房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入"寡頭時代" 概念股井噴萬科A：頻頻新靚績 中流仍砥柱金融街：開發(fā)業(yè)務(wù)重回正軌 持有物業(yè)穩(wěn)步升值金地集團(tuán)：毛利率預(yù)期企穩(wěn) 費用控制優(yōu)異陸家嘴：銷售完成全年目標(biāo) 凝心聚力推進(jìn)國改

　　萬科A：頻頻新靚績 中流仍砥柱

　　萬科A 000002

　　研究機(jī)構(gòu)：安信證券 分析師：陳天誠 撰寫日期：2016-08-23

　　事件:公司公告,16年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入747.95億元,同比增長48.80%;實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤53.51億元,同比增長10.42%,EPS 為0.48元/股。

　　營收同比增近五成、資金充裕有保障:1)輝煌業(yè)績,風(fēng)范如初:16年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入747.95億元,同比增長48.80%(前值22.72%),實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤53.51億元,同比增長10.42%(前值0.77%);2)ROE 小幅下降,銷售毛利率全年有望上升:16年上半年公司ROE 為5.42%,較上年同期下降0.11個百分點,銷售毛利率為26.3%,較上年同期下降4.1個百分點;3)凈負(fù)債率處于行業(yè)低位,貨幣資金充裕提供有力后續(xù)支持:16年上半年公司凈負(fù)債率14.18%,較上年同期下降1.58個百分點,凈負(fù)債率處于行業(yè)低位;上半年短期償債壓力在客觀期間內(nèi),仍處低位。

　　銷售頻頻現(xiàn)靚績、物流地產(chǎn)再突破:1)銷售創(chuàng)新高:16年1-7月份,實現(xiàn)銷售面積1616.6萬平米,同比增長49.12%(前值56.10%);實現(xiàn)銷售額2175.10億元,同比增長62.55%(前值72.86%);2)土儲優(yōu)厚,量足價平:1-7月份,公司累計新增土地凈占地面積769.57萬平米,累計新增土地計容建筑面積1629.60萬平米;新增土地平均成本約為5000元/平米;3)公司自15年起實現(xiàn)物流地產(chǎn)從“0”到“1”的突破,上半年,公司物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)新增獲取項目9個,權(quán)益規(guī)劃建筑面積約37.4萬平米。

　　高股息率與不確定性下的價值沖突:1)高股息率下的投資價值彰顯:公司股息率高達(dá)2.93%,投資價值凸顯;2)恒大多次增持公司股份:中國恒大自16年8月5日起,連續(xù)增持公司股份;截止目前,已累計增持公司股份18.21億股,增持股份數(shù)占公司總股本16.50%,累計增持成本336.49億元,平均每股增持成本為18.47元/股。

　　投資建議:公司自15年7月開始陷入股權(quán)紛爭,管理層在極具不確定性的環(huán)境中仍能忠于初心,以靚麗業(yè)績捍衛(wèi)公司龍頭之位,盡顯公司大企風(fēng)范;近期恒大地產(chǎn)舉牌公司也帶動公司股價巨大波動,考慮公司股權(quán)紛爭尚未妥善解決,存有一定不確定性,且AH 價格比仍未回歸合理區(qū)間,我們預(yù)計公司16-18年,每股EPS 為1.91、2.24、2.60,對應(yīng)當(dāng)前股價PE 倍數(shù)為12.9X、11.0X、9.4X;給予“買入-A”評級,六個月目標(biāo)價28.5。

　　風(fēng)險提示:業(yè)績不達(dá)預(yù)期、股權(quán)紛爭事件的不確定性

　　房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入"寡頭時代" 概念股井噴萬科A：頻頻新靚績 中流仍砥柱金融街：開發(fā)業(yè)務(wù)重回正軌 持有物業(yè)穩(wěn)步升值金地集團(tuán)：毛利率預(yù)期企穩(wěn) 費用控制優(yōu)異陸家嘴：銷售完成全年目標(biāo) 凝心聚力推進(jìn)國改

　　金融街：開發(fā)業(yè)務(wù)重回正軌 持有物業(yè)穩(wěn)步升值

　　金融街 000402

　　研究機(jī)構(gòu)：長江證券 分析師：蒲東君 撰寫日期：2016-08-22

　　報告要點

　　事件描述

　　金融街公告2016半年報,主要內(nèi)容如下:2016年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入61.67億元,同比增長25.37%,凈利潤7.59億元,同比下降11.66%;凈利潤率12.3%,同比下降5.16個百分點,EPS0.25元。其中,第二季度單季實現(xiàn)營業(yè)收入18.65億元,同比減少48.79%,凈利潤-0.21億元,同比下降134.84%;凈利潤率-1.14%,同比下降2.82個百分點,EPS-0.01元。

　　事件評論

　　開發(fā)業(yè)務(wù)重回正軌。報告期內(nèi),公司營業(yè)收入增長25.37%,主要受益于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)前期良好的銷售形勢,其中收入占比70%以上的北京地區(qū)營收增長高達(dá)81.16%。公司報告期內(nèi)凈利潤同比下降11.66%,主要原因是去年同期公司金融街中心改擴(kuò)建項目竣工計入投資性房地產(chǎn),產(chǎn)生公允價值變動收益11.75億元,但是今年扣非凈利潤同比增長1115.49%,主要原因為今年不含公允價值收益的凈利潤由0.1億元增加值7.5億元。而且,公司上半年銷售表現(xiàn)優(yōu)異,簽約金額同比增長110%,銷售回款增加40%,未來業(yè)績值得看好。

　　優(yōu)質(zhì)物業(yè)稀缺性提升。報告期內(nèi),公司物業(yè)租賃收入同比增長53.74%,主要由租賃面積增長所致,此外出租率和租金價格亦有穩(wěn)步提升。在低利率時代下,位置優(yōu)越、經(jīng)營良好、現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)物業(yè)更加受到低風(fēng)險偏好資金的青睞,公司位于北京核心區(qū)物業(yè)價值穩(wěn)步提升。

　　負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化,融資成本降低。報告期內(nèi),公司共發(fā)行三期5年期公司債券募資50億元,票面利率低至3.83%、3.80%和3.85%,負(fù)債結(jié)構(gòu)和融資成本有所優(yōu)化,但資產(chǎn)負(fù)債率、真實負(fù)債率分別有所上升至74.83%、71.35%。公司在手現(xiàn)金充足,報告期末余額達(dá)158億元,貨幣資金覆蓋率達(dá)到2.09。

　　股息率相對較高,深受險資青睞。公司2015年每股分紅派現(xiàn)0.40元,分紅率高達(dá)52.8%,對應(yīng)當(dāng)前股價的股息率為3.00%,大幅跑贏國債收益率,深受保險資金青睞,安邦集團(tuán)接連增持,目前持股比例已達(dá)26%以上。

　　投資建議:預(yù)計2016年、2017年EPS分別為0.90和1.00元/股,對應(yīng)當(dāng)前股價PE為14.81和13.31倍,維持“買入”評級。

　　風(fēng)險提示:開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)不順

　　房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入"寡頭時代" 概念股井噴萬科A：頻頻新靚績 中流仍砥柱金融街：開發(fā)業(yè)務(wù)重回正軌 持有物業(yè)穩(wěn)步升值金地集團(tuán)：毛利率預(yù)期企穩(wěn) 費用控制優(yōu)異陸家嘴：銷售完成全年目標(biāo) 凝心聚力推進(jìn)國改

　　金地集團(tuán)：毛利率預(yù)期企穩(wěn) 費用控制優(yōu)異

　　金地集團(tuán) 600383

　　研究機(jī)構(gòu)：廣發(fā)證券 分析師：樂加棟,郭鎮(zhèn),金山 撰寫日期：2016-08-30

　　毛利率預(yù)期未來企穩(wěn),少數(shù)股東損益占比上升

　　2016年上半年,公司營收141億,同比升74%,歸屬凈利潤7.78億,同比升49%,EPS為0.17元。報告期內(nèi),地產(chǎn)結(jié)算收入127億,同比升79%,源于去年竣工項目滾動進(jìn)入今年交付結(jié)算。目前已售未結(jié)金額737億,保障未來業(yè)績。地產(chǎn)結(jié)算毛利率22.67%,隨著銷售均價攀升,未來將企穩(wěn)。

　　銷售管理費用率以及財務(wù)利息支出的大幅減少。少數(shù)股東損益占比上升。

　　銷售規(guī)模穩(wěn)步增長,土地投資整體平穩(wěn)

　　2016年上半年,地產(chǎn)銷售金額440億,同比升107%。推盤集中長三角地區(qū),得益于區(qū)域銷售量價齊升熱度較高,貢獻(xiàn)較大。下半年可售超800億,預(yù)計全年銷售規(guī)模900億。土地投資集中一線和二線省會,拿地總建面225萬平,去補相當(dāng),拿地總地價97億,投資力度回落。公司拿地自身權(quán)益占比繼續(xù)降低,繼續(xù)加大合作的力度。上調(diào)全年新開工計劃至540萬平。

　　財務(wù)穩(wěn)健,新業(yè)務(wù)不斷推進(jìn)

　　截至報告期末,公司貨幣資金對短期有息負(fù)債覆蓋率升至160%,凈負(fù)債率降至32%,存量債務(wù)融資成本降至4.81%。房地產(chǎn)基金穩(wěn)盛投資完成4個項目投資。金地物業(yè)總服務(wù)面積7000萬平,上半年物業(yè)管理收入7億。

　　預(yù)計公司16、17年EPS分別為0.72、0.82元,維持“買入”評級

　　公司今年以來銷售規(guī)模和業(yè)績均保持穩(wěn)健增長。費用率控制優(yōu)異,預(yù)期毛利率會隨銷售均價上升而企穩(wěn)。在重點城市部分項目獲取雖有些許激進(jìn),但整體成本仍然相對可控。債務(wù)融資成本不斷降低。地產(chǎn)基金穩(wěn)盛投資以及物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展勢頭均十分良好。

　　風(fēng)險提示

　　下半年銷售不及預(yù)期。上海土地項目成本過高。

　　房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入"寡頭時代" 概念股井噴萬科A：頻頻新靚績 中流仍砥柱金融街：開發(fā)業(yè)務(wù)重回正軌 持有物業(yè)穩(wěn)步升值金地集團(tuán)：毛利率預(yù)期企穩(wěn) 費用控制優(yōu)異陸家嘴：銷售完成全年目標(biāo) 凝心聚力推進(jìn)國改

　　陸家嘴：銷售完成全年目標(biāo) 凝心聚力推進(jìn)國改

　　陸家嘴 600663

　　研究機(jī)構(gòu)：中投證券 分析師：李少明 撰寫日期：2016-07-29

　　公司公布16年半年報,營業(yè)收入37.9億元(+51.2%),歸母凈利潤8.8億元(+30.8%),歸母扣非凈利潤8.6億元(+30.4%)。

　　投資要點:

　　毛利率、ROE穩(wěn)步提升,三費費率、凈負(fù)債率持續(xù)下降。16年上半年,公司綜合毛利率58.5%,較去年同期增1.4個百分點; ROE為6.88%,同比增3.77個百分點;三費費率10.5%,較去年同期降8.2個百分點,為2012年以來最低水平。截至上半年末,公司資產(chǎn)負(fù)債率70%,較去年同期上升1個百分點,凈負(fù)債率持續(xù)下降至78%,較去年同期大降16個百分點;貨幣資金53億元,預(yù)收賬款71億元物業(yè)租賃營業(yè)收入16.26億元完成年度計劃33.1億元的49.1%,其中表內(nèi)12.4億元完成計劃25.9億元的48.3%,同比增31.5%,表外3.74億元完成計劃7.2億元的5l.9%,同比降14.0%;毛利率84.8%,同比增1.5個百分點。公司近期投入使用的東方匯項目收入將主要體現(xiàn)在下半年度。截至目前可租賃物業(yè)的面積達(dá)158萬方,在建面積超過260萬方,竣工項目3個,建面26萬方;新開工項目4個,建面60萬方。

　　房地產(chǎn)銷售已完成全年目標(biāo),營業(yè)收入26.4億元(其中表內(nèi)20.6億元,同比增199.4%),完成年度計劃23億元的115%,毛利率53%,較去年同期大增7.7個百分點。住宅物業(yè)總建面49萬方(上海16萬方,天津22萬方),可售面積37.3萬方(上海12.6萬方,天津25.3萬方),天津、上海地區(qū)去化率分別為91%、95%。

　　酒店業(yè)務(wù)營收6050萬元,同比持平,毛利率52.9%,同比增2.8個百分點;物業(yè)管理營收4.1億元,同比增19.8%,毛利率6.9%,同比降1.4個百分點;動遷房轉(zhuǎn)讓營收199萬元,同比降97.1%,毛利率96.3%,同比增31個百分點。

　　下半年,公司將凝心聚力推進(jìn)國企改革,確保“地產(chǎn)+金融”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略全面啟動,抓緊推進(jìn)重大資產(chǎn)重組,確保新區(qū)國企改革16年度核心任務(wù)順利完成。公司經(jīng)營持續(xù)改善,位于陸家嘴核心區(qū)域的物業(yè)將為公司帶來充足現(xiàn)金流,預(yù)計公司將持續(xù)受益集團(tuán)率的提高,考慮收購“陸金發(fā)”的資產(chǎn)價值,RNAV為30.4元/股,預(yù)計16-18年營業(yè)收入為95、115、133億元,同比增速分別為68%、21%、16%,三年復(fù)合增速為33%;16-18年EPS為0.81、0.97、1.13元,三年復(fù)合增長26%,對應(yīng)當(dāng)前股價PE28、23、20倍,6個月目標(biāo)價30元,對應(yīng)16年P(guān)E37倍,維持“強(qiáng)烈推薦”評級。

　　風(fēng)險提示:市場波動劇烈、資產(chǎn)重組不及預(yù)期、銷售開發(fā)進(jìn)展不及預(yù)期。