觀點地產(chǎn)網(wǎng)近日，中南建設(shè)（000961）宣布以4.41億元向公司控股股東中南控股集團有限公司轉(zhuǎn)讓蘇州中南中心項目的蘇州中南中心投資建設(shè)有限公司100%股權(quán)。

　　在事件中，最有意思的點在于交易價格，高達4.41億元，而按照長期股權(quán)投資的賬面價值計算，中南建設(shè)預(yù)計本次交易將產(chǎn)生2.46億元的投資收益。

　　2.46億元的投資收益在交易對價中占比超過了50%，根據(jù)資產(chǎn)評估公司的闡述，該次評估對標(biāo)的公司存貨采用假設(shè)開發(fā)法進行評估，對企業(yè)整體采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。

　　其中，最主要的資產(chǎn)是存貨，為蘇州中南中心超高層商業(yè)樓宇項目，該項目已取得國有土地使用權(quán)證，土地面積共計2.66萬平方米，用途為商業(yè)及住宅，商業(yè)用地土地使用權(quán)終止日期為2053年，住宅用地土地使用權(quán)終止日期為2083年。

　　這宗地由中南建設(shè)在2012年6月在公開市場競得，位于蘇州市工業(yè)園區(qū)蘇惠路北、星陽街東，土地出讓規(guī)劃用途為商務(wù)金融、批發(fā)零售、住宿餐飲、城鎮(zhèn)住宅。

　　艱難的中南中心進程

　　在項目規(guī)劃伊始，曾有市場消息傳出這個項目要建成729米，成為中國的第一高樓，那個時候還是2013年，最近才建成開放的中國第一高樓是上海中心大廈，其高度也“僅”為632米。

　　可想而知規(guī)劃建設(shè)難度之大，最終，中南建設(shè)決定打造一個500米的超高層綜合體，涵蓋各種業(yè)態(tài)，成為蘇州新地標(biāo)。

　　故事的開始總是適逢其會，項目于2014年順利開始施工，采用鉆孔灌注樁施工工藝，并在一年后的4月份，完成了項目的所有樁基全部施工。

　　中南建設(shè)在憧憬著自己在蘇州的新中心時，由于政府城市整體規(guī)劃等原因，造成項目停滯，無法正常開工建設(shè)。

　　值得注意的是，在成立之初，由江蘇中南建設(shè)集團股份有限公司和中南城市建設(shè)投資有限公司出資設(shè)立，出資比例分別為90%和

　　%，也就是說中南建設(shè)承擔(dān)著全額的風(fēng)險。

　　截止至2019年8月，蘇州中南中心項目仍然處于停工狀態(tài)，中南建設(shè)方面透露目前公司已向政府申報了新的規(guī)劃設(shè)計方案，尚在等待批復(fù)中。

　　如此長時間的停擺對于房地產(chǎn)這種依賴周轉(zhuǎn)和回款的行業(yè)來說是很不理想的狀態(tài)，尤其是對于在規(guī)模沖刺中的中南建設(shè)來說，對于報表不是那么好看的今天，這類資產(chǎn)剝離是首當(dāng)其沖的。

　　此前，中南建設(shè)為了業(yè)務(wù)發(fā)展需要，以公允價格3億元向中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司上海自貿(mào)試驗區(qū)分公司轉(zhuǎn)讓了中南中心的30076.46萬元債權(quán)。

　　中南建設(shè)對觀點地產(chǎn)新媒體表示：“蘇州中南中心500米的超高層綜合體，不屬于常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目。項目開發(fā)周期長，資金占用大，目前政府規(guī)劃還未最終確定?！?/p>

　　有市場人士分析稱，超高層地標(biāo)項目開發(fā)難度比較大，前期資金壓力、項目規(guī)劃、施工難度，建成后的招商、以及部分商業(yè)回款仍需要不少時間，賣給自己的控股股東，就可以將這個包袱甩掉。如果以后建的好，有利可逐的話，再重新注入上市平臺即可。

　　為此，觀點地產(chǎn)新媒體向中南建設(shè)方面求證，其稱：“公司把蘇州中南中心轉(zhuǎn)讓給控股股東后，沒有再開發(fā)或管理蘇州中南中心的計劃。”

　　在剝離此類特殊地標(biāo)大型綜合體后，項目名稱似乎并未改變，仍為中南中心。對于上市平臺來說，更多的是報表上的損益，而地標(biāo)所帶來的的廣告效應(yīng)以及門面，上市公司同樣可以享受到。

　　中南建設(shè)重整主營業(yè)務(wù)

　　對于中南建設(shè)來說，甩掉了這個難啃的骨頭以后，重新聚焦主業(yè)住宅，大股東也可以借機溢價收購項目優(yōu)化公司的報表，并為上市公司注入資金，這些錢對于目前手頭資金并不寬裕的上市公司是一陣及時雨，也是一劑強心針。

　　中南建設(shè)方面回應(yīng)道，通過轉(zhuǎn)讓給控股股東，希望進一步聚焦主流開發(fā)業(yè)務(wù)，減少特殊項目不確定性對公司的影響，推進公司持續(xù)健康發(fā)展。

　　從昨日的公告中，中南建設(shè)為18家控股子公司新增合計164.25億元的擔(dān)保額度；在9月29日，中南建設(shè)為11家公司共計39.76億元提供擔(dān)?！黾訐?dān)保額度和提供擔(dān)保的公告并不少，公司的資金仍屬于比較吃緊的狀態(tài)，但同時也說明中南建設(shè)仍在全力拉動規(guī)模。

　　銷售方面，在1-9月，中南建設(shè)累計合同銷售金額約1299.5億元，比上年同期增長27%；累計銷售面積約1024.3萬平方米，比上年同期增長32%。

　　利潤方面，中南建設(shè)在前日發(fā)布了2019年前三季度業(yè)績預(yù)增公告，預(yù)計實現(xiàn)歸母凈利同比增長60%-80%，實現(xiàn)歸屬凈利潤達20.27-22.81億元。

　　在拉動銷售規(guī)模的3年后，中南建設(shè)逐漸迎來了自己的豐收期，前幾年的銷售額慢慢結(jié)轉(zhuǎn)為收入。據(jù)其半年報披露，中南建設(shè)合并報表范圍還有已經(jīng)銷售還未結(jié)算的預(yù)收賬款1283.3億元，這一部分將逐步釋放為公司的利潤。

　　在規(guī)模高速增長的同時，中南建設(shè)的有息負債上漲到6月末為685.5億元，有息負債中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債僅167.6億元，占比僅為24%，但EBITDA利息保障倍數(shù)下降到了1以下，為0.86。

　　多年來，中南建設(shè)令市場關(guān)注的是資產(chǎn)負債率，90%以上的資產(chǎn)負債率處于資不抵債的危險區(qū)域，2019年6月末總負債率91.2%，比2018年末下降0.5個百分點；另一組數(shù)據(jù)或許能令市場安心不少，中南建設(shè)剔除預(yù)收賬款之后的負債率，2019年6月末為43.35%。

　　值得注意的是，中南建設(shè)上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額14.3億元。良好的現(xiàn)金流似乎預(yù)示著中南建設(shè)利用杠桿撬動規(guī)模的時期已經(jīng)逐步結(jié)束，也支撐著中南建設(shè)持續(xù)擴大著自己的疆域。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月，中南建設(shè)新增項目27個，新進入濟南、廈門、揭陽等城市，新獲項目規(guī)劃建筑面積合計約420萬平方米。

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