2015年接連制造地王的【信達地產(chǎn)(600657)、股吧】（600657）,今年前三季度其合約銷售額和凈利潤指標均出現(xiàn)下滑,新拿地和新開工數(shù)據(jù)也近乎腰斬。

　　10月29日,信達地產(chǎn)股份有限公司(600657.SH)披露了2019年第三季度報告,交出了一份不太好看的成績。

　　前三季度,信達地產(chǎn)的營收略增,但凈利潤下降了三成——營業(yè)收入87.06億元,同比增長9.48%;凈利潤6.86億元,同比下降30.14%。歸屬于上市公司股東的凈利潤6.14億元,同比減少30.82%。

　　房地產(chǎn)公司的營收和凈利潤數(shù)據(jù)具有滯后性,反映的是前一兩年的業(yè)績情況。體現(xiàn)當年銷售業(yè)績的權益銷售額這項數(shù)據(jù),信達地產(chǎn)則大幅下跌了33%。據(jù)其三季報,期內(nèi)實現(xiàn)房地產(chǎn)權益銷售合同額 159.8 億元,而去年同期的權益銷售合同額是238.7億元。

　　期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比下跌45.9%。

　　今年前三季度新開工面積為73.6萬平方米,僅為去年同期的41%,新增土儲44.7萬平方米,僅為去年同時期的55%。

　　前三季度其加權平均凈資產(chǎn)收益同比減少4.48個百分點。

　　資產(chǎn)負債總額約801.05億元,較年初有小幅減少,資產(chǎn)負債率達到79.2%。

　　以“地王制造機”之名為行業(yè)熟知的信達地產(chǎn),如今面臨著困局。

　　信達地產(chǎn)(600657.SH)前身是青鳥天橋,2008年底通過資產(chǎn)重組更名為信達地產(chǎn),2009年4月成功借殼上市,其大股東目前是信達投資有限公司,持股比例為55.09%,而信達投資是中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司(四大AMC之一)100%控股的子公司。信達地產(chǎn)第二大股東是國企淮南礦業(yè),持股18.62%。

　　背靠中國信達,信達地產(chǎn)自然而然走起了“金融地產(chǎn)”路徑。

　　自2015年始,信達地產(chǎn)在廣州、上海、杭州、深圳、合肥等城市高調(diào)拿地,引起行業(yè)關注。

　　2015年11月,信達以73億奪得上海新江灣城地王;2016年5月,信達地產(chǎn)在以123億元奪得杭州奧體地塊,成為當年全國總價地王。同年6月,其又以58億元摘得上海寶山顧村一地塊,溢價率高至303%。2017年11月,信達地產(chǎn)以43.34億元拿下合肥包河S1706號地塊,溢價達223.27%。

　　大手筆拿地背后,信達地產(chǎn)資金從何而來?根據(jù)其定期報告披露,信達自2016年起發(fā)行多筆公司債,票面利率遠低于同行水平。

　　比如2016年3月,信達地產(chǎn)先后完成人民幣25億元和5億元的公司債券發(fā)行(16信地01、02),票面利率僅為3.8%和3.5%。

　　2016年5月,信達地產(chǎn)完成人民幣30億元公司債券發(fā)行(16 信地 03),票面利率略升為 5.56%。2016 年8月,完成一筆30億元公司債券發(fā)行(16信地04),票面利率為4.5%。

　　今年信達地產(chǎn)已完成三筆共計49億元的公司債發(fā)行,最近的一筆7億元債券票面利率為4.9%。

　　信達地產(chǎn)借助其金融優(yōu)勢拿地,并在拿地后尋求合作方和操盤方,以此玩轉金融地產(chǎn)模式。

　　比如信達在上海的兩個區(qū)域地王項目——新江灣城地塊和寶山顧村地塊,在拿地后均引入泰禾小股操盤,打造院子系產(chǎn)品。

　　此外,信達地產(chǎn)在深圳坪山新區(qū)的項目也引入泰禾操盤,在廣州引入中國金茂一起合作,在杭州濱江地塊則尋找了濱江、融創(chuàng)成為合作方。

　　但是,自2016年起,房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策始終保持高壓未放松,房地產(chǎn)跳出了過去兩三年一次漲幅的“周期論”。

　　房地產(chǎn)市場政策調(diào)控趨于常態(tài)化,國家不斷重申“房住不炒”,這也讓一二線城市的地王制造者自咽苦果。

　　信達地產(chǎn)高價拿地的數(shù)個項目,在入市銷售后,由于地價偏高,造成項目入市價明顯高于周邊其他項目及二手房價格,去化進度緩慢。

　　過去幾年間,為緩解壓力,信達也采取不少措施,包括就地王項目大舉引入合作方、放棄項目控制權等。

　　不過,今年三季報中各項數(shù)據(jù)的大幅下滑,表明遭受地王拖累的信達地產(chǎn)已露疲態(tài)。

　　三年前收割地王的那批開發(fā)商,都栽了。