作為眾多上市公司當(dāng)中轉(zhuǎn)型最堅(jiān)決、最徹底的文旅企業(yè)，【新華聯(lián)(000620)、股吧】（000620）已經(jīng)堅(jiān)定不移地走出了一條“古鎮(zhèn)+”文旅發(fā)展之路。經(jīng)過(guò)多年的潛心布局之后，新華聯(lián)終于在2019年迎來(lái)收獲期。

　　“新華聯(lián)文旅發(fā)展將繼續(xù)堅(jiān)持‘文旅+地產(chǎn)+金融’的戰(zhàn)略發(fā)展之路。文旅產(chǎn)業(yè)將成為公司核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)大量的投資將集中在文化旅游產(chǎn)業(yè)。”近日，新華聯(lián)相責(zé)人在接受采訪時(shí)表示。

　　據(jù)了解，未來(lái)，新華聯(lián)將會(huì)視現(xiàn)有項(xiàng)目發(fā)展情況、公司運(yùn)營(yíng)情況和投資的推進(jìn)情況進(jìn)行選擇，會(huì)在合適的時(shí)機(jī)繼續(xù)開(kāi)拓異地項(xiàng)目。

　　轉(zhuǎn)型首戰(zhàn)告捷的新華聯(lián)已經(jīng)引發(fā)資本市場(chǎng)各界人士的關(guān)注,今年6月至今，公司二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)最大漲幅超過(guò)4成。

　　“古鎮(zhèn)+”文旅發(fā)展之路

　　據(jù)世界休閑組織預(yù)測(cè)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)人均GDP超過(guò)1000美元，大眾型觀光旅游需求將急劇膨脹；人均GDP達(dá)到2000美元，休閑需求極速增長(zhǎng)，形成對(duì)休閑的多樣性需求和多樣化選擇；人均GDP達(dá)到3000美元，度假需求規(guī)?；a(chǎn)生，如今，中國(guó)2018年人均GDP已接近10000美元。

　　伴隨著人均可支配收入的提高，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)呈連年上漲趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)旅游需求增大，2018年，旅游市場(chǎng)消費(fèi)規(guī)模達(dá)到5萬(wàn)億元，成為世界最大國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)和世界第一大出境旅游消費(fèi)市場(chǎng)。中國(guó)的文旅市場(chǎng)也隨之進(jìn)入黃金時(shí)代。

　　一些有前瞻性的國(guó)內(nèi)企業(yè)，早已開(kāi)始著手布局文旅產(chǎn)業(yè)，這其中不乏一些A股上市公司。在眾多布局文旅產(chǎn)業(yè)的上市公司當(dāng)中，新華聯(lián)早在2012年就瞄準(zhǔn)文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型布局。

　　據(jù)了解，新華聯(lián)上市初期以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，主營(yíng)房地產(chǎn)住宅、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售。上市后，通過(guò)洞察市場(chǎng)消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，公司積極推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，確定了“文旅＋地產(chǎn)＋金融”的戰(zhàn)略布局，由單一的地產(chǎn)“開(kāi)發(fā)商”角色向綜合的“開(kāi)發(fā)商+運(yùn)營(yíng)商+服務(wù)商”角色轉(zhuǎn)變。

　　需要指出的是，新華聯(lián)不但是國(guó)內(nèi)最早開(kāi)始布局文旅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，而且公司的轉(zhuǎn)型得到了行業(yè)內(nèi)的認(rèn)可，新華聯(lián)文旅目前已經(jīng)成為世界旅游聯(lián)盟核心成員理事單位和中國(guó)旅游協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位。

　　與很多轉(zhuǎn)型文旅的企業(yè)有所不同，新華聯(lián)獨(dú)辟蹊徑，選擇以“古鎮(zhèn)+”的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，之所以如此，新華聯(lián)主要是考慮到以具有文化底蘊(yùn)的旅游資源以及人口聚集地為依托，打造大型文化商業(yè)古鎮(zhèn)；以古鎮(zhèn)為平臺(tái)，著力打造文化景點(diǎn)、文化演藝、博物館、兒童親子、餐飲、酒店民宿客棧等業(yè)態(tài)；將文化古鎮(zhèn)打造成國(guó)內(nèi)和國(guó)際一流旅游目的地，成為國(guó)家5A級(jí)景區(qū)。

　　四大景區(qū)齊放異彩

　　文旅業(yè)績(jī)靜待佳音

　　經(jīng)過(guò)此前的持續(xù)投入之后，2019年，新華聯(lián)旗下的長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)、西寧童夢(mèng)樂(lè)園、四川閬中古城，已經(jīng)在2019年悉數(shù)開(kāi)門迎客，蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)則準(zhǔn)備于12月8日全面開(kāi)園。

　　其中，長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)占地面積約3000畝 ，是全國(guó)旅游優(yōu)選項(xiàng)目，同時(shí)獲得湖南省政府的高度重視，是湖南省重點(diǎn)工程，長(zhǎng)沙市重點(diǎn)工程，以陶瓷文化、絲路文化、湖湘文化、盛唐文化為文化基因，匠心打造了8個(gè)博物館、6項(xiàng)世界頂級(jí)娛樂(lè)、18處人文景點(diǎn)、3個(gè)星級(jí)酒店、20家民宿客棧、4個(gè)親子游樂(lè)項(xiàng)目、4個(gè)戲樓以及數(shù)十條特色街巷。涵蓋了5D影院、博物館群、演藝中心、酒店、客棧等數(shù)十種業(yè)態(tài)。項(xiàng)目周邊旅游資源豐富，百公里圈包括韶山，毛澤東故居，劉少奇故居等多個(gè)旅游熱點(diǎn)，區(qū)域協(xié)同優(yōu)勢(shì)強(qiáng)。

　　今年國(guó)慶節(jié)期間，新華聯(lián)的四大文旅項(xiàng)目無(wú)一例外地迎來(lái)了大量的游客，合計(jì)游客數(shù)量逾50萬(wàn)人次。同時(shí)，景區(qū)的優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)和口碑，吸引了外界的持續(xù)關(guān)注，一些大型的會(huì)議，愿意將會(huì)議地點(diǎn)定在銅官窯古鎮(zhèn)，11月6-7日，由大成企業(yè)研究院主辦的“2019大成企業(yè)首腦沙龍”在長(zhǎng)沙銅官窯古鎮(zhèn)麗景酒店舉行。來(lái)自全國(guó)的近百位民營(yíng)企業(yè)家開(kāi)展交流，并聽(tīng)取專家講座。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，投入高、周期長(zhǎng)、收益預(yù)期難是文旅項(xiàng)目的難點(diǎn)，因此，文旅行業(yè)的進(jìn)入具有很高的行業(yè)壁壘，旅游地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資源整合能力作為后盾，從而順利解決前端的研發(fā)、推廣以及后端的商業(yè)、酒店、娛樂(lè)等領(lǐng)域的細(xì)分。

　　新華聯(lián)通過(guò)并購(gòu)，具備了文旅行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈，與行業(yè)內(nèi)其它文旅公司相比，新華聯(lián)具備天然優(yōu)勢(shì)，在全產(chǎn)業(yè)鏈方面，可以降低整個(gè)文旅從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的綜合成本，同時(shí)，旅游+地產(chǎn)的模式，一方面利用主題旅游公園或古鎮(zhèn)提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)，推出風(fēng)格獨(dú)特的地產(chǎn)項(xiàng)目，為旅游景區(qū)提供配套，提高景區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)格；另一方面，物業(yè)資金回收反過(guò)來(lái)又可以支持文旅業(yè)的發(fā)展，在“門票+游玩”收入外，增加了新的盈利模式。

　　“新華聯(lián)四大文旅項(xiàng)目在2019年均都投入運(yùn)營(yíng)，意味著公司的轉(zhuǎn)型已經(jīng)成功破局。未來(lái)幾年，公司的發(fā)展將進(jìn)入良性發(fā)展的快車道。”前述業(yè)內(nèi)分析人士指出。

　　曾有相關(guān)投資者說(shuō)：“文旅行業(yè)的高毛利和長(zhǎng)周期，文旅行業(yè)的收入和利潤(rùn)釋放需要長(zhǎng)周期，新華聯(lián)擁有三個(gè)全資景區(qū)和一個(gè)控股景區(qū)，景區(qū)都是從18年下半年或者19年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的，未來(lái)潛力大，對(duì)新華聯(lián)的未來(lái)也需要放在長(zhǎng)期時(shí)間來(lái)看。”

　　為此，基金君搜集了【中青旅(600138)、股吧】（600138）的烏鎮(zhèn)作為參考，發(fā)現(xiàn)，從2006年到2018年，烏鎮(zhèn)游客人次增長(zhǎng)了5.75倍，人均消費(fèi)金額增長(zhǎng)了3.78倍，直接造成了2018年相比于2006年，收入增長(zhǎng)了近20倍，可見(jiàn)文旅項(xiàng)目如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，收入和利潤(rùn)，隨著時(shí)間的推移，會(huì)表現(xiàn)出較好的成長(zhǎng)性，將表現(xiàn)為客流人次，和人均消費(fèi)的雙擊，從而帶來(lái)營(yíng)業(yè)收入的爆發(fā)式增長(zhǎng)。

　　估值中樞有望順勢(shì)轉(zhuǎn)型

　　在公司多年的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)當(dāng)中的占比也在不斷下降。新華聯(lián)2019年半年報(bào)顯示，公司來(lái)源于房地產(chǎn)銷售收入占比下降至60%左右，而其他銷售收入則升至40%。對(duì)比過(guò)往半年報(bào)主營(yíng)構(gòu)成來(lái)看，房產(chǎn)銷售在新華聯(lián)營(yíng)收當(dāng)中的比重正逐年降低。

　　新華聯(lián)基本面的悄然生變，已經(jīng)引起資本市場(chǎng)的關(guān)注，公司的股價(jià)擺脫了自16年開(kāi)始的緩慢下降趨勢(shì)，重新進(jìn)入到一個(gè)新的上升通道當(dāng)中來(lái)，并獲得了關(guān)鍵位置和60日均線的支撐。

　　從今年6月至今，公司二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)最大漲幅超過(guò)4成。誠(chéng)然，新華聯(lián)的股價(jià)表現(xiàn)并不能與一些妖股、題材股相提并論。但是如果將之與房地產(chǎn)指數(shù)在下半年跌幅為4.83%的表現(xiàn)相比，就可以充分看出市場(chǎng)資金對(duì)于新華聯(lián)的偏好。

　　“春江水暖鴨先知”。作為嗅覺(jué)最為敏感的北上資金，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)季度對(duì)新華聯(lián)進(jìn)行增持。今年一季度，香港中央結(jié)算有限公司新進(jìn)成為新華聯(lián)第10大股東，持股數(shù)量為1273.73萬(wàn)股。今年二季度、三季度，北上資金連續(xù)對(duì)新華聯(lián)進(jìn)行增持。

　　新華聯(lián)的2019年三季報(bào)顯示，香港中央結(jié)算有限公司持有2574.14萬(wàn)股新【華聯(lián)股份(000882)、股吧】（000882），占上市公司總股本比例1.36%，系新華聯(lián)第7大股東，排名較半年報(bào)時(shí)上升一位。

　　有機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為，新華聯(lián)與【宋城演藝(300144)、股吧】（300144），中青旅以及港股的復(fù)興文旅相比，估值具有明顯的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)主要考慮兩個(gè)方面，一是四大景區(qū)未來(lái)吸引游客和投資客的能力，為公司貢獻(xiàn)增量收入；二是考慮到公司投資回收期長(zhǎng)，未來(lái)公司的融資能力和融資成本，也是公司的重中之重，如果公司能夠保持良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)，其估值標(biāo)準(zhǔn)也有望向綜合旅游行業(yè)靠攏。

　　民生證券在研報(bào)當(dāng)中表示，未來(lái)公司在不斷增強(qiáng)“古鎮(zhèn)+”模式，提供“游覽+游玩”的沉浸式體驗(yàn)的同時(shí)，還將依托古鎮(zhèn)底蘊(yùn)衍化出相應(yīng)的文化IP，進(jìn)一步深化打造以文旅為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，從而充分實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)外部資源的整合，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不斷獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流以支撐長(zhǎng)期發(fā)展。考慮公司目前已開(kāi)啟文旅戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，未來(lái)將從傳統(tǒng)房企向“文旅、地產(chǎn)、金融”多元化企業(yè)轉(zhuǎn)變，文旅業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比或?qū)⑻嵘?，其估值中樞有望由傳統(tǒng)房企向綜合性的文旅運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。（CIS）

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