十年時(shí)間，從2700萬(wàn)到10億元，再到如今的57億元，身價(jià)暴漲200余倍的重慶“兩江春城”項(xiàng)目，頗具傳奇色彩。

　　6月27日，凱德集團(tuán)宣布，以57億元收購(gòu)重慶中華置業(yè)有限公司及其名下的中華·兩江春城項(xiàng)目100%股權(quán)。

　　于是，“兩江春城”在歷經(jīng)重慶國(guó)信、云南城投(600239,股吧)和藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)后，花落凱德，這也為深耕重慶多年的凱德提供了新的機(jī)遇。

　　被轉(zhuǎn)賣(mài)的兩江春城

　　“兩江春城”的每一次轉(zhuǎn)手都能牽動(dòng)業(yè)界的神經(jīng)。

　　6月27日，凱德正式宣布，集團(tuán)通過(guò)旗下全資子公司重慶凱泰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，以57億元收購(gòu)了重慶中華置業(yè)有限公司及其名下的中華·兩江春城項(xiàng)目100%股權(quán)。

　　這個(gè)建了一小半的項(xiàng)目，總建筑用地面積約482畝，涵蓋住宅、商業(yè)和辦公樓等業(yè)態(tài)，位于兩江新區(qū)核心，地處新牌坊中央商務(wù)區(qū)。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，凱德拿下的“兩江春城”項(xiàng)目周邊分布近20個(gè)高端住宅區(qū)、40余個(gè)政府機(jī)構(gòu)和9大公園，毗鄰眾多醫(yī)療、商業(yè)休閑配套和教育資源，地理位置得天獨(dú)厚。

　　此前有消息稱(chēng)，若按該項(xiàng)目成熟地段建筑面積115萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)量計(jì)算，“兩江春城”項(xiàng)目整體價(jià)值已經(jīng)超過(guò)200億元，即使扣除已經(jīng)開(kāi)發(fā)的一二期，土地溢價(jià)也是一個(gè)天文數(shù)字。

　　事實(shí)上，這個(gè)位于黃金地段的黃金項(xiàng)目，在誕生之日便彰顯出稀缺價(jià)值，后因其兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的經(jīng)歷，更為人熟知。

　　從2004年開(kāi)始，分別坐落在主城黃金地段的“兩江春城”就開(kāi)始了一段奇妙的旅程。

　　“兩江春城”開(kāi)發(fā)商重慶中華置業(yè)有限公司，前身為中華物業(yè)，在2004年分別受讓橫跨重慶江北渝北兩區(qū)的567畝地塊。

　　值得注意的是，中華物業(yè)在由重慶展華會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的中華物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中，受讓567畝黃金地塊的中華物業(yè)資產(chǎn)總計(jì)為22017.25萬(wàn)元，與其土地價(jià)款2.17億元相近，但流動(dòng)負(fù)債上卻突然多出一筆1.92億元的負(fù)債。

　　照此計(jì)算，擁有567畝寶地的中華物業(yè)凈資產(chǎn)僅值2779.19萬(wàn)元，這也成為日后中華置業(yè)股權(quán)買(mǎi)賣(mài)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。

　　隨后的2007年到2009年，重慶國(guó)信以2487.89萬(wàn)元取得了“兩江春城”地塊的實(shí)際處置權(quán)，又以高達(dá)9.96億的價(jià)格將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)給云南城投集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)了巨額的財(cái)富變現(xiàn)。

　　到2017年，云南城投又將“兩江春城”項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給藍(lán)光發(fā)展，后因藍(lán)光發(fā)展終止并購(gòu)涉嫌違約而告終。

　　如今，入渝13年的凱德成了新一個(gè)“接盤(pán)俠”。

　　凱德如愿接盤(pán)

　　在重慶深耕多年并深諳運(yùn)營(yíng)之道的凱德，接手“兩江春城”項(xiàng)目并不讓人意外。

　　此前，凱德中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓曾表示，集團(tuán)將繼續(xù)聚焦北京、上海、廣州、成都、武漢五個(gè)城市群，資產(chǎn)的調(diào)整也將圍繞五個(gè)城市群進(jìn)行，而重慶就是五大核心城市群的重要組成部分。

　　因此，凱德有在重慶擴(kuò)張的現(xiàn)實(shí)需求，占據(jù)城市中心資源的“兩江春城”顯然有足夠的誘惑力。

　　截至目前，凱德在武漢投資運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目已達(dá)7個(gè)，包括2個(gè)綜合體項(xiàng)目、2個(gè)購(gòu)物中心、2家服務(wù)公寓和1個(gè)住宅項(xiàng)目；在渝共布局10個(gè)項(xiàng)目，包括1個(gè)城市綜合體重慶來(lái)福士、8個(gè)服務(wù)公寓和兩江春城項(xiàng)目。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2013年7月6日，地理位置優(yōu)越的兩江春城一期曾以1.3萬(wàn)元/平米的價(jià)格受到熱捧，2017年一二期住宅基本售罄，現(xiàn)二手房?jī)r(jià)約2萬(wàn)元/平米，僅少許花園洋房在銷(xiāo)售，每套面積在110左右，價(jià)格約200萬(wàn)元。

　　有相關(guān)人士分析稱(chēng)，“兩江春城”住宅不愁賣(mài)，開(kāi)發(fā)商手中囤積的大量商業(yè)物業(yè)卻成了難題，沒(méi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)很難將存量物業(yè)盤(pán)活起來(lái)。

　　相關(guān)資料顯示，總占地約860余畝的兩江春城，規(guī)劃總建筑面積達(dá)115萬(wàn)平米，商業(yè)部分集中了8萬(wàn)平米商務(wù)公寓，28萬(wàn)平方米生態(tài)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店和17萬(wàn)平米大型商業(yè)購(gòu)物中心。其中，一期洋房20余萬(wàn)平米，商業(yè)18.5萬(wàn)平米。

　　此外，在融資渠道收緊和房企資金鏈緊張的現(xiàn)實(shí)面前，大量自持的商業(yè)地產(chǎn)顯然帶來(lái)了不小的挑戰(zhàn)。

　　但兩江春城的規(guī)劃，仿佛是為凱德“量身定制”。

　　據(jù)凱德集團(tuán)2017年報(bào)，目前凱德集團(tuán)大部分為持有物業(yè)中，資產(chǎn)中有31%為購(gòu)物中心，37%為綜合體及辦公樓，15%為服務(wù)公寓，住宅及辦公樓散售占比只有13%，另外4%則為集團(tuán)自用。同年，凱德實(shí)現(xiàn)稅后凈利潤(rùn)為15.5億新元?jiǎng)?chuàng)2008年以來(lái)新高，增幅30.3%。

　　作為一個(gè)有著豐富資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的公司，相比起一般房企來(lái)說(shuō)，凱德在盤(pán)活現(xiàn)金流方面更有著不小的優(yōu)勢(shì)

　　凱德官網(wǎng)披露，集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)24年，憑借獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)邏輯和自成體系的基金運(yùn)作模式已在50余座城市運(yùn)營(yíng)超過(guò)160個(gè)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)規(guī)模約2200萬(wàn)平米。

　　短短十年，身價(jià)從2700萬(wàn)暴漲到57億元的“兩江春城”，由凱德進(jìn)行操刀后能否再產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，仍是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。