2019年的報表數(shù)字就像“雙面鏡”，一面照出千億了望者的熱切期盼，另一面照出千億房企失速的業(yè)績。

　　年報季賽程過半，房企2019年的成績單都一個個呈現(xiàn)。

　　回首過去這一年，房地產(chǎn)市場面臨著行業(yè)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的多是“降溫”、“寒冬”、“融資趨緊”、“洗牌”等關(guān)鍵詞，對房地產(chǎn)市場的沖擊不言而喻。

　　然而，與市場的低迷走向相反的是千億房企繼續(xù)擴(kuò)圍。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2019年千億房企數(shù)量增至36家。從百億到千億，房企奔跑的速度越來越快?？缭竭@一距離，老牌房企綠地控股（600606）用了8年時間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)用了10年時間，而后來者建業(yè)地產(chǎn)、【藍(lán)光發(fā)展(600466)、股吧】（600466）均僅僅用了4年。

　　不僅如此，房企進(jìn)入頭部陣營的門檻愈來愈高。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，TOP 30門檻達(dá)到1174億元，TOP20門檻達(dá)到1607億元，TOP10門檻甚至高達(dá)2425億元。

　　沖擊千億的賽道上，后來者的熱情并沒有被市場的冷淡沖散。正所謂“理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感”。2019年的報表數(shù)字就像“雙面鏡”，一面照出千億了望者的熱切期盼，另一面照出千億房企失速的業(yè)績。

　　凈利潤走低

　　在2019年業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌說到，“銷售排名其實(shí)沒有意義，融創(chuàng)希望在利潤和市值上有好的排名?！睔v經(jīng)多年的規(guī)模賽競逐后，龍頭房企開始轉(zhuǎn)而關(guān)注盈利問題。

　　但融創(chuàng)最為重視的盈利問題，卻是飛奔進(jìn)入千億的房企不可言說的痛點(diǎn)。萬科管理層曾在業(yè)績會上表示，毛利率下降是行業(yè)的長期趨勢。而在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來，房企大多選擇以項(xiàng)目合作的形式?jīng)_刺規(guī)模，雖然可以更多的借助外部資源實(shí)現(xiàn)迅速做大的目標(biāo)，但是在一定程度上必然犧牲企業(yè)的盈利空間，導(dǎo)致歸母凈利與銷售規(guī)模的失衡。

　　實(shí)際上，房企通過合作以實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張并不是秘密，后來者更是得心應(yīng)手。例如，2019年新晉千億房企中國奧園、藍(lán)光發(fā)展、美的置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、濱江集團(tuán)（002244）的權(quán)益銷售額均未達(dá)到千億。

　　綜合年報和觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)，藍(lán)光發(fā)展2019年銷售額為1015.37億元，權(quán)益銷售額810.2億元，權(quán)益占比為79.79%。濱江集團(tuán)銷售額1150.5億元，權(quán)益銷售額僅有447.3億元，權(quán)益占比僅有38.88%。另據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)公布的排行榜顯示，2019年權(quán)益銷售額進(jìn)入千億的房企僅有22家，僅占千億房企的61%。

　　隨著企業(yè)權(quán)益份額的下滑，企業(yè)的利潤水平亦開始下滑。即使是身處2019年千億房企凈利潤榜排名前2的中國海外發(fā)展、華潤置地也開始走下坡路。數(shù)據(jù)顯示，華潤置地2019年的毛利率為37.9%，較2018年下滑5.5個百分點(diǎn)。其中，開發(fā)物業(yè)毛利率由2018年同期的42.9%下降為36.5%。

　　而中國海外發(fā)展的毛利率與凈利率數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了近5年來的首次下滑。2019年，中海地產(chǎn)的毛利率為33.7%，較2018年下降4.1%；凈利率為25.4%，較2018年下降0.8%。

　　而真正衡量上市股東收益的歸母凈利潤這一指標(biāo)同樣不可避免地開始走低。財經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，截至4月10日，在26家已經(jīng)發(fā)布數(shù)據(jù)的千億房企中，11家房企的歸母凈利潤低于50億元。其中，排名墊底的濱江集團(tuán)歸母凈利潤僅有16.38億元，這尚不到銷售額僅有212億元的合生創(chuàng)展歸母凈利潤的1/5。

　　即使處于龍頭位置的top10房企，歸母凈利潤也在失速。據(jù)財經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計，top10房企中歸母凈利潤增幅超過50%的僅有融創(chuàng)一家，達(dá)到57.1%，增幅低于20%的高達(dá)5家。

　　擴(kuò)大至整個行業(yè)而言，規(guī)模與利潤失衡也是一大痛點(diǎn)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市內(nèi)房股發(fā)布2019年年報，合計營業(yè)收入4.26萬億元，同比增長22.77%，凈利潤同比下降7.56%。

　　柏文喜強(qiáng)調(diào)，當(dāng)規(guī)模和利潤失衡時，如果企業(yè)不能很好地控制好土儲擴(kuò)張帶來的資本性開支以及其他各項(xiàng)成本的上升，不能迅速將財務(wù)杠桿降下來而讓企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)行區(qū)間的話，再疊加在當(dāng)下市場比較低迷且去化速度下降、回款不暢的情況，企業(yè)的現(xiàn)金流會更加吃緊，從而導(dǎo)致資金鏈承壓。

　　現(xiàn)金流靠融資

　　其實(shí)，現(xiàn)金流問題一直是壓在房企身上的一座大山。

　　在萬科2019年業(yè)績會上，現(xiàn)金流問題被多次提及。萬科董事會主席郁亮說，萬科要保證現(xiàn)金流安全。萬科董事張旭說，“因?yàn)橐咔?，我們希望多保留點(diǎn)現(xiàn)金在手?！?/p>

　　實(shí)際上，即使沒有疊加疫情，今年對房企的現(xiàn)金流也是一個考驗(yàn)。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在房企存續(xù)債券中，2020年-2023年，債券償還規(guī)模保持高位，2020年需償付規(guī)模為7520.1億元，2021年將達(dá)到10524.2億元，房企將迎來償債高峰。

　　粗略來看，千億房企的在手現(xiàn)金幾乎都能覆蓋住短期債務(wù)。但仔細(xì)一看，房企現(xiàn)金流卻不靠經(jīng)營而是靠融資。

　　財經(jīng)網(wǎng)梳理發(fā)現(xiàn)，在長達(dá)33個月的時間里，金地集團(tuán)（600383）的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額為負(fù)。直至2019年第三季度末，金地集團(tuán)的經(jīng)營現(xiàn)金流量金額仍為-2.71億元。

　　無獨(dú)有偶，綠城中國的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額同樣長期為負(fù)。2019年，綠城中國未公布現(xiàn)金流量凈額，但2017年-2018年，綠城中國的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額分別為-150.83億元、-165.56億元。

　　值得注意的是，即使是經(jīng)營活動現(xiàn)金流能夠?qū)崿F(xiàn)正流入的企業(yè)，流入凈額與在手現(xiàn)金也存在缺口。以保利發(fā)展為例， 2019年第三季度末企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額為92.21億元，同期的貨幣資金為1125.67億元，而2018年同期的貨幣資金為971.46億元。若剔除其他因素，企業(yè)2019年前三季度即使未有任何支出，尚存在62億元的缺口。

　　“企業(yè)現(xiàn)金流不靠經(jīng)營靠融資的情況是不正常的?！卑匚南脖硎荆词宫F(xiàn)在賣項(xiàng)目求生，能拿出大把銀子的房企也不多了，況且大家都需要屯著現(xiàn)金保命。“房企可以借新還舊，或者債務(wù)重組，但無論是哪種方式都是需要靠融資活著?！?/p>

　　郁亮在萬科的業(yè)績會上再次主動提及“活下去”。他說，“當(dāng)年提出‘活下去’是居安思危，沒想到現(xiàn)在卻成了真實(shí)的存在”。

　　降負(fù)債靠“貼牌”

　　2016年5月9日，人民日報刊登了《開局首季問大勢—權(quán)威人士談當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)》一文，“去杠桿”被正式提出。作為重資金、高杠桿行業(yè)的房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。

　　那么，什么是去杠桿？簡而言之就是把借錢的比例降低。隨著“房住不炒”的逐步落實(shí)，房企去杠桿已是箭在弦上，不得不發(fā)。

　　根據(jù)公式凈負(fù)債率=凈負(fù)債/權(quán)益總額。仰靠融資過活的房企無法停下融資的腳步，便有意識的加大分母，通過增加非控股權(quán)益的方式增加權(quán)益總額。

　　年報顯示，綠城中國2019年凈負(fù)債率為63.2%，同比增長14.29%。但綠城中國的凈負(fù)債增幅達(dá)到31.42%，公司股東應(yīng)占權(quán)益僅增長了0.3%，非控股權(quán)益同比增幅高達(dá)18.36%，顯著拉低了凈負(fù)債率的增幅。

　　與綠城中國類似，旭輝控股2019年凈負(fù)債率為68.5%，同比增長1.9%。與此同時，凈負(fù)債增幅達(dá)到38.53%，非控股權(quán)益甚至超過股東應(yīng)占權(quán)益達(dá)到331.67億元，同比增幅高達(dá)66.18%。

　　“用別人的錢擴(kuò)張，風(fēng)險共擔(dān)。這樣可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模利潤最大化，又能控制風(fēng)險。方向其實(shí)是好的，對企業(yè)有利，只是要做好把控。畢竟機(jī)制靈活了，風(fēng)險就大?！辟Y深地產(chǎn)專家薛建雄表示，這可以算是一種品牌輸出。若在制造行業(yè)，這種行為算做“貼牌”。

　　在非控股股東的助力下，企業(yè)之間形成了一個閉環(huán)：非控股股東幫助企業(yè)增加賬面銷售額、降低賬面負(fù)債，但實(shí)實(shí)在在的拿走了利潤。

　　在這場臨近尾聲的規(guī)模競逐賽上，千億房企的名單愈來愈長，但年報篇幅愈來愈短，成色愈來愈差。在薛建雄看來，地產(chǎn)股的確是有利潤偏低的問題，所以股價都不高?！肮蓛r不高，那么實(shí)際控制人就可以套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)私人利益的欲望就更強(qiáng)?！?/p>

　　在娛樂圈，對于這種僅僅有漂亮外表的人，有一種專門的稱呼叫“花瓶”。但這種漂亮，卻經(jīng)不起風(fēng)雨的考驗(yàn)。