊經(jīng)歷回彈，該行預(yù)期，短期內(nèi)可能仍會(huì)出現(xiàn)升勢(shì)，但由于部分民營(yíng)發(fā)展商估值已較高，行業(yè)可能會(huì)迎來(lái)喘定。摩通關(guān)注盈利能力具防守以及潛在股息增長(zhǎng)的企業(yè)。

　　以上實(shí)城開來(lái)看，作為國(guó)有企業(yè)其在融資成本、土地獲取、項(xiàng)目執(zhí)行等方面具有天然優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)調(diào)整期尤為凸顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　從此前公司交出的年度業(yè)績(jī)來(lái)看，盡管過(guò)去的2023年一眾房企虧損嚴(yán)重，但上實(shí)城開仍然取得了不俗的表現(xiàn)。全年實(shí)現(xiàn)收入約79.54億港元；毛利約33.25億港元，同比增長(zhǎng)11.9%；公司擁有人應(yīng)占溢利約4.95億港元，同比增長(zhǎng)21.6%。

　　此外，行業(yè)毛利率整體下降背景下，上實(shí)城開的毛利率依舊保持大幅高于行業(yè)的水平，2023年毛利率達(dá)到41.8%，呈現(xiàn)拐點(diǎn)向上之時(shí)。由這一系列數(shù)據(jù)足以看到其經(jīng)營(yíng)質(zhì)素之高。

　　（來(lái)源：富途行情）其次，短期業(yè)績(jī)的兌現(xiàn)與長(zhǎng)期業(yè)績(jī)的潛力也是市場(chǎng)資金的核心關(guān)注點(diǎn)所在。

　　一方面，短期業(yè)績(jī)的兌現(xiàn)顯示了房企的即時(shí)經(jīng)營(yíng)效率和市場(chǎng)適應(yīng)能力，另一方面，長(zhǎng)期業(yè)績(jī)的潛力則體現(xiàn)了其持續(xù)成長(zhǎng)和價(jià)值創(chuàng)造的能力。

　　前者來(lái)看，隨著政策端進(jìn)一步降低居民的購(gòu)房門檻，釋放居民購(gòu)房消費(fèi)潛力，將利好房企的基本面修復(fù)。上實(shí)城開的開發(fā)項(xiàng)目廣泛分布于核心的一、二、三線城市，其項(xiàng)目布局位置優(yōu)良，吸引力強(qiáng)，將率先受益政策的落地，兌現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

　　另一方面，公司土儲(chǔ)資源充沛，此前財(cái)報(bào)顯示，截至2023年底，上實(shí)城開的土地儲(chǔ)備含28個(gè)項(xiàng)目，分布于10個(gè)內(nèi)地重點(diǎn)城市，包括上海、北京、天津、西安、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)、煙臺(tái)、深圳及武漢，當(dāng)中大部分為建成及處于建設(shè)期的中、高檔住宅及商用物業(yè)，未來(lái)可售規(guī)劃建筑面積約348.2萬(wàn)平方米，足夠未來(lái)3至5年的發(fā)展。

　　此外，公司還積極參與城市舊改，順應(yīng)了政策支持的方向，有望進(jìn)一步打開未來(lái)成長(zhǎng)的空間。

　　可見，公司既能在短期內(nèi)保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定，兌現(xiàn)確定性增長(zhǎng)，同時(shí)在長(zhǎng)期規(guī)劃中配合政策趨勢(shì)展現(xiàn)出清晰的發(fā)展戰(zhàn)略和增長(zhǎng)點(diǎn)，這也將進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)信心，提振市場(chǎng)預(yù)期。

　　最后，低估值與分紅帶來(lái)的高安全邊際。

　　當(dāng)下上實(shí)城開估值仍然處在低位，公司市凈率僅為0.18倍，而港股內(nèi)房股板塊市凈率則在0.63倍。此外，公司的穩(wěn)健分紅能力同樣展現(xiàn)了吸引力，目前股息率達(dá)到了5.66%。

　　近期，消息面上，提到據(jù)悉將考慮減免內(nèi)地個(gè)人投資者通過(guò)港股通投資中國(guó)香港上市公司的股息紅利稅。對(duì)此中金公司認(rèn)為，若港股通紅利稅減免得以落實(shí)，有望進(jìn)一步提振內(nèi)地投資者對(duì)于港股，尤其是高分紅相關(guān)板塊的投資熱情，短期提振情緒，長(zhǎng)期也有助于改善港股市場(chǎng)流動(dòng)性。在此背景下，上實(shí)城開的分紅優(yōu)勢(shì)相信也將有望進(jìn)一步獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。