從整體營(yíng)收看，房企“增收不增利”現(xiàn)象仍在延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)135家上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約4.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)超2成；但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)僅約6636.62億元，同比下降3.33%。

　　A股年報(bào)季接近尾聲，各大房企緊鑼密鼓發(fā)布過(guò)去一年成績(jī)單。

　　4月24日，華夏幸福（600340）、中國(guó)建筑（601668）、濱江集團(tuán)（002244）、華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）等多家房企發(fā)布2019年財(cái)報(bào)。其中，華夏幸福2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1052.1億元，同比增長(zhǎng)25.55%；中國(guó)建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（包括中海地產(chǎn)）實(shí)現(xiàn)合約銷售3826億元，同比增長(zhǎng)28.1%；華遠(yuǎn)地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入74.71億元，同比增長(zhǎng)8.64%。

　　另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日晚20時(shí)，已有135家上市房企發(fā)布2019年年報(bào)，占全部應(yīng)披露年報(bào)數(shù)量的61.92%。其中A股上市房企占55家，赴港上市內(nèi)房股占80家。

　　從整體營(yíng)收看，房企“增收不增利”現(xiàn)象仍在延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)135家上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約4.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)超2成；但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)僅約6636.62億元，同比下降3.33%。

　　“影響房企增收不增利的因素有很多，比如近兩年拿地成本提高以及“限價(jià)”政策?！?月26日，一位地產(chǎn)分析師告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企近年來(lái)的規(guī)模化擴(kuò)張，也在一定程度上影響利潤(rùn)表現(xiàn)。

　　從行業(yè)集中度看，兩級(jí)分化格局正不斷加劇。來(lái)自恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年，前10強(qiáng)、前50強(qiáng)、前100強(qiáng)房企市占率分別高達(dá)28.4%、59.7%和74.2%。到了2020年一季度，上述房企市占率分別較2019年再提升10.0、11.0和7.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　大房企市占率跳升背后，則是中小型房企相繼退場(chǎng)。

　　據(jù)人民法院公告，截至2020年4月8日，受疫情影響，65天內(nèi)共84家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算，均為地方中小房企，數(shù)量較去年同期增長(zhǎng)25.3%。

　　“大型房企在融資方面處于優(yōu)勢(shì)，中小房企的資金狀態(tài)會(huì)越來(lái)越差?！?月19日，一家千億元房企高管告訴時(shí)代周報(bào)記者，未來(lái)中小房企會(huì)加速退出，行業(yè)集中度將有所提升。

　　“增收不增利”

　　2019年，各大房企的營(yíng)收規(guī)模保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，但盈利卻呈下滑趨勢(shì)。

　　以萬(wàn)科為例，2019年公司實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)分別為1333.4億元、551.3億元，同比增長(zhǎng)19.5%和11.9%，但增速較2018年的逾30%有明顯降低；盈利指標(biāo)上，公司毛利率和歸母凈利率為36.2%和10.6%，較2018年分別降低了1.2和0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　“長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)毛利率下降是一個(gè)趨勢(shì)，且這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)形成。”在今年3月的萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁及首席執(zhí)行官祝九勝解釋稱，毛利率雖然會(huì)下降，但管理的效率和效益是可以逐步提升的，甚至是有一個(gè)對(duì)沖的過(guò)程。

　　克而瑞也認(rèn)為，目前行業(yè)整體的利潤(rùn)空間受到擠壓，房企利潤(rùn)增長(zhǎng)和盈利能力面臨較大的下行壓力。但其也同時(shí)指出，萬(wàn)科利潤(rùn)增速降低，也與該公司年內(nèi)土地增值稅支出大幅提升，長(zhǎng)期股權(quán)投資中資產(chǎn)減值損失、以及遞延所得稅費(fèi)用中土地增值稅清算準(zhǔn)備金增加有關(guān)。

　　再看陽(yáng)光城（000671）。4月23日，陽(yáng)光城發(fā)布財(cái)報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算營(yíng)業(yè)收入610.49億元，同比增長(zhǎng)8.11%；合并歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)40.2億元，同比增長(zhǎng)33.21%。雖然利潤(rùn)增速明顯，但陽(yáng)光城毛利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率分別僅為26.6%、7.08%，明顯低于行業(yè)平均水平。

　　來(lái)自億翰智庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，50家標(biāo)桿房企的平均毛利潤(rùn)率為32.61%，平均凈利潤(rùn)率為16.39%。

　　“利潤(rùn)率一直是陽(yáng)光城的一個(gè)短板，因?yàn)榍靶┠甑捻?xiàng)目影響，目前公司的凈利潤(rùn)率還是比較低的水平，我們自己很不滿意。”2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌并不諱言。今年業(yè)績(jī)會(huì)上，執(zhí)行副總裁吳建斌表示，提升利潤(rùn)是陽(yáng)光城非常重要的目標(biāo)，公司會(huì)在買地、設(shè)計(jì)、大運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本降低等多個(gè)環(huán)節(jié)，繼續(xù)把它做得更好。

　　面臨盈利下滑趨勢(shì)，提質(zhì)增效逐漸成為行業(yè)共識(shí)?！颁N售規(guī)模的增長(zhǎng)未來(lái)不是重點(diǎn)，利潤(rùn)和品質(zhì)才是第一位的?！比趧?chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上如是稱。

　　在此前的2月份，旭輝控股CEO林峰也曾公開(kāi)表示，利潤(rùn)是里子，是根本。規(guī)模是面子，是方式手段。今年行業(yè)一定會(huì)關(guān)注利潤(rùn)排行榜，多過(guò)于規(guī)模排行榜。

　　分化加劇

　　年報(bào)季透露的另一個(gè)明顯信號(hào)，是房企融資成本的上升以及融資能力的分化。

　　克而瑞根據(jù)已發(fā)年報(bào)的50家典型上市房企進(jìn)一步分析，2019年約有60%的房企融資成本同比上漲，整體的融資成本同比上漲0.33個(gè)百分點(diǎn)至7.13%，再次突破7%。

　　從個(gè)體看，房企之間的融資成本分化顯著。數(shù)據(jù)顯示，2019年，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等房企平均融資成本均在5%以下，其中中海更是低至4.21%。

　　部分企業(yè)融資成本則相對(duì)較高，如中梁控股、新力地產(chǎn)2019年加權(quán)融資成本均超過(guò)9%，是中海的2倍有余。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，50家典型上市房企中，融資成本在9%以上的有10家企業(yè)，占比達(dá)20%。

　　另?yè)?jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院榜單顯示，以單筆債券看，中海在去年7月成功發(fā)行20億港元（5.5年期）及4.5億美元（10年期）雙幣種固息高級(jí)債券，其中10年期美元債票息僅為3.45%。反觀當(dāng)代置業(yè)，其去年發(fā)行3.5億美元債券，利率高達(dá)15.5%，是中海的4倍有余。

　　“從數(shù)據(jù)看，融資成本較低的企業(yè)主要集中在國(guó)企、央企之中，也有部分優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)如龍湖等融資成本相對(duì)較低。”今年4月，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，隨著融資難度和成本的逐步增加，部分企業(yè)，尤其是融資能力相對(duì)較差、經(jīng)營(yíng)不善的中小企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)需警惕。

　　3月6日，【新華聯(lián)(000620)、股吧】（000620）發(fā)布公告稱，公司控股股東新華聯(lián)控股（000036）因未能按照約定籌措足額兌付資金，導(dǎo)致中期票據(jù)不能按期足額兌付本息，已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。公告稱，受疫情影響，新華聯(lián)控股多項(xiàng)業(yè)務(wù)遭受重創(chuàng)，經(jīng)營(yíng)回款大幅減少；加之持續(xù)受到“降杠桿、民營(yíng)企業(yè)融資難發(fā)債難”的影響，償付貸款和債券導(dǎo)致現(xiàn)金持續(xù)流出，流動(dòng)資金極為緊張，最終導(dǎo)致債券違約。

　　新華聯(lián)雖然在公告中聲明與新【華聯(lián)控股(000036)、股吧】為不同主體，具有獨(dú)立完整的業(yè)務(wù)及自主經(jīng)營(yíng)能力，但其目前的經(jīng)營(yíng)狀況也并不樂(lè)觀。4月11日，新華聯(lián)發(fā)布財(cái)報(bào)顯示，公司2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入119.88億元，較上年同期下降14.37%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)8.21億元，較上年同期下降30.80%；公司2020年第一季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損2.5億―3.5億元。

　　4月25日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，疫情對(duì)于中小房企的影響要分類看，一方面，經(jīng)營(yíng)困難的中小房企可能會(huì)被淘汰，但今年政府對(duì)于各類企業(yè)的支持力度增加，包括金融政策，對(duì)于額度比較充裕的中小房企，也有可能打“翻身仗”。