時(shí)代周報(bào)記者：楊靜

　　在發(fā)布了一份靚麗的財(cái)報(bào)后，【新城控股(601155)、股吧】（601155）收到了上交所的問詢函。

　　4月2日晚間，新城控股公告表示收到上交所針對(duì)其2018年年度報(bào)告的事后審核問詢函。當(dāng)中，上交所針對(duì)公司利潤情況、資金往來情況、現(xiàn)金流與貨幣資金、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行了詳細(xì)問詢。一共16個(gè)問題，大都指向了利潤構(gòu)成及其持續(xù)性。

　　4月3日，市場(chǎng)隨即做出反應(yīng)。未能延續(xù)幾日前創(chuàng)下的走高態(tài)勢(shì)，股價(jià)報(bào)收每股42.88元，跌幅達(dá)5.7%，居于地產(chǎn)行業(yè)板塊跌幅前列。而就在兩天前，公司股價(jià)創(chuàng)下歷史新高，達(dá)每股46.47元。

　　截至?xí)r代周報(bào)記者4月5日發(fā)稿，新城控股方面尚未對(duì)上交所的問詢做出完整回應(yīng)。

　　在利潤指標(biāo)上沒有出入

　　不過，在4月3日下午召開的新城控股年度股東大會(huì)上，董事長王振華對(duì)上交所的問詢向小股東做出了部分的說明。

　　“問詢是交易所和上市公司之間的常規(guī)溝通機(jī)制，專管員遇到不太理解的地方就會(huì)向上市公司問詢。”王振華解釋稱，2017年交易所發(fā)出的問詢函有1300多份，按照4000家上市公司來計(jì)算，平均每三家就能收到一封。

　　他對(duì)小股東強(qiáng)調(diào)表示，這不是處罰和警告，是平常的溝通函件，公司會(huì)爭取在下周一周二給到交易所答復(fù)。

　　對(duì)于小股東現(xiàn)場(chǎng)詢問的是否在利潤等財(cái)務(wù)指標(biāo)上確實(shí)有出入(影響)。王振華堅(jiān)定表示：“沒有?！?/p>

　　時(shí)間倒推到被問詢的一個(gè)月左右前，新城控股發(fā)布了一份較為亮眼的年度業(yè)績?cè)鏊賵?bào)告。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，新城控股在2018年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2210億元，同比增加74.82%；銷售面積達(dá)1812萬平方米，同比增長95.21%；歸屬上市公司股東凈利潤首次突破百億，為104.91億元，同期增長74.02%。

　　尤為值得一提的是，按照銷售排名的百強(qiáng)榜單中，新城已經(jīng)為第五的排位，而在三年前排名尚在20名開外。

　　對(duì)于新城核心凈利潤的大漲，新城控股在合并利潤表中確認(rèn)了原因——投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)為“關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)”，對(duì)其資產(chǎn)和利潤影響重大。

　　具體來說，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值從234.96億元漲至407.58億元，漲幅達(dá)73%；二是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益28.09億元，同比增長209.02%，占?xì)w母凈利潤的26.78%。

　　而在上交所發(fā)出的“16”問中，就包含對(duì)公司利潤構(gòu)成中投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益、公司較高的資本化利息支出比重等相關(guān)的疑問。

　　在較早之前公司控股股東新城發(fā)展(01030.HK)的業(yè)績會(huì)上，公司管理層方面界定，投資性物業(yè)包括開業(yè)項(xiàng)目和未開業(yè)項(xiàng)目，只要拿到土地證，確認(rèn)資產(chǎn)，就屬于投資性物業(yè)。

　　新城控股財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬在4月3日股東會(huì)上進(jìn)一步解釋稱，重估性的收益為非經(jīng)常性損益(或者叫非核心利潤)，從會(huì)計(jì)核算角度理解，投資性房地產(chǎn)是以持有增值或收取租金為目的而持有的資產(chǎn)，目前對(duì)于投資性房地產(chǎn)公司采用評(píng)估法來計(jì)量(按中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有歷史成本法和評(píng)估法兩種)。

　　“新城的評(píng)估價(jià)值來源一個(gè)是按照未來的現(xiàn)金流折現(xiàn)，或者按現(xiàn)在的資本化率進(jìn)行評(píng)估。投資性物業(yè)是新城‘住宅+商業(yè)’雙輪驅(qū)動(dòng)中重要的一輪，肯定會(huì)通過物業(yè)增值和租金收益來體現(xiàn)?！彼貞?yīng)表示。

　　按照測(cè)算，新城控股評(píng)估增值的總額占公允價(jià)值成本的比例約為6.8%，低于行業(yè)平均值；評(píng)估價(jià)值稅后金額為20億元，占凈利潤20%不到，和其他公司相比處于中性水平。

　　至于新城控股的資本化利息，2018年為88.5億元，按照測(cè)算占總利息支出的94.58%。上交所認(rèn)為總額上同比增長了428.99%，比重上較2017年的77.45%有大幅度，希望公司說明相關(guān)原因。

　　不過，按照時(shí)代周報(bào)記者的計(jì)算，新城控股的88.5億元資本化利息金額在房企中并不算高，對(duì)比來看恒大為499.35億元，融創(chuàng)為129.36億元，中海為66.8億元(換算為人民幣)，萬科為59.64億元。

　　“新城未來的發(fā)展，不是要追求更高的行業(yè)排位。”王振華當(dāng)天指出：“還是要從考慮股東利益的角度，在夯實(shí)現(xiàn)有排位的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做強(qiáng)做精公司的利潤，給股東創(chuàng)造價(jià)值。”

　　不過新城還是給出了相對(duì)保守的2019年銷售目標(biāo)——2700億元。盡管近20%左右的業(yè)績?cè)龇繕?biāo)，比恒大的9%和融創(chuàng)的19%都要高，但對(duì)比公司自2015年起每年幾乎近翻倍的增幅而言并不算高。

　　截至目前新城控股總建筑面積達(dá)1.1億平方米，2019年可售貨值在5000億。這也就意味著只要完成55%左右的去化率，就可以完成全年目標(biāo)。

　　對(duì)此，管有冬在股東會(huì)上回應(yīng)稱，2700億元的目標(biāo)設(shè)定就有公司對(duì)市場(chǎng)持有的客觀態(tài)度，“公司是秉持穩(wěn)定發(fā)展的形象來設(shè)定目標(biāo)，內(nèi)部管理層肯定也會(huì)積極爭取實(shí)現(xiàn)更高的目標(biāo)?！?/p>

　　吾悅廣場(chǎng)聚焦三四線，拿地成本低

　　從股東大會(huì)情況來看，投資者更為關(guān)心的是吾悅廣場(chǎng)當(dāng)下以及未來的發(fā)展情況。

　　不難發(fā)現(xiàn)，銷售排名的百強(qiáng)榜單中，新城控股是唯一一家依靠“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的前五強(qiáng)公司。商業(yè)部分里的吾悅廣場(chǎng)經(jīng)過7年的運(yùn)營也發(fā)展到了今天的4.0版本，關(guān)鍵詞是，有情懷、不復(fù)制、具規(guī)模。

　　對(duì)比同類商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，王振華在股東會(huì)上認(rèn)為新城吾悅廣場(chǎng)的一大優(yōu)勢(shì)在于拿地成本低。因其拿地主要聚焦在三線、強(qiáng)四線城市，競爭不激烈投資回報(bào)高，而諸多一二線城市則相反。

　　他以40萬平方米的商業(yè)綜合體為例，假定自持面積在10萬平方米，其余為可售，新城可以通過可售部分來覆蓋持有部分的成本，通常可以覆蓋50%左右以上成本，“剩下的通過未來很好的運(yùn)營，回報(bào)率也會(huì)很高。”

　　王振華稱，不同公司會(huì)做不同的市場(chǎng)選擇，新城現(xiàn)階段會(huì)確保吾悅廣場(chǎng)數(shù)量的增加，也會(huì)在一二線城市做出幾個(gè)標(biāo)桿性的項(xiàng)目?！安坏扔诠緯?huì)放棄一二線城市，一二線城市確實(shí)做商業(yè)不容易。但現(xiàn)在放棄三四線城市，未來在這些城市再做一定也會(huì)難?！?/p>

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，基于對(duì)全國286個(gè)地級(jí)市和百強(qiáng)縣進(jìn)行的詳盡勘察，新城近期已經(jīng)有了對(duì)吾悅廣場(chǎng)選址位置的報(bào)告，對(duì)選在哪個(gè)位置做出了清晰的確定。

　　具體來說，人口是一方面的考量。以1.5公里為半徑，新城希望所能輻射到的人口數(shù)量在5-8萬人；以3公里為半徑，則是不能少于15萬人；以5公里為半徑，不能低于30萬人。

　　此外，在遇到定位相同的競爭對(duì)手萬達(dá)廣場(chǎng)時(shí)，吾悅廣場(chǎng)會(huì)盡量避免，或者在位置上錯(cuò)開3-5公里。“不一定會(huì)選在市中心核心位置，比如會(huì)選在城市的中心地段或者居民區(qū)的空白區(qū)、以及人口密度大的副中心?！蓖跽袢A介紹：“我們希望有些地方在未來3-5年后會(huì)變成所在城市的新中心?！?/p>

　　按照新城的測(cè)算，目前全國范圍內(nèi)可以容納3500座8萬平方米的購物中心，現(xiàn)在已經(jīng)落成了1800座，剩下的1700座容量，新城要在當(dāng)中做爭取。

　　在2020年達(dá)到100個(gè)吾悅廣場(chǎng)，是新城的計(jì)劃。王振華當(dāng)天表示，公司在穩(wěn)步推進(jìn)中?！澳壳伴_業(yè)和在建的項(xiàng)目有104個(gè)，加上最近在拿地過程中的項(xiàng)目，能夠?qū)崿F(xiàn)2020年的百個(gè)目標(biāo)。”

　　數(shù)據(jù)顯示，吾悅廣場(chǎng)2018年租金及管理費(fèi)收入達(dá)21.16億元，同比大幅上漲約107%，超額完成20億元的全年目標(biāo)。截至目前已經(jīng)開業(yè)吾悅廣場(chǎng)42個(gè)，2019年將計(jì)劃開業(yè)22個(gè)。

　　“吾悅廣場(chǎng)這兩年租金增長很快，一是運(yùn)營能力強(qiáng)，二是品牌號(hào)召力強(qiáng)?！蓖跽袢A表示：“相信未來在租金收入方面會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。”

　　新回歸公司半年有余的新城控股總裁王曉松，王振華之子，目前主要工作任務(wù)就是負(fù)責(zé)新城的商業(yè)開發(fā)事業(yè)部。

　　他當(dāng)天對(duì)股東們表示，目前工作的重點(diǎn)之一就是在住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)和商業(yè)管理三大事業(yè)部之間做協(xié)調(diào)，“主要責(zé)任就是把三個(gè)事業(yè)部打通，另外是在開發(fā)端做一些統(tǒng)一?！?/p>

　　不僅如此，按照他本人的描述，他在幫助自己的父親釋放時(shí)間，“讓他(王振華)有更多的時(shí)間來思考公司未來3-5年的戰(zhàn)略，幫助他兼顧管理整個(gè)集團(tuán)的所有職能中心，把公司的戰(zhàn)略分解到各個(gè)職能中心。”

　　“我本身還是有一定房地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)?！蓖鯐运杀硎荆骸鞍肽曜笥乙呀?jīng)挺上手的了?！?/p>

　　王振華依舊對(duì)未來十年內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展表示樂觀，基于的理由一是城鎮(zhèn)化的發(fā)展空間，二是房地產(chǎn)行業(yè)帶來的GDP貢獻(xiàn)，三是在存量住房上的改善空間。

　　“我也希望新城每年都能努力進(jìn)步，也希望能在2020年實(shí)現(xiàn)500強(qiáng)?！蓖跽袢A當(dāng)天展望。