觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 剛剛結(jié)束的南京土拍，華發(fā)股份成為了最大的贏家。

　　4月29日，南京拍賣出讓五宗地塊，成交總價(jià)達(dá)到129.06億元，其中，華發(fā)以69.1億元的價(jià)格奪得城中G05商住地塊，成為本場土拍的最大黑馬。

　　“華發(fā)這兩年還是比較低調(diào)的”，南京業(yè)內(nèi)人士尹霄飛表示，華發(fā)三年前首次進(jìn)入南京，如今還處于一個(gè)熟悉市場的階段。

　　事實(shí)上，華發(fā)于2017年砸下89億元首次叩響南京樓市大門，如今，時(shí)隔兩年華發(fā)再度落子南京，不少分析認(rèn)為，華發(fā)欲借南京以及華東區(qū)域來沖擊千億門檻。

　　69億重倉南京

　　4月29日，南京出讓位于秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、江寧區(qū)及棲霞區(qū)的五宗地塊，上午十點(diǎn)，地塊準(zhǔn)時(shí)開拍，首先出讓的是位于秦淮區(qū)的城中G05號地塊。

　　資料顯示，該地塊位于秦淮區(qū)光華路以南、友誼河路以東，總用地面積9.27萬平方米，容積率2.5，用地性質(zhì)為商住混合用地，限高60米。城中G05號地塊的起拍價(jià)為65.3億元，地塊獲得了廈門建發(fā)、華發(fā)、招商、新城、中梁等房企參與競拍。

　　地塊開拍后，房企們似乎還處于“拘謹(jǐn)與羞澀”的狀態(tài)，雖然幾家房企輪番進(jìn)行報(bào)價(jià)，但現(xiàn)場競價(jià)的情況不算激烈，房企報(bào)價(jià)的速度也相對緩慢，開拍半小時(shí)后，地塊僅報(bào)價(jià)11輪，溢價(jià)率也僅為1.5%。

　　而緊隨城中G05號地塊之后開拍的江心洲G06地塊，一經(jīng)開拍立馬進(jìn)入白熱化階段，參拍的十余家房企爭相競價(jià)，報(bào)價(jià)十分迅速，開拍僅24分鐘，地塊獲得32輪報(bào)價(jià)，樓面價(jià)達(dá)到3.21萬元/平方米，刷新了江心洲的樓面地價(jià)。

　　與此同時(shí)，河西中G07地塊和仙林G09地塊也緊隨其后進(jìn)入競價(jià)階段，但開拍不久隨即落入開發(fā)商囊中。

　　相比之下，城中G05號地塊仍舊以緩慢的速度推進(jìn)著拍賣流程。最終，經(jīng)過39輪的競價(jià)，華發(fā)擊敗了招商、新城等企業(yè)，一舉拿下該地塊，成交總價(jià)69.1億元，成交樓面價(jià)為2.98萬元/平方米，溢價(jià)率5.8%。

　　“這是春節(jié)過后南京的第二場土拍，總體來說，南京土地市場還是比較穩(wěn)健，當(dāng)然各個(gè)板塊之間也會(huì)存在一些冷熱不均的情況”，尹霄飛提到，熱點(diǎn)板塊還是非常受到關(guān)注的，比如江心洲的地塊，但有些地塊的關(guān)注度不高。

　　分析人士提到，城中G05地塊的溢價(jià)率比較低，競拍企業(yè)也不多，主要是因?yàn)檫@宗地塊的價(jià)格比較高，同時(shí)，這宗地塊屬于商住用地，要求建設(shè)高質(zhì)量的商住綜合體項(xiàng)目，也在一定程度拉高了企業(yè)的拿地門檻。

　　“G05地塊體量比較大，超過9萬平方米，不排除華發(fā)會(huì)以合作的方式打造上述項(xiàng)目”，該分析人士透露。

　　事實(shí)上，華發(fā)在南京開發(fā)的項(xiàng)目多以合作的形式展開。于2017年首次布局南京時(shí)，華發(fā)拉來華潤聯(lián)手打造了“華發(fā)華潤置地萬象天地”項(xiàng)目，隨后，其又與萬科、金地共同開發(fā)南京市江寧區(qū)天印大道住宅地塊。

　　但關(guān)于G05地塊的未來規(guī)劃，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體聯(lián)系華發(fā)股份（600325）相關(guān)人員咨詢，截至發(fā)稿，對方暫未回復(fù)。

　　華東史記與華發(fā)千億夢

　　“華發(fā)這兩年持續(xù)在擴(kuò)張，也不斷在長三角發(fā)力”，分析人士提到。

　　根據(jù)最新披露的數(shù)據(jù)，2019年全年，華發(fā)股份錄的簽約銷售額922.73億元，同比增長58.54%，銷售面積395.91萬平方米。其中，華東區(qū)域以銷售金額375.21億元貢獻(xiàn)最大，銷售占比40.66%，珠海區(qū)域全年銷售256.21億元，銷售占比 27.76%，緊隨華東之后。

　　事實(shí)上，華東區(qū)域的銷售額已經(jīng)連續(xù)兩年超過華發(fā)股份的大本營――珠海，而以上海、南京為代表的華東區(qū)域已經(jīng)成為了華發(fā)銷售的“主力軍”。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，華發(fā)股份于2015年首次進(jìn)入華東市場，同年，華發(fā)實(shí)現(xiàn)銷售金額133億元，隨后，2016年，華發(fā)股份錄得總銷售357.25億元，而其華東區(qū)域的銷售額為66.44億元，占總銷售的18.6%。

　　2017年，華東區(qū)域的銷售占比進(jìn)一步提升至19.45%。到了2018年，華發(fā)在華東區(qū)域銷售首次突破百億，達(dá)到226.78億元，占總銷售582億元的38.96%。同年，珠海區(qū)域錄得124.40億元的銷售額，占總銷售金額比21.37%。

　　過去二十余年，珠海一直是華發(fā)股份的業(yè)務(wù)重心，如今，華發(fā)似乎找到了新的新增點(diǎn)，因此，近兩年不斷重倉華東區(qū)域。

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2019年11月、12月兩個(gè)月，華發(fā)股份共斥資151億元在7個(gè)城市拿下了12宗地塊，其中，該公司在長三角一帶拿下7宗地塊，涉資118.87億元。

　　頻繁重倉華東區(qū)域，其背后顯現(xiàn)的是華發(fā)對土儲(chǔ)降低的焦慮與千億規(guī)模的渴望。

　　分析人士看來，華發(fā)距離千億規(guī)模只差臨門一腳，重倉銷售貢獻(xiàn)大區(qū)也可以看出此類企業(yè)對規(guī)模的渴求。

　　“另一方面，近幾年華發(fā)股份的土儲(chǔ)不斷減少，從簡單的拿地邏輯來看，華發(fā)也有土儲(chǔ)的壓力和拿地的需求了”，該分析人士補(bǔ)充道。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年，華發(fā)股份的總土地儲(chǔ)備為877.11萬平方米，為近三年來的最高值，2018年末，該數(shù)值降至750.04萬平方米，截至2019年末，華發(fā)的土地儲(chǔ)備再度降低，其擁有的土儲(chǔ)計(jì)容建筑面積僅剩697.48萬平方米，在建面積1367.02萬平方米，較2017年有了明顯的下滑。

　　就具體的數(shù)據(jù)而言，華中地區(qū)土地儲(chǔ)備面積占比45.71%；華南地區(qū)土地儲(chǔ)備面積占比33.93%；北方地區(qū)土地儲(chǔ)備面積占比12.05%；華東地區(qū)土地儲(chǔ)備面積占比僅8.31%，這也就意味著華發(fā)股份在華東地區(qū)的土地儲(chǔ)備情況更是不容樂觀。

　　充足的土地儲(chǔ)備是銷售的基礎(chǔ)，一旦華發(fā)股份的“糧草告急”，其在銷售端亦難以發(fā)力，因此進(jìn)入2020年，華發(fā)亦不斷通過公開市場拿地、舊改項(xiàng)目等來增加其土地儲(chǔ)備。