4月7日榮盛成唯一一家上市房企發(fā)布財(cái)報(bào)的日子。從榮盛發(fā)展（002146）（下稱“榮盛”）公布的數(shù)據(jù)來看，美中不足的是現(xiàn)金流下降厲害，橫向比較年報(bào)的指標(biāo)很多，對于過去一年業(yè)績好話關(guān)鍵看核心利潤近三年來的增長趨勢，對于接下來的經(jīng)營看有息負(fù)債與流動性現(xiàn)金，與儲備余糧（這里包含關(guān)鍵的指標(biāo)含可動用的現(xiàn)金及等價物、土儲等）。

　　美中不足 現(xiàn)金流同比上年驟減87.9%

　　先來回顧下榮盛的2019年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，截止2019年末，榮盛實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入709.12億元，同比增長25.80%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤132.97億元，同比增長20.13%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者凈利潤91.20億元，同比增長20.57%。

　　銷售方面，2019年，該公司錄得簽約銷售額1153.56億元，同比增長13.58%。

　　上圖為榮盛發(fā)展2019年度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來自公告截圖

　　現(xiàn)金流驟降88% 多核心指標(biāo)增幅一致向下

　　財(cái)經(jīng)翻閱2018年財(cái)報(bào)之比較發(fā)現(xiàn)（如下圖榮盛2018年財(cái)報(bào)截圖），除了經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額同比上年驟降88%外，營收方面，榮盛2019年同比上年增速下降超過20個百分點(diǎn)；歸屬上市股東凈利潤增幅同比2018年下降超過10個百分點(diǎn)；扣非凈利潤這一關(guān)鍵指標(biāo)增幅同比2018年下降近50%；

　　上圖為榮盛發(fā)展2018年度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來自公告截圖

　　為跟上節(jié)奏持續(xù)大手筆擴(kuò)土儲

　　進(jìn)一步對比現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，2019年第一季度凈流出11.67億元，二季度凈流出45.72億元，三季度現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正流入0.97億元，四季度繼續(xù)流入77.63億元。從2019年半年報(bào)看出持續(xù)擴(kuò)大土儲引發(fā)資金流出之一，期間，榮盛通過股權(quán)收購、招拍掛、舊村改造等多種方式，先后在京津冀、長三角、中西部等26個城市獲得土地63余宗，規(guī)劃建筑面積654.20萬平方米。截至2019年6月末，公司土地儲備建筑面積4,059.77萬平方米。

　　上圖為榮盛發(fā)展2019年度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來自公告截圖

　　此外，在2019年財(cái)報(bào)中顯示，全年，榮盛發(fā)展通過股權(quán)收購、招拍掛、舊村改造等方式積極擴(kuò)儲，在河北、山東、浙江、江蘇、廣東、湖南等36個城市獲得土地102宗，新增計(jì)容建筑面積979.34萬平方米。

　　截至2019年年末，榮盛發(fā)展土地儲備建筑面積達(dá)到3726.64萬平方米，較半年報(bào)時土儲減少233萬平米。

　　自2018年榮盛銷售買入千億元大關(guān)后，為保住持續(xù)的增長節(jié)奏仍需要靠大手筆花費(fèi)來買地支撐后續(xù)的增長。

　　據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2019年全年，榮盛發(fā)展新增土地儲備為2018年的129%；2019年，榮盛購地金額為302億元，權(quán)益購地金額266.04億元，拿地均價為3083.71元/平方米。

　　2020年一季度，在銷售額同比上年下滑17%的情況下，該公司再度斥資63.86億元新獲17宗土地。

　　總負(fù)債2099億元

　　財(cái)務(wù)方面，截至2019年末，榮盛發(fā)展錄得總資產(chǎn)2545.95億元，負(fù)債總額達(dá)到2099.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.45%，較2018年的84.04%下降1.59個百分點(diǎn)。截止報(bào)告期末，榮盛受限貨幣資金為49.6億元，此外598.55億元存貨因融資抵押受限等，如下圖所示。

　　圖片來自榮盛2019年財(cái)報(bào)截圖

　　融資方面，過去一年，榮盛發(fā)展共獲得融資額478.03億元，至報(bào)告期末，該公司融資余額為659.62億元，其中，首次發(fā)行美元債券5億美元，成立了4.44億元的供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行了14.1億元的超短融資券。

　　持續(xù)發(fā)展的流動性來自哪里，對于榮盛很清楚，當(dāng)前銷售乏力形勢下，唯有舉債借舊還新來改善。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)近來榮盛發(fā)債超400億，一年利息超20億。