中金公司發(fā)布研報(bào)復(fù)盤歷輪降息周期中美國住房市場表現(xiàn)，稱美住房市場通常在降息后有所回暖，1965年以來的13輪降息后的一年維度內(nèi)，10次實(shí)際房價(jià)較快回暖，11次住房銷量上升。但降息后住房市場修復(fù)程度不一，更多還是受供需基本面和經(jīng)濟(jì)情況影響。該團(tuán)隊(duì)認(rèn)為當(dāng)前處于（自2020年起）本輪美國住房市場周期的中繼期，本輪周期與過往主要相異之處在于前期房價(jià)在供給偏緊下較早實(shí)現(xiàn)了快速上升，并已達(dá)到高位，反而對成交量構(gòu)成約束。往前看，若利率下行幅度有限且節(jié)奏偏慢，可能難以對成交量起到顯著的短期推動(dòng)。

　　住房市場通常在降息后有所回暖。中金公司統(tǒng)計(jì)1965年以來的13輪降息后的一年維度內(nèi)，10次實(shí)際房價(jià)較快回暖，11次住房銷量上升；三年維度上，6次實(shí)際房價(jià)持續(xù)上行，6次住房銷量持續(xù)上升。其中相對斜率較高的修復(fù)過程中，實(shí)際房價(jià)及年住房銷量在三年維度上較周期底部分別提升10-20%、20-40%（例如1974年和1980年），相對平緩的修復(fù)過程中二者上行幅度通常不超過15%和10%。

　　降息后住房市場修復(fù)程度不一，更多還是受供需基本面和經(jīng)濟(jì)情況影響。

　　首先，供需關(guān)系對市場修復(fù)仍起主導(dǎo)作用：中金公司統(tǒng)計(jì)1971、1984、2000及2019年四輪降息后樓市的修復(fù)較快，降息結(jié)束后一年內(nèi)住房實(shí)際價(jià)格漲幅較快（漲幅均在10%左右），且降息結(jié)束后住房銷量及開工量也迎來了小高峰，中金公司認(rèn)為和當(dāng)時(shí)住房需求面本身較為扎實(shí)有關(guān)，如1970-80年代嬰兒潮出生人口集中進(jìn)入購房年齡段（包括政策對住房購置也有支持），2000年初信貸標(biāo)準(zhǔn)的放寬推動(dòng)了低收入人群的入市，而2019年受千禧一代需求面支撐，購房需求在通脹推動(dòng)的資產(chǎn)價(jià)格上升下有所回溫。

　　其次，降息后的經(jīng)濟(jì)情況也是重要影響因素：若降息前后經(jīng)濟(jì)增速較為平穩(wěn)，則樓市變化相對溫和，如1995、1998年的2輪危機(jī)中經(jīng)濟(jì)受沖擊較小，利率下行幅度也較小，降息對樓市的影響并不顯著，房屋銷量僅溫和增長。而大型危機(jī)對經(jīng)濟(jì)的影響深遠(yuǎn)，危機(jī)后住房市場通常需要若干年的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)修復(fù)，降息在該過程中更多起到釋緩下行壓力的作用，無法在短期內(nèi)迅速提升市場表現(xiàn)。

　　本輪美國住房市場周期與過往有異。中金公司認(rèn)為當(dāng)前處于（自2020年起）本輪美國住房市場周期的中繼期，本輪周期與過往主要相異之處在于前期房價(jià)在供給偏緊下較早實(shí)現(xiàn)了快速上升，并已達(dá)到高位，反而對成交量構(gòu)成約束。往前看，中金公司認(rèn)為若利率下行幅度有限且節(jié)奏偏慢，可能難以對成交量起到顯著的短期推動(dòng)。中金公司建議關(guān)注后續(xù)美國相關(guān)地產(chǎn)政策的潛在影響，中金公司認(rèn)為補(bǔ)庫周期大概率延續(xù)，成交量往2-3年看或有20-30%的上行空間。

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　美國降息進(jìn)度不及預(yù)期；美國經(jīng)濟(jì)超預(yù)期衰退；美國房價(jià)大幅回調(diào)。