在房地產市場整體處于平穩(wěn)態(tài)勢的2019年，【新城控股(601155)、股吧】（601155）依舊以其持續(xù)增長的業(yè)績保持在行業(yè)前十的高位。

　　趕上10月最后一個周末，新城控股（601155.SH）正式公布了2019年前三季度的成績單： 九個月銷售近2000億、營收近300億、凈利超過37億，商業(yè)租金收入同比接近翻番。

　　在房地產市場整體處于平穩(wěn)態(tài)勢的2019年，新城控股依舊以其持續(xù)增長的業(yè)績保持在行業(yè)前十的高位。

　　銷售業(yè)績同比增長23.89%，預收款超2000億

　　房地產行業(yè)在褪去政策紅利和人口紅利的「華麗外衣」之后，毛利越來越薄，盈利壓力也越來越大。 然而，在新城控股提交的這份三季度成績單里，有幾項核心財務數據卻依舊亮眼：

　　2019年前三季度，新城控股共實現營業(yè)收入295.6億元，比去年同期增長19.22%； 歸屬于上市公司股東的凈利潤37.32億元，同比增長19.57%； 歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤30.67億元，同比增長18.86%。

　　營收和凈利雙雙增長的背后，是新城控股在銷售端的持續(xù)發(fā)力。 過去九個月時間里，新城控股累計實現合同銷售金額1976.91億元，比上年同期增長23.89%； 累計銷售面積1723.06萬平方米，比上年同期增長35.43%。

　　在克而瑞公布的2019年1-9月房企銷售排行榜中，新城控股排名第八，銷售業(yè)績超第九位230億元。

　　在行業(yè)增速普遍下滑的大背景下，新城控股前三季度的銷售業(yè)績增速，依然明顯高于百強房企平均水平。 尤其是在下半年，新城控股第三季度月均銷售額已經超過250億元，僅9月單月就達到262.25億元，銷售面積達到223.26萬平方米，同比漲幅分別為18%、33%。

　　前三季度銷售額接近2000億元之后，新城控股第四季度的月均銷售額達到約241億元，即可完成全年2700億元的銷售目標。

　　而從更長遠的角度看，新城控股的未來也可以預見。 截至報告期末，新城控股的賬面上還躺著2089.5億元的預收賬款，這一數據比2019年半年度的1723億元還多了366.2億元，同樣也是2018年底1182億元預收款的1.8倍。 這些資金預計將在未來三年內逐步結轉為營業(yè)收入與利潤，為這家行業(yè)黑馬持續(xù)增長的業(yè)績加上又一道「保險」。

　　吾悅品牌持續(xù)發(fā)力，前三季度商業(yè)租金及管理費收入近翻番

　　在持續(xù)增長的業(yè)績數據之外，還有一組數字不容忽視： 前三季度，新城控股旗下商業(yè)品牌“吾悅廣場”租金及管理費收入達27.62億元，同比增長高達95%。

　　作為行業(yè)內少有的實施“住宅+商業(yè)”雙輪驅動戰(zhàn)略的房企，新城控股自2008年將業(yè)務觸角拓展至商業(yè)地產領域，2012年在常州落地第一個“吾悅廣場”，此后新城控股就一直在商業(yè)領域打造屬于自己的品牌。

　　經過多年的布局和深耕，截至10月25日，新城控股在建及開業(yè)的吾悅廣場總數達120座，覆蓋全國98個城市。

　　不斷增長的商業(yè)規(guī)模以及已成功接受市場考驗的商業(yè)模式和運營實力，正推動著“吾悅”成為頗具市場影響力的商業(yè)品牌，吾悅廣場的租金收入也隨之逐年走高。 最為成熟的武進吾悅廣場，今年前9個月租金收入1.54億元，去年同期1.33億元； 常州吾悅國際廣場，今年前9個月租金收入1.14億元，去年同期1億元……

　　租金在上漲、吾悅廣場數量也在增加，自6月21日開業(yè)今年首座吾悅廣場以來，新城控股商業(yè)開業(yè)的步伐逐漸加快： 7月19日，位于江蘇淮安和廣西欽州的兩座吾悅廣場同時迎來開業(yè)； 9月27日，吾悅廣場在西安西咸、延安以及【連云港(601008)、股吧】贛榆“一日連開三城”。 此外在上交所網站披露三季報當天，新城控股還迎來了陜西寶雞吾悅廣場的開業(yè)。

　　今年年初，新城控股在商業(yè)上的目標是全年開業(yè)22座、累計開業(yè)64座吾悅廣場。 這就意味著，新城控股將在第四季度正式邁入商業(yè)密集開業(yè)期。

　　接下來的11月份新城控股將迎來天津津南、淮北、漢中、桂林等4座吾悅廣場開業(yè)； 12月份，連云港海州、溧陽、鹽城、高郵、蚌埠、宿州、長沙高鐵、哈爾濱哈西等8座吾悅廣場將集中開業(yè)。

　　不出意外的話，加上以上待開業(yè)吾悅廣場的貢獻，預計新城控股全年商業(yè)租金收入將達到40億元。而隨著持續(xù)不斷的商業(yè)項目陸續(xù)開業(yè)以及運營成熟，未來新城控股或許還會迎來租金收入的指數級增長。

　　降負債穩(wěn)發(fā)展，校招計劃招募超700人

　　與商業(yè)項目緊鑼密鼓開業(yè)的節(jié)奏不同，下半年以來新城控股在拿地方面采取了較為審慎的策略。 今年7月份，新城獲取了4個項目12宗地塊（河北省唐山市、山東省青島萊西市、山西省大同市、云南省昆明市等地）， 9月份新增江西萍鄉(xiāng)一幅住宅兼容商業(yè)用地，出讓面積約4.5萬平方米。

　　在克而瑞發(fā)布的《2019年1-9月中國房地產企業(yè)新增貨值TOP100》榜單里，新城控股前三季度新增土地貨值2154.5億元、新增土地建筑面積1921萬平方米，分別位居行業(yè)第8和第5。

　　由此可見，審慎的拿地策略并不意味著土地資源的緊缺。 實際上，得益于今年上半年抓住窗口期獲取了一大批優(yōu)質地塊，目前新城控股依然保持了相當充裕的土地儲備。

　　盡管在“買買買”方面稍稍克制，新城控股對于“人才”的渴求卻與日俱增。 數據顯示，截至今年6月底，新城控股在崗員工26500余人； 截至9月底，這一數字則升至27800多人，這意味著，僅第三季度內，新城控股的員工人數就增加了近1300人。

　　9月中旬，新城控股正式啟動了2020屆校園招聘，計劃面向全球高校招聘超過700名應屆生。 從2016年的176人、2017年266人到2018年的407人，再到今年計劃招募超700人，新城控股在保持團隊穩(wěn)定的同時，也在積極納入新鮮血液以提升企業(yè)活力。

　　一方面是持續(xù)增長的銷售業(yè)績和商業(yè)收入，另一方面是審慎的拿地策略和團隊策略，新城控股在沖到行業(yè)高位之后變得更加穩(wěn)健謹慎。

　　根據三季報顯示，新城控股的經營性現金流已經從去年三季度末的-47.4億元，到今年年中的-67億元，再到今年三季度末已經接近回正，達到-7.4億元。

　　截至報告期末，新城控股的短期借款+一年內到期的非流動負債為279.5億元，而手握的貨幣資金已經達到466.8億元，現金完全覆蓋一年內的短期債務。

　　再加上超過2000億元的預售賬款，新城控股的凈負債率在三季度末只有61.6%，相比于新城去年同期和今年中期都明顯下降，降杠桿效果明顯。

　　行業(yè)企穩(wěn)，周期來臨，每一家房企都在思考如何才能走得更長遠。 萬科要聚焦基本盤，碧桂園要慢下來，而對于一向實施“住宅+商業(yè)”雙輪驅動戰(zhàn)略的新城控股來說，未來也將更加安全、穩(wěn)健。