近年來一線城市土地資源顯著愈發(fā)稀缺,擁有一線城市土地資源的企業(yè)相當(dāng)于持有很高的準(zhǔn)現(xiàn)金資產(chǎn),天宸股份（600620）就是其中之一。天宸股份在上海閔行和浦東儲(chǔ)備有兩幅較大規(guī)模地塊,有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)價(jià)值上百億,這實(shí)際上是一塊巨大的隱蔽資產(chǎn)。而目前天宸股份的總市值僅40多億,其賬面價(jià)值大幅低估,未來有望不斷釋放價(jià)值。

　　隨著國內(nèi)復(fù)工復(fù)產(chǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力正在快速恢復(fù),房企“補(bǔ)貨”需求強(qiáng)烈。進(jìn)入5月,在深圳、北京、杭州等地優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)頻出的帶動(dòng)下,土地市場(chǎng)成交熱度和溢價(jià)率再度攀升。

　　數(shù)據(jù)顯示,截止5月18日,今年以來全國已經(jīng)出現(xiàn)了3宗百億高總價(jià)地塊,另外合計(jì)22宗超過50億;50個(gè)城市合計(jì)賣地收入高達(dá)14268億,同比上漲幅度達(dá)到9.8%,其中有超過27個(gè)城市賣地超過200億,有7個(gè)城市賣地超過500億。

　　光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南認(rèn)為,近期土地市場(chǎng)升溫的原因在于房企拿地向預(yù)期較為明確的大都市圈聚集,區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)度提升,宏觀流動(dòng)性環(huán)境寬松,房企債券融資放量,融資成本降低,龍頭房企資金優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。

　　這樣的行業(yè)特性決定了地產(chǎn)公司具有大量隱蔽資產(chǎn)。屬于綜合類上市公司板塊的天宸股份就顯得很低調(diào)。據(jù)了解,天宸股份擁有上海閔行區(qū)400畝南方物流園地塊(商業(yè)性質(zhì),85%股權(quán))。有業(yè)內(nèi)人士稱,參照該地塊附近拍賣價(jià)保守5萬一平方米的地價(jià),20萬平方米就值100億元,每股值15元,則權(quán)益重估增值超90億元,而該園區(qū)除了新建市政路后還有80畝地待規(guī)劃開發(fā)。此外,公司在浦東機(jī)場(chǎng)南側(cè)有400畝朝陽農(nóng)場(chǎng)農(nóng)業(yè)用地,土地總面積264,809平方米,賬面價(jià)值2500萬元。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示,資產(chǎn)負(fù)債表中對(duì)土地、房產(chǎn)的入賬時(shí)按照成本計(jì)算的,部分資產(chǎn)還會(huì)每年計(jì)提折舊,所以很多地產(chǎn)公司大量的土地儲(chǔ)備、自有房產(chǎn)在報(bào)表中的價(jià)值都是很低的,而隨著中國近幾十年土地、房產(chǎn)價(jià)格的飆漲,這些資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了報(bào)表中的數(shù)字。

　　比如比較典型的龍頭公司代表招商蛇口（001979）。招商蛇口擁有大量的土地儲(chǔ)備,其中最受關(guān)注的是在深圳前海、蛇口、太子灣擁有的土地。這些地獲取時(shí)間較早,而2018年賬面價(jià)值極低,僅90億,市場(chǎng)上對(duì)這些地的估值分歧極大,從2000億-6000億不等。但就算以最低估值看,市場(chǎng)也認(rèn)可這些地存在巨大價(jià)值,與報(bào)表上的90億顯然不是一個(gè)量級(jí)的。

　　據(jù)地產(chǎn)行業(yè)資深人士分析,具有“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、低負(fù)債、良好現(xiàn)金流”的企業(yè)將在本輪洗牌中勝出。因?yàn)榫哂袃?yōu)質(zhì)資產(chǎn),將決定在銷售下行周期中,誰能獲得更好的銷量、更好的資金回流;較低的負(fù)債,才能保持較好的利潤率水平,不至于降價(jià)銷售;良好的現(xiàn)金流,又能形成更低負(fù)債,更好繼續(xù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的能力。

　　賬面價(jià)值大幅低估,未來有望不斷釋放價(jià)值。26日,天宸股份成交量繼續(xù)保持活躍。

　　有研報(bào)分析認(rèn)為,考慮到高基數(shù)、棚改等因素,未來可能有進(jìn)一步下行的壓力,對(duì)于地產(chǎn)板塊但不必過于悲觀,政策面目前來看依然以平穩(wěn)發(fā)展為主基調(diào),因城施策框架下地方政策分化可能會(huì)更明顯。