“桂林山水甲天下”，桂林的風(fēng)景早有較高的知名度。但作為廣西第一家旅游類(lèi)上市公司、桂林旅游（000978）業(yè)龍頭企業(yè)桂林旅游股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“桂林旅游”，000978.SZ)近年來(lái)發(fā)展卻頗為吃力，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)在門(mén)票收入方面受限，新業(yè)務(wù)項(xiàng)目“屢戰(zhàn)屢敗”。

　　不過(guò)3年時(shí)間，桂林旅游的市值已經(jīng)從2015年高點(diǎn)時(shí)的70億元大幅滑落至如今的21億元。桂林旅游的管理層在今年初表示“公司對(duì)目前的市場(chǎng)也非常不滿(mǎn)意”，公司將從資本運(yùn)作(再融資)、不良資產(chǎn)處置、加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有旅游業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理等方面提升公司基本面及市值。

　　換言之，這3方面正是桂林旅游目前亟待解決的主要問(wèn)題，尤其是不良資產(chǎn)這塊“燙手山芋”。日前，桂林旅游公告擬以公開(kāi)掛牌方式轉(zhuǎn)讓桂林荔浦豐魚(yú)巖旅游有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“豐魚(yú)巖公司”)51%股權(quán)暨債權(quán)。這也是時(shí)隔1年多后，桂林旅游再度掛牌轉(zhuǎn)讓豐魚(yú)巖公司，而此前的3次掛牌均“無(wú)人問(wèn)津”。

　　豐魚(yú)巖公司成立于1995年，主要經(jīng)營(yíng)豐魚(yú)巖賓館和豐魚(yú)巖巖洞游覽服務(wù)，是桂林旅游的核心旅游資源之一。但從2015年至今，豐魚(yú)巖公司就出現(xiàn)了持續(xù)的虧損。今年前6個(gè)月，豐魚(yú)巖公司已累計(jì)虧損約3507.83萬(wàn)元，且凈資產(chǎn)已為負(fù)數(shù)，桂林旅游及下屬子公司所持豐魚(yú)巖公司的債權(quán)合計(jì)數(shù)為9385.31萬(wàn)元。

　　桂林旅游方面表示，其轉(zhuǎn)讓持有的豐魚(yú)巖公司51%股權(quán)暨桂林旅游本公司(含下屬、子公司)持有的豐魚(yú)巖公司債權(quán)有利于盤(pán)活公司資金，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為公司做大、做強(qiáng)、做優(yōu)奠定基礎(chǔ)。

　　2017年初，桂林旅游開(kāi)始擬定的首次掛牌價(jià)格為9005.69萬(wàn)元，但截至掛牌期滿(mǎn)無(wú)意向受讓方報(bào)名參與競(jìng)買(mǎi)。隨后，桂林旅游又兩次下調(diào)了掛牌價(jià)格至7294.61萬(wàn)元，較首次掛牌下降了約19%，不過(guò)最后仍然是“無(wú)人問(wèn)津”，但桂林旅游方面表示不再降價(jià)出售。

　　由于土地使用權(quán)評(píng)估大幅度增值，桂林旅游本次轉(zhuǎn)讓的首次掛牌價(jià)格升至9385.31萬(wàn)元，掛牌底價(jià)為首次掛牌價(jià)格的81%(7602.10萬(wàn)元)。

　　而除了豐魚(yú)巖公司，桂林旅游旗下還有多家子公司因持續(xù)不盈利或虧損需要進(jìn)行資產(chǎn)整合與盤(pán)活。其中，還有主營(yíng)溫泉項(xiàng)目、體育休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的子公司。

　　如桂林旅游的控股子公司桂林羅山湖旅游發(fā)展有限公司，主要資產(chǎn)為尚未建設(shè)完成的羅山湖體育休閑項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“羅山湖項(xiàng)目”)。羅山湖項(xiàng)目于2013年7月就已開(kāi)發(fā)建設(shè)，但因該項(xiàng)目的部分土地尚未完成法定程序，2015年1月至今，基建工程暫時(shí)處于停工狀態(tài)，征地工作仍在繼續(xù)推進(jìn)。

　　同樣于2013年開(kāi)工建設(shè)的天之泰房地產(chǎn)項(xiàng)目，又因建設(shè)資金問(wèn)題，桂林旅游與項(xiàng)目二股東發(fā)生分歧，且還經(jīng)歷了多次訴訟，使得天之泰項(xiàng)目從2015年上半年度暫停施工至2018年初。桂林旅游方面表示，該項(xiàng)目已于今年初繼續(xù)施工建設(shè)，預(yù)計(jì)2018年四季度可以完工。

　　截至今年上半年，桂林旅游10家子公司中，處于虧損狀態(tài)的達(dá)6家，合計(jì)虧損約2186萬(wàn)元。而同期歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)才為2930萬(wàn)元，營(yíng)收2.57億元。

　　對(duì)此，桂林旅游一方面通過(guò)掛牌轉(zhuǎn)讓的方式剝離不良資產(chǎn)，一方面也在為核心旅游資源項(xiàng)目資產(chǎn)盤(pán)活爭(zhēng)取政策、資金支持。但從豐魚(yú)巖公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況也可以看出，資產(chǎn)的整合與盤(pán)活對(duì)桂林旅游而言是一件非常棘手的事。

　　與此同時(shí)，桂林旅游也需兼顧新項(xiàng)目資金調(diào)配，而旅游項(xiàng)目一般資金需求都較大，開(kāi)發(fā)、回報(bào)周期長(zhǎng)。對(duì)于實(shí)施再融資，桂林旅游方面則表示需要有合格的募投項(xiàng)目，而培育合格的募投項(xiàng)目還有一個(gè)過(guò)程。

　　從2010年開(kāi)始，桂林旅游計(jì)劃把傳統(tǒng)性旅游的轉(zhuǎn)型升級(jí)與旅游房地產(chǎn)、旅游教育相結(jié)合，轉(zhuǎn)變單純依靠傳統(tǒng)型旅游的不足。

　　為了進(jìn)一步將公司由相對(duì)傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)品和業(yè)務(wù)向高端、休閑、多元型產(chǎn)品和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，妥善規(guī)避旅游業(yè)敏感性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，2013年桂林旅游就相繼開(kāi)工建設(shè)了羅山湖項(xiàng)目和天之泰房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　本報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，其實(shí)在天之泰項(xiàng)目之前，桂林旅游于2009年就承繼過(guò)一個(gè)城市更新項(xiàng)目——福隆園。一開(kāi)始，桂林旅游希望以福隆園項(xiàng)目為切入點(diǎn)，拓展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。但到2014年，由于福隆園項(xiàng)目涉及的主體較多，以及拆遷難度加大等各方面的原因，桂林旅游又將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)由另外一家公司整體承繼。

　　有旅游產(chǎn)業(yè)研究及投資平臺(tái)就曾表示，從桂林旅游這些年在福隆園項(xiàng)目、天之泰項(xiàng)目和羅山湖項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)推進(jìn)上就可以看出，其對(duì)于拿地和規(guī)劃無(wú)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)先行研究考察分析，導(dǎo)致轉(zhuǎn)型計(jì)劃“雷聲大，雨點(diǎn)小”，從一個(gè)側(cè)面反映出公司在發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目定位及執(zhí)行力度方面存在不足。

　　景鑒智庫(kù)創(chuàng)始人、首席分析師周鳴岐認(rèn)為，傳統(tǒng)的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般以規(guī)劃作為整個(gè)項(xiàng)目的指引，這會(huì)產(chǎn)生很多的弊端，規(guī)劃院對(duì)于商業(yè)的敏感性很差，更擅長(zhǎng)不以項(xiàng)目盈利為目的的空間規(guī)劃。對(duì)于追求盈利性的旅游項(xiàng)目，缺乏研究基礎(chǔ)就進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的可行性幾乎毫無(wú)概念，最后一定會(huì)是巨額虧損的結(jié)局。特別是投資巨大、業(yè)態(tài)復(fù)雜的大型文旅綜合體，缺乏系統(tǒng)性研究和商業(yè)模式，就倉(cāng)促規(guī)劃上馬會(huì)十分致命。

　　最近兩年，桂林旅游也未在公開(kāi)強(qiáng)調(diào)上述轉(zhuǎn)型之路，而是意欲“多點(diǎn)開(kāi)花”。相比子公司項(xiàng)目，桂林旅游的合營(yíng)公司都表現(xiàn)尚可，包括利潤(rùn)貢獻(xiàn)較大的桂林新奧燃?xì)庥邢薰?、桂林新奧燃?xì)獍l(fā)展有限公司、桂林龍脊旅游有限責(zé)任公司和井岡山旅游發(fā)展股份有限公司。截至今年上半年，這四家公司為桂林旅游帶來(lái)的長(zhǎng)期股權(quán)投資收益(按權(quán)益法核算)合計(jì)約為1424萬(wàn)元，接近歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)的一半。

　　另外一個(gè)讓桂林旅游寄予厚望的項(xiàng)目是與宋城演藝（300144）合作打造的漓江千古情項(xiàng)目。漓江千古情項(xiàng)目總投資規(guī)模約為8.05億元，用地161.24畝，分兩期建設(shè)。項(xiàng)目一期已于今年7月底正式投入運(yùn)營(yíng)，桂林旅游方面持股30%，其表示該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)有利于公司提高盈利能力，進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　興業(yè)證券研報(bào)分析認(rèn)為，參考陽(yáng)朔當(dāng)?shù)亍队∠髣⑷恪返臍v史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)漓江千古情成熟后的年收入體量為4~6億元，年利潤(rùn)規(guī)模為2~3億元，公司權(quán)益利潤(rùn)為0.6~0.9億元。

　　不過(guò)，以2013年就開(kāi)業(yè)的三亞千古情項(xiàng)目來(lái)看，其在2017年度的營(yíng)收為3.4億元，凈利潤(rùn)為1.78億元，而這還是千古情異地項(xiàng)目業(yè)績(jī)最高的。宋城演藝旗下，同樣開(kāi)業(yè)多年、擁有麗江千古情和九寨千古情項(xiàng)目的宋城旅游區(qū)，在2017年度的營(yíng)收分別是2.27億元和0.91億元。