來源：觀點網(wǎng)

　　在新一任行政總裁上任半年后，香港置地于近期宣布了一項新策略。

　　在新策略下，香港置地將不再于亞洲區(qū)內(nèi)投資“建售物業(yè)”（build-to-sell）項目，

　　當(dāng)中包括住宅及擁有中期租賃的資產(chǎn)。香港置地將繼續(xù)完成該業(yè)務(wù)板塊中的全部現(xiàn)有項目，同時積極從中回收資金，投入到新的綜合商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)機遇中。

　　新策略方向旨在充分利用亞洲主要市場內(nèi)頂級商業(yè)和零售地產(chǎn)行業(yè)的增長潛力及抗風(fēng)險能力，創(chuàng)造多元的收入來源。此外，通過短期績效指標的支持，新策略亦為集團長期增長提供了清晰的目標及指標。

　　通過在2035年之前回收高達100億美元的資金，香港置地期望其息稅前利潤及每股分紅均能實現(xiàn)雙倍增長。

　　也因此，對于新策略的發(fā)布，市場普遍認為是由于業(yè)績原因。

　　扭轉(zhuǎn)虧損業(yè)績

　　香港置地有著超百年的悠久歷史。過去的財務(wù)表現(xiàn)大多時候為正向，但在近年常有波動。在過去四年中，香港置地有三年出現(xiàn)年度虧損。于2024財年上半年虧損又再次延續(xù)，且較去年同期虧損額高出一倍多。

　　今年8月初，香港置地公布的2024財年上半年業(yè)績顯示，截至6月30日止6個月，基本虧損為700萬美元，去年同期的基本凈利潤為4.22億美元。

　　公告顯示，這主要是由于向中國發(fā)展地產(chǎn)提供的2.95億美元的非現(xiàn)金撥備，大多數(shù)受影響項目位于武漢、南京及重慶等地。若剔除該影響，基本利潤為2.88億美元，較上年同期下跌32%。

　　2024年上半年股東應(yīng)占虧損為8.33億美元，去年同期為3.33億美元。這主要反映了因投資重估而產(chǎn)生的未變現(xiàn)凈非現(xiàn)金虧損，2024財年上半年和去年同期房地產(chǎn)投資組分別為8.26億美元和7.55億美元。其中，今年的凈重估損失主要來自香港寫字樓投資組合，在市場租金小幅下降之后，部分被估值所抵消。

　　可以看到，期內(nèi)的虧損主要受兩方面影響。其一是發(fā)展物業(yè)，尤其是中國大陸市場的表現(xiàn)。住宅市場持續(xù)疲弱，在大多數(shù)城市，一級和二級市場的需求和銷售價格都有所下降。

　　這一點在2023財年也有所體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，于2023財年，香港置地基本溢利下跌5%至7.34億美元。開發(fā)物業(yè)的總貢獻受到中國大陸具有挑戰(zhàn)性的市場條件的影響，導(dǎo)致銷售額和利潤率下降。

　　據(jù)官網(wǎng)披露的信息，發(fā)展物業(yè)皆為高尚住宅和混合用途的發(fā)展項目，大部分位于中國內(nèi)地和新加坡，在其他東南亞市場的項目也愈來愈多。于中國內(nèi)地，發(fā)展物業(yè)項目數(shù)量達13個。

　　其二，香港置地的投資物業(yè)以商業(yè)為主，位于亞洲主要門戶城市的核心商業(yè)區(qū)，主要集中在香港和新加坡。而在2024財年上半年，香港投資物業(yè)租金下調(diào)。

　　顯然，針對這兩項原因，香港置地選擇從內(nèi)地市場的發(fā)展物業(yè)著手，以期改善財務(wù)表現(xiàn)。并借此機會，轉(zhuǎn)向側(cè)重于長期投資，實現(xiàn)短期與長期目標的重新明確。或許可理解為，走向一條更純粹的，能貢獻長期收益，具備增長潛力，以及抗風(fēng)險能力佳的發(fā)展路徑。

　　香港置地表示，新策略方向旨在充分利用亞洲主要市場內(nèi)頂級商業(yè)和零售地產(chǎn)行業(yè)的增長潛力及抗風(fēng)險能力，創(chuàng)造多元的收入來源。此外，通過短期績效指標的支持，新策略

　　亦為集團長期增長提供了清晰的目標及指標。

　　“透過在2035年之前回收高達100億美元的資金，集團期望其息稅前利潤及每股分紅均能實現(xiàn)雙倍增長?！?/p>

　　關(guān)鍵人物退場

　　相應(yīng)的，伴隨這樣“大動作”，人事上也“作出”調(diào)整。

　　10月30日，有市場消息稱，香港置地中國區(qū)董事兼總裁凌常峰即將離職，目前屬于業(yè)務(wù)交接期。

　　據(jù)稱，凌常峰將于明年1月底正式離開公司，隨后將繼續(xù)擔(dān)任香港置地高級顧問，以協(xié)助公司在中國的業(yè)務(wù)實踐重新定位戰(zhàn)略、政府關(guān)系以及與外部利益相關(guān)者的溝通。

　　香港置地將通過將重慶的某些服務(wù)外包給凌常峰計劃建立的新輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)公司的方式給與他支持（進一步詳情將適合時公布）。香港置地中國區(qū)董事兼開發(fā)公司總經(jīng)理陳戈將接替凌常峰的職位，擔(dān)任新的總裁。

　　公開資料顯示，凌常峰是在2003年以應(yīng)屆生身份加入香港置地中國住宅物業(yè)于內(nèi)地的第一個項目，擔(dān)任副董事長助理。兩年后正式加入香港置地，之后在中國住宅物業(yè)部門擔(dān)任相關(guān)職位，并管理在重慶投資的多個項目公司，直到升至中國區(qū)總裁。

　　可以看到，在他任職期間，一直關(guān)注內(nèi)地市場，又以住宅業(yè)務(wù)為重心。

　　而在去年6月，香港置地暨西岸金融城發(fā)布會上，凌常峰曾提及，“20年前，我們的重心是在香港和東南亞，但是在最近5、6年，我們新增投資的90%都在內(nèi)地。我們希望，將來香港、東南亞和內(nèi)地之間是一個三角支撐關(guān)系?！?/p>

　　值得一提的是，在去年11月，香港置地宣布委任斯米高為行政總裁，其前一任黃友忠自2016年起擔(dān)任該職務(wù)，已有七年之久。

　　黃友忠同樣“偏愛”內(nèi)地市場，他在香港置地的中國內(nèi)地發(fā)展策略制定和執(zhí)行上擔(dān)任重要角色。其任職期間，可以說香港置地在內(nèi)地的腳步有了明顯加快。

　　其中就包括2020年2月，香港置地以310.5億元的價格拿下得上海徐匯濱江西岸金融港地塊，刷新內(nèi)地市場土地總價記錄。地塊總建面近180萬平方米，其中住宅部分的建面僅為20萬平米。

　　根據(jù)規(guī)劃，地塊將建設(shè)以甲級辦公為主體，以商業(yè)、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務(wù)為配套，建成集商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、文化、生態(tài)等功能為一體的中央活動區(qū)。

　　此后一年，香港置地在內(nèi)地的動作更是頻頻。僅在下半年，就以總價43.16億元拿下武漢光谷中心城地塊，溢價率高達84.36%；總價47.33億元拿下上海徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊地塊；5.7億元競得蘇州金雞湖兩宗地塊；3.7億元拿下合景泰富四川成都一項目的50%股權(quán)；以及以22.33億元總價摘得成都青羊區(qū)兩宗地塊。

　　但彼時的內(nèi)地房企們，已經(jīng)轉(zhuǎn)向?qū)徤鞯耐锻貞B(tài)度。土拍市場底價成交、城投托底現(xiàn)象已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　相較于因財務(wù)問題被掣肘的房企，香港置地顯然有實力游刃有余。所處的市場于后者而言，更似一場短期波動。

　　也因此，曾有報道指出，黃友忠用了兩年時間，將香港置地在亞洲的投資增加了一倍，從疫情前的18億美元變成33億美元。當(dāng)然，其中也包括加強公司在香港的核心投資組合和擴大在東南亞的業(yè)務(wù)。

　　該報道還指，在亞洲金融危機和2003年非典爆發(fā)期間，黃友忠從零開始，重建香港置地在上世紀80年代剝離的住宅業(yè)務(wù)。但顯然現(xiàn)在已不是他的時代。

　　今年4月1日，斯米高接替黃友忠成為新一任的行政總裁。隨著話事人的變更，新戰(zhàn)略也正式發(fā)布。新戰(zhàn)略下，香港置地將不再于亞洲區(qū)域內(nèi)投資“建售物業(yè)”（build-to-sell）項目，其中包括住宅及擁有中期租賃的資產(chǎn)。

　　香港置地表示：“我們不再投資建售業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略決策將幫助我們更好地管理受土地收購速度、市場條件和其他外部因素影響的收益波動。我們將盡可能加快投資資本的回報，同時仍以同樣的高標準完成所有目前承諾的項目?！?/p>

　　光環(huán)之變

　　退出建售業(yè)務(wù)之后，香港置地下一步的重心將落在何處？

　　值得注意的是，據(jù)公開信息，斯米高曾擔(dān)任豐樹歐洲及美國區(qū)域首席執(zhí)行官，并在豐樹工作近七年時間，負責(zé)發(fā)展豐樹在歐洲和美國的新業(yè)務(wù)和現(xiàn)有業(yè)務(wù)，以及集團的整體運營表現(xiàn)。

　　更早之前，斯米高還曾是高盛集團合伙人，主管東南亞投資銀行業(yè)務(wù)以及日本以外亞太地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　豐富的房地產(chǎn)、資本市場和投資銀行經(jīng)驗，正是香港置地謀求下一步發(fā)展所看中的。

　　據(jù)悉，香港置地將轉(zhuǎn)向基金管理，并專注于亞洲門戶城市的超高端綜合商業(yè)地產(chǎn)。計劃通過在區(qū)域門戶城市的中央商務(wù)區(qū)開發(fā)或收購新的超高端項目來增加其長期經(jīng)常性收入，這些發(fā)展項目將包含甲級寫字樓、豪華零售、酒店和品牌住宅元素。

　　基于此，就在近日，有接近香港置地的人士向觀點新媒體透露，香港置地位于內(nèi)地的光環(huán)產(chǎn)品系有一定概率也將做出調(diào)整。該人士提到，不排除將該產(chǎn)品系“剝離”處理。對于這一潛在可能的調(diào)整，業(yè)內(nèi)表示并不意外。

　　一方面，從產(chǎn)品定位來看，香港置地在內(nèi)地主要有兩條商業(yè)線，分別為“中寰”和“光環(huán)”，“中寰”定位高端奢侈，聚焦核心城市，有“旗艦中寰”、“地標中寰”、“精品中寰”三大系列。

　　“光環(huán)”偏向中端并有更多自然元素，主張為生活注入自然靈感，探索在地文化融合，成就城市區(qū)域升級，定位為地標區(qū)域型城市自然綜合體，城市能級上相對次一級。

　　盡管進入大陸市場近二十年，香港置地的商業(yè)項目卻并不多，相對符合外界對港資“精雕細琢”的印象。

　　2016年，香港置地在內(nèi)地的首個商業(yè)項目重慶長嘉匯購物公園才正式落地。第二個項目便是北京王府中環(huán)，2011年，該公司于北京拿下王府井地塊，之后打磨多年直至2018年項目才正式開業(yè)，這也是香港置地在內(nèi)地的首個高端商業(yè)項目。

　　重慶光環(huán)購物公園是由香港置地打造的首個“光環(huán)”項目，同時是香港置地在中國西南地區(qū)的首個獨資商業(yè)項目。由此，“光環(huán)”被看作是香港置地的內(nèi)地限定產(chǎn)品線。項目于2021年開業(yè)，2023年客流同比增長55.68%，營業(yè)額同比增長32%。

　　去年6月，香港置地召開的上海西岸金融城項目發(fā)布會上，該公司宣布正式將這兩大產(chǎn)品線，作為集團全新“雙環(huán)戰(zhàn)略”。并透露，未來3年即將相繼在中國的香港、澳門、重慶、北京、上海、南京、成都、杭州、蘇州、武漢十座城市共計開出11個新項目，實現(xiàn)10城17環(huán)的戰(zhàn)略布局。

　　其中，計劃于2025年-2027年開出的項目包括重慶中寰萬象城、杭州光環(huán)夢中心、上海西岸金融城、蘇州中寰、武漢光環(huán)。

　　就區(qū)域布局來看，重慶和以上海為中心的華東區(qū)域仍是香港置地的發(fā)展重點。

　　一年后的今年6月26日，香港置地宣布啟動“Tomorrow’s CENTRAL”項目，將投資超過4億美元，全面擴建及升級旗下位于香港中環(huán)的置地廣塲零售物業(yè)組合。此外，置地廣場多家現(xiàn)有奢侈品牌租戶亦將額外投資約6億美元于項目中設(shè)計與打造嶄新體驗。

　　一同宣布的還包括，香港置地將在未來四年于四個內(nèi)地城市推出“中環(huán)”系列地標性建筑，新增的凈零售可出租面積增至達34.4萬平方米。上海西岸金融城項目也將納入“旗艦中寰”系列。

　　在如今消費趨勢下，購買力不打折的大抵也是在真正具備時尚影響力的國際化城市。

　　另一方面，按照新戰(zhàn)略中所提及的，香港置地將考慮通過REITs或其他第三方資本工具進行資本回收?！肮猸h(huán)”項目或可作為標的資產(chǎn)。

　　而無論如何，對香港置地而言，回收資金是頭等大事。據(jù)悉，這一新戰(zhàn)略預(yù)計將在未來10年內(nèi)回收100億美元的現(xiàn)有資本，為新投資產(chǎn)生現(xiàn)金并提高股東回報。其中，預(yù)計60億美元來自完成并出售余下的建售物業(yè)項目，另外40億美元則主要來自投資物業(yè)。

　　此外，香港置地也計劃在第三方資本的參與下，預(yù)計到2035年，將公司的資產(chǎn)管理規(guī)模從400億美元擴大至1000億美元。

　　正如斯米高在接受相關(guān)采訪時所談到的，“香港置地的核心競爭力在于綜合體，這就是我們想朝這個方向轉(zhuǎn)型的原因。”

　　“理想的情況是，我們成為一家更加注重投資地產(chǎn)、收入質(zhì)量高的公司。我們希望獲得第三方資本。我們希望成為一家基金管理公司?！?/p>