從惠深沿海駛到廣惠高速，再過惠州海灣大橋下高速，之后行進不久就到了惠州巽寮灣入口。

　　綿延11公里的巽寮灣，地處北回歸線，依山傍海，海灘更是沙質潔白細幼，形如白金，海沙含硅量達99%，屬世界罕見。這一原生態(tài)海岸線長年吸引著游客蜂擁而至，在節(jié)假日乃至周末的時候，巽寮灣出口往往車流擁堵。

　　而巽寮灣內，承載有【金融街(000402)、股吧】（000402）2005年在惠州200億元的成果——金融街?巽寮灣國際濱海旅游度假區(qū)，占地將近24平方公里。

　　在這個沉浮近10年的項目步入正軌后，金融街“重游舊地”，將布局再次拉長到惠州。

　　10月23日，在歷時一小時稍顯風平浪靜的土拍后，金融街以17.09億元摘下惠城區(qū)一宗商住地，溢價僅1%，首次入局惠州城區(qū)。

　　17億再入惠州

　　10月23日，惠州惠城區(qū)競拍出讓一宗商住地，占地9.1萬平方米，由金融街旗下金融街(深圳)投資有限公司以17.09億元摘得，樓面價為5365.6元/平方米，溢價僅1%。這也是惠城區(qū)本月唯一一宗地塊出讓。

　　觀點地產新媒體了解，此次出讓地塊為位于惠城區(qū)橋東文頭嶺鹿江瀝的GP2018-15地塊，用地面積9.1萬平方米，折合約137畝，容積率≤3.5，最大計容建筑面積31.85萬平方米，土地用途為住宅、商服用地，其中商業(yè)、商服建筑面積比例≤20%，配套設施建筑面積≥1120平方米。

　　該地塊起價16.88億元，樓面起價5300元/平方米，上限價25.32億元。地塊不設底價，采用“限地價+競自持商品住房面積+隨機搖珠”的方式確定競得人，但此次競拍商未觸及限制地價。

　　值得注意的是，自8月起惠州土地市場試水“限地價、競自持”后，惠城推出的多宗地塊便均采用“競自持”方式；但出讓地塊大多都未觸發(fā)自持環(huán)節(jié)，在遠不到最高限價前就已經覓得得主。

　　開發(fā)投資方面，該項目地塊須在1年內動工，地塊開發(fā)投資總額不得低于26.43億元，且不含地價溢價部分。

　　此次土拍總體而言平平無奇，唯一的亮點便是競得企業(yè)金融街。

　　綜合建筑面積、拿地價格、地塊位置等綜合因素來看，金融街的這筆買賣并不虧。不免讓人意外的是，作為一家北京開發(fā)商，此次金融街時隔多年再度南下?lián)尀┗葜荨Υ?，有業(yè)內人士分析稱，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃即將出臺，若金融街有意擴大在大灣區(qū)的影響力的話，此時在惠州拿地布局更有利于搶占先機。

　　據(jù)觀點地產新媒體了解，近幾個月以來房企在惠州土地市場動作不斷。

　　8月底，華潤、華僑城、保利聯(lián)手以32億元摘得金山湖“巨無霸”地塊，折合樓面價5100元/平方米，規(guī)劃建筑總面積最大可達64.11萬平方米。9月13日，中海宏洋以3.65億元、樓面價4114.7元/平方米成功摘得惠州馬安一宗地塊，拍地耗時共五小時，溢價率51.5%。9月28日，惠州惠城區(qū)出讓橋東文頭嶺一宗商住地，經過5個小時的舉牌，中海地產以11.02億元將該地塊拿下，樓面價5948元/平米，溢價率12.2%。

　　另悉，雖然這次是金融街首次在城區(qū)拿地，但據(jù)知情人士透露，此前金融街也有參加惠州土地競拍，但是輸給了本地房企隆生。

　　金融街并不是惠州這片土地的新兵。早在2005年伊始，金融街便前后豪擲200億元、耗時十幾年在惠州造出了巽寮灣國際濱海旅游度假區(qū)項目。

　　巽寮灣十年

　　將“金融街”與“惠州”兩個詞語擺在一起，總不免讓人想起巽寮灣項目——直到今天它或許還給金融街帶來不同記憶。

　　早在2005年，金融街以2.6億元一舉摘得惠州巽寮灣旅游度假區(qū)商服、住宅用地，首次進入惠州地區(qū)，這也是當時第一個進入惠州巽寮灣開發(fā)的外來開發(fā)商。

　　據(jù)悉，該巽寮灣項目規(guī)劃用地29平方公里，是當時整個巽寮灣用地面積最大的房地產項目。項目定位濱海休閑度假區(qū)，總體分北、中和南三個片區(qū)開發(fā)，主要分旅游產品及銷售產品兩大類，囊括游艇會、中心區(qū)旅游商業(yè)街、五星級酒店群、公寓、別墅等形式。

　　按照最初規(guī)劃，整個項目開發(fā)周期為8-12年，總投資額達到200億元。

　　值得一提的是，2005年這個時間節(jié)點對于金融街來說具有特殊意義。在這一年，金融街首次提出“從北京走出去”，惠州巽寮灣項目則可以說正是金融街出走的第一站。

　　然而，現(xiàn)實情況給了金融街一個或許是意料不到的嚴峻挑戰(zhàn)。

　　在拿下項目地塊兩年后，2007年巽寮灣項目才開始動工。2008年6月15日，項目正式推出鳳池島一期，開盤當天推出126套房源，銷售114套，去化率為88%。據(jù)當時金融街惠州公司總經理透露，截止到8月21日，酒店式公寓400多套已售出80%。

　　但此后，該項目一直保持著不溫不火的狀態(tài)，每年推貨量僅三四百套，并沒有大規(guī)模推盤。

　　直到2012年，金融街似乎才意識到，這樣的進度似乎太慢了。

　　截至2012年，開發(fā)七年的金融街巽寮灣項目總銷售額還未達到30億元。彼時，陸陸續(xù)續(xù)進入巽寮灣的開發(fā)商的年銷售額早已達近20至30億元。

　　與金融街巽寮灣項目幾乎同時開發(fā)的，還有一千多公里外的雅居樂海南清水灣項目，后者依靠快周轉取得了成果。

　　觀點地產新媒體了解，海南清水灣是雅居樂2006年與海南陵水縣政府簽訂的開發(fā)項目，與金融街巽寮灣項目僅前后相差一年。截至2012年，海南清水灣項目自2009年3月開盤銷售以來銷售總額已超過267億元，而這個項目在投資上同樣花了150億元的大手筆。

　　有業(yè)內人士便認為，金融街巽寮灣項目開發(fā)周期過長、項目進展過慢，令其錯過了該區(qū)域銷售的最佳黃金時期，其已成為金融街控股的“老大難”項目之一。

　　而這樣單調的銷售數(shù)據(jù)對比，也讓金融街有所警覺。

　　2012年那一年，金融街為惠州巽寮灣項目兩度更名，直至3月17日，金融街正式將惠州項目由“金融街金海灣”更名為“金融街.巽寮灣”。此后，金融街加大推盤力度，計劃于當年推出4000套公寓產品，均價預計為1.5萬元/平方米，而彼時其在售公寓均價為8000-9000元/平米。

　　金融街前董事長劉世春當時也在公開場合表示，未來三年，金融街將基本建成巽寮灣。

　　至此，金融街巽寮灣才算是駛入快車道，加之2014年旅游地產大熱，巽寮灣區(qū)域獲追捧。

　　但是，翻閱財報，似乎惠州巽寮灣項目還是如外界想象般完全兌現(xiàn)價值。根據(jù)2017年財報，金融街在惠州地區(qū)全年營收6.05億元。

　　2018年上半年，或許是大灣區(qū)概念火熱及規(guī)劃即將出臺，惠州巽寮灣項目的收入有了改善。

　　數(shù)據(jù)來源：金融街2018半年報，觀點指數(shù)整理

　　截至2018年6月30日，惠州地區(qū)上半年營收達19.13億元，同比增長988.55%，毛利率提升至50.65%。與同期金融街其他營收紛紛下降的區(qū)域相比，惠州地區(qū)上半年營收在地區(qū)里排行第一，甚至超過了金融街的大本營北京地區(qū)。

　　對于營收的增長，金融街也于公告中提及：文旅板塊完善旅游配套，強化主題特色營銷，旅游接待人數(shù)較去年同期增加，收入持續(xù)提升。

　　目前，金融街熱門在售樓盤項目為金融街海世界，項目由24棟高層組成，其中1/2/3/4棟已售罄，在售戶型集中在6/7/8/9棟，戶型均是落地海景度假戶型，建面以一房和兩房為主的小面積，均價在1.6萬元/平方米。

　　同片區(qū)的華潤小徑灣、碧桂園十里銀灘、融創(chuàng)海灣半島等樓盤項目也均開發(fā)至成熟階段，這些樓盤價格大概在每平方米1.2萬元-1.5萬元。有分析認為，相比較而言，雖然金融街項目價格上并不占優(yōu)勢，但其文旅配套、靠近海灘距離等條件能扳回一城。

　　這樣看來，金融街在這時候再度進入惠州拿地的意圖，一方面是粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的帶動，另一方面，也可能是十年巽寮灣項目再次給它帶來的惠州市場前景。