新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管

　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及人均可支配收入實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，人們的生活水平也得到了極大的提高。2020年是具有里程碑意義的一年，我們將全面建成小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)。

　　自1998年房改后，在提高人均居住面積和提升城鎮(zhèn)化率的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及其拉動(dòng)的上下游相關(guān)產(chǎn)值是我國(guó)GDP的重要組成部分，在以萬(wàn)科、保利、碧桂園等為代表的眾多房企在深化改革開(kāi)放的紅利下，在市場(chǎng)中展現(xiàn)出來(lái)的活力是巨大的。而今，站在16萬(wàn)億體量的基礎(chǔ)上，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”成為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控常態(tài)化的主要目標(biāo)，在持續(xù)的調(diào)控及調(diào)整中，行業(yè)內(nèi)部分化明顯加劇。因此對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，深入剖析、對(duì)比分析各主要頭部房企的經(jīng)營(yíng)情況及投資價(jià)值顯得尤為必要。

　　目前，在A(yíng)股、H股兩地上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司多達(dá)幾百家，新浪財(cái)經(jīng)從中甄選出100家主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并站在投資者的角度，對(duì)各公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力及企業(yè)內(nèi)在投資價(jià)值進(jìn)行全面的歸納和分析。其中的各項(xiàng)維度包括：運(yùn)營(yíng)規(guī)模、成長(zhǎng)潛力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效、盈利能力、財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)控制等，并最終形成“2020新浪財(cái)經(jīng)上市房企價(jià)值榜TOP50”。通過(guò)分析找到各個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及成功經(jīng)驗(yàn)，并評(píng)比出其中的佼佼者，為行業(yè)中及其他行業(yè)的公司提供進(jìn)一步高效發(fā)展的借鑒。

　　從綜合規(guī)模表現(xiàn)來(lái)看，TOP50上市房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模繼續(xù)較快增長(zhǎng)，頭部效應(yīng)愈發(fā)明顯。

　　多數(shù)頭部房企的合同銷(xiāo)售金額、營(yíng)業(yè)收入、資產(chǎn)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)了較快增長(zhǎng)。從上市房企凈資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，年末凈資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)千億元的達(dá)到12家，其中國(guó)恒大、中海地產(chǎn)、萬(wàn)科分別以3585.37億元、2891.45億元、2705.79億元位列前三。銷(xiāo)售規(guī)模方面，超千億規(guī)模的房企已達(dá)到33家，較2019年增加2家，其中TOP4碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)中國(guó)均超過(guò)5000億元，簡(jiǎn)單以當(dāng)期銷(xiāo)售均價(jià)核算土儲(chǔ)貨值，貨值超過(guò)萬(wàn)億的房企達(dá)12家，超過(guò)5000億元的達(dá)31家，權(quán)益土地儲(chǔ)備超過(guò)5000億元有20家，均較2018年明顯增加。

　　綜合規(guī)模方面，頭部房企優(yōu)勢(shì)明顯，“碧恒萬(wàn)”憑借著銷(xiāo)售規(guī)模、收入規(guī)模、土地儲(chǔ)備規(guī)模以及資產(chǎn)規(guī)模，成為了近年來(lái)行業(yè)鐵打的規(guī)模前三。而老牌央企保利地產(chǎn)（600048）、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等也能保持大象起舞的姿態(tài)，而近幾年突飛猛進(jìn)的融創(chuàng)中國(guó)、世茂房地產(chǎn)也成為了行業(yè)規(guī)模領(lǐng)頭羊之一，而龍湖地產(chǎn)不緊不慢，處在綜合規(guī)模第十位。

　　評(píng)測(cè)指標(biāo)體系說(shuō)明

　　根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的商業(yè)模式及開(kāi)發(fā)流程，此次評(píng)測(cè)將評(píng)價(jià)體系總體設(shè)定為“2個(gè)層次、4個(gè)維度”的框架。

　　其中，第一個(gè)層次，即一級(jí)標(biāo)題所包含的4個(gè)維度分別為：企業(yè)規(guī)模、成長(zhǎng)潛力及運(yùn)營(yíng)績(jī)效、盈利能力、財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　第二個(gè)層次，即二級(jí)標(biāo)題為個(gè)一級(jí)標(biāo)題下再單設(shè)多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如一級(jí)標(biāo)題“盈利能力”下設(shè)銷(xiāo)售毛利率、凈利潤(rùn)率、ROE等參考指標(biāo)。各一級(jí)標(biāo)題、相應(yīng)的二級(jí)標(biāo)題及各自的權(quán)重情況如下：

　　運(yùn)營(yíng)規(guī)模：拿地金額，土儲(chǔ)貨值，銷(xiāo)售金額，營(yíng)業(yè)收入，股東權(quán)益。

　　成長(zhǎng)及經(jīng)營(yíng)績(jī)效：拿地面積同比增速，收入儲(chǔ)備倍數(shù)，銷(xiāo)售金額同比增速，拿地面積/銷(xiāo)售面積，拿地價(jià)格/銷(xiāo)售價(jià)格，存貨周轉(zhuǎn)率，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流。

　　盈利能力：凈資產(chǎn)收益率，股利支付率，銷(xiāo)售毛利率，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率，歸母凈利潤(rùn)增速。

　　財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)控制：一二線(xiàn)土儲(chǔ)占比，短期償債壓力，凈負(fù)債率，資產(chǎn)負(fù)債率，平均融資成本。