本報記者余燕明北京報道

　　北京建國門東南角，北京首都開發(fā)股份有限公司(600376.SH，以下簡稱“首開股份（600376）”)名下一宗9.4萬平方米的土地即將動工開發(fā)。

　　這里是北京市的東二環(huán)，整個北京市最昂貴的住宅區(qū)之一。與這宗地塊毗鄰的住宅項目是中海.楓丹公館，2016年建成的板塔結合小區(qū)，最近成交的二手房價格超過了10萬元/平方米。

　　首開股份在建國門東南角擁有的這宗地塊，將可以開發(fā)出逾3.8萬平方米的商品住宅面積，以及1.9萬平方米商業(yè)辦公面積。

　　如果簡單參照中海.楓丹公館目前10萬元/平方米的二手房價格，這宗地塊僅商品住宅面積，可售貨值將會達到38億元。而首開股份最終推出的新房價格，預計比10萬元/平方米的二手房價格更高。

　　據(jù)《中國經(jīng)營報》記者獲悉，該宗地塊正式項目名稱為“朝陽區(qū)華僑村二期5號地項目”，2018年底取得施工許可時，距離當初簽訂出讓合同的時間，這宗地塊已經(jīng)在此“靜躺”了14年之久。

　　這宗地塊閑置拖延至今，核心原因是巨大的資金壓力與拆遷困難。首開股份一位人士向記者表示，一直到2018年3月份，地塊內(nèi)還有一棟6層樓房才簽署了拆遷協(xié)議。

　　北京的冬日里，華僑村二期5號地項目覆以防塵網(wǎng)暫未施工，但平整的土地上，4年過后，首開股份將建成北京東二環(huán)上絕跡而又昂貴的高端住宅項目。

　　十年拆遷不動

　　華僑村二期5號地項目在2018年下半年完成拆遷以后取得實質(zhì)推進，相繼取得了建設工程規(guī)劃許可與施工許可。首開股份上述人士表示，目前該地塊項目正在進行開工前準備工作。

　　根據(jù)地塊項目的施工許可信息，工程規(guī)模超過9.4萬平方米，北京建工集團通過投標的方式已經(jīng)成為該地塊項目的施工方，中標價接近7.52億元。

　　首開股份這位人士向記者透露，華僑村二期5號地項目的建設內(nèi)容按照土地性質(zhì)和規(guī)劃許可為住宅混合公建，首開股份將會開發(fā)成高品質(zhì)住宅和商業(yè)辦公兩種業(yè)態(tài)。

　　另據(jù)項目公司在北京市住建委申請報備的建設方案，華僑村

　　二期5號地項目建筑面積9.4萬平方米，主要包括7棟樓。其中住宅建筑面積3.8萬平方米，商業(yè)建筑面積約9300平方米，辦公建筑面積9900平方米，另有其他建筑面積3.7萬平方米，計劃建設周期從2018年底開工，到2022年6月底竣工交付。

　　過去14年以來，華僑村二期5號地項目長期處于閑置狀態(tài)，甚至也是首開股份過去多年以來唯一存在閑置情形的土地。

　　首開股份在2015年出具的閑置土地自查報告中稱，由于該地塊項目前期拆遷工作進展緩慢，因此未能完成拆遷及規(guī)劃調(diào)整，導致地塊項目超過了約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的情形。

　　但首開股份進一步解釋稱，

　　雖然華僑村二期5號地項目存在土地閑置情形，但并非企業(yè)自身原因?qū)е隆?/p>

　　根據(jù)原國土資源部下發(fā)的《閑置土地處置辦法》，屬于政府或政府相關部門的行為造成動工開發(fā)延遲的，將會采取延長動工開發(fā)期限等處置方式，而非征繳土地閑置費或無償收回土地使用權。

　　2010年原國土資源部公布的全國閑置土地名單里，華僑村二期5號地項目同樣在列。地塊項目信息顯示，2004年8月底簽訂了土地出讓合同，土地合同價款1.27億元，原計劃在2005年初動工建設，2007年底竣工交付。

　　除了沒有完成拆遷，華僑村二期5號地項目當時已經(jīng)取得了北京市發(fā)改委項目核準批復、北

　　京市環(huán)保局環(huán)境影響報告批復、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證。另據(jù)記者獲悉，該地塊項目過去14年時間里辦理了多次延期手續(xù)。

　　《中國經(jīng)營報》記者走訪華僑村二期5號地項目時，地塊項目附近一位居民稱，土地上的平房早年已經(jīng)拆除完畢，但一直沒有開發(fā)動工，土地閑置了多年。

　　上述首開股份人士則向記者否認了這一說法。該人士進一步表示，華僑村二期5號地項目土地閑置的原因主要是地塊拆遷量較大，進展緩慢。

　　“地塊上的平房區(qū)拆遷一直到2017年10月份才完成，同時地塊內(nèi)還有一棟6層樓房一直未能拆除完畢，直到2018年3月簽署

　　拆遷協(xié)議。因此不存在早年拆遷平整后遲遲未開發(fā)的情況?！笔组_股份這位人士回復稱。

　　記者獲取的一份關于華僑村二期5號地項目的材料里，其介紹地塊所屬原項目公司資金壓力較大，一度引入了合作方共同開發(fā)，但由于后續(xù)仍然面臨了較大資金壓力，造成拆遷停滯。

　　另據(jù)記者進一步獲悉，當年華僑村二期5號地項目需拆遷居民共計377戶，其中居民公房(平房)301戶，居民樓房76戶，企事業(yè)單位2家。2009年華僑村二期5號地項目已完成拆遷面積超過7成，但最終拆遷周期仍持續(xù)到2018年，而上述首開股份人士提及的一棟6層樓房是地塊上矗立時間最久的拆遷建筑物。

　　占用巨額資金

　　據(jù)悉，華僑村二期5號地項目是2004年“8.31”土地大限最早一批開發(fā)項目，即通過招拍掛方式公開出讓的一宗地塊。

　　但地塊項目并非凈地出讓，盡管相對土地出讓金較低，卻需要開發(fā)企業(yè)自己進行土地拆遷整理工作。

　　華僑村二期5號地項目當前的開發(fā)主體為北京東銀燕華置業(yè)有限公司(以下簡稱“東銀燕華”)，首開股份間接持有東銀燕華51%的股權。

　　該地塊項目更早之前的開發(fā)主體為北京天鴻集團公司(以下簡稱“天鴻集團”)，天鴻集團與城開集團合并以后，華僑村二期5號地項目劃入了首開集團，并進一步注入上市公司首開股份。

　　首開股份2007年通過向首開集團發(fā)行股份收購資產(chǎn)的方式，間接取得了東銀燕華的部分股權。到2011年9月底，首開股份收購了少數(shù)股東權益最終取得了東銀燕華51%的股權，成為其非全資附屬公司。

　　當初首開股份籌劃資產(chǎn)重組收購華僑村二期5號地項目開發(fā)權益時，該公司預計地塊項目將于2007年底開工建設，并于2010年5月份竣工交用，但最終該地塊項目的開發(fā)計劃落空，擱置至今。

　　即便首開集團將華僑村二期5號地項目注入了上市公司，但由于拆遷壓力，地塊同樣繼續(xù)面臨資金需求。

　　2009年時，東銀燕華另一投資方北京東銀聯(lián)華投資有限公司已經(jīng)有意轉(zhuǎn)讓其所持項目股權，最終2011年首開股份受讓了這部分股權。與此同時，首開股份為華僑村二期5號地項目引入了平安信托，使其持有東銀燕華49%的股權。

　　平安信托向華僑村二期5號地項目合計出資5.5億元，這部分資金性質(zhì)包括債權資金。但兩年后，平安信托到期退出，北京深博承業(yè)商貿(mào)有限公司受讓了平安信托所持東銀燕華49%的股權。2014年以后，這部分股權轉(zhuǎn)讓至中誠信托名下持有至今。

　　前述首開股份人士書面回復《中國經(jīng)營報》記者稱，目前首開

　　股份已經(jīng)按照進度投入了土地及前期費用。

　　首開股份最早測算預計華僑村二期5號地項目總投資金額為8.73億元，其中土地成本約為7.26億元。而目前，首開股份對該地塊項目的投資預算，已經(jīng)提升到40億元左右。

　　截至2018年上半年，華僑村二期5號地項目累計實現(xiàn)的開發(fā)成本金額已經(jīng)超過了16.2億元，若再加上上述北京建工集團中標地塊項目的7.52億元工程價款，項目工程本身實際將產(chǎn)生的開發(fā)成本就會達到23.72億元。

　　華僑村二期5號地項目及項目公司東銀燕華也長期占用了首

　　開股份的大筆資金，截至2017年底，首開股份對東銀燕華的非經(jīng)營性往來資金余額超過18.3億元。

　　由于過去14年時間以來的拆遷困難及開發(fā)停滯，華僑村二期5號地項目公司東銀燕華已經(jīng)資不抵債，且長期虧損。到2018年上半年，東銀燕華資產(chǎn)總額不足13億元，股東權益為-6.33億元。

　　目前，記者尚不清楚中誠信托對華僑村二期5號地項目及東銀燕華實際出資及投入情況。

　　首開股份上述人士也告訴《中國經(jīng)營報》記者，即將動工開發(fā)的華僑村二期5號地項目過去十幾年以來，并不涉及面積、建設內(nèi)容等規(guī)劃調(diào)整。