觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 生意場(chǎng)上重要的不是謀略，而是利益平衡。一紙草草不過(guò)900字的交易公告，再次將董家渡項(xiàng)目引入人們的視野。

　　5月29日，上海銀行（601229）股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，向中民外灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)置一棟綠地外灘中心T2幢辦公樓及地下產(chǎn)權(quán)停車(chē)位項(xiàng)目，總價(jià)款48.54億元（待權(quán)屬實(shí)測(cè)報(bào)告出具后按實(shí)調(diào)整）。

　　事實(shí)上，綠地外灘中心項(xiàng)目便是2014年中民投以248.5億元拿下的董家渡地王項(xiàng)目。入市五年、項(xiàng)目耗資大、開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)等較多不確定因素，牽動(dòng)著董家渡項(xiàng)目的利益各方，而今年可以說(shuō)是董家渡項(xiàng)目開(kāi)始頗有收成的一年。

　　繼今年2月部分住宅獲得第一張預(yù)售證后，董家渡一棟辦公樓項(xiàng)目迎來(lái)最新買(mǎi)家，不管是對(duì)綠地控股（600606）還是董家渡的股東們而言，這是近期為數(shù)不多的好消息。

　　于綠地而言，出售董家渡項(xiàng)目的寫(xiě)字樓部分不僅可以去化商辦資產(chǎn)，潤(rùn)色上市公司的業(yè)績(jī)報(bào)告，還能加速回款，補(bǔ)充現(xiàn)金流。

　　此次出售綠地外灘中心T2幢辦公樓為超高層，出售價(jià)格并不便宜，對(duì)董家渡項(xiàng)目各股東方而言，似乎都是一件“兩全其美”的交易行為。

　　48億整售里的董家渡寫(xiě)字樓命運(yùn)

　　老上海的繁華褪去之后，外灘邊上一棟棟高樓迭起，參差不齊，包裹著這座被資本、利益吞噬的金融之都。

　　備受關(guān)注的董家渡項(xiàng)目，自去年初由綠地控股接盤(pán)后，便因?yàn)楣蓶|利益、300億擔(dān)保、信托違約等紛紛擾擾了一年多時(shí)間。如今，在數(shù)棟寫(xiě)字樓整售或出租之后，不知綠地和董家渡的股東們能否長(zhǎng)舒一口氣？

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上海銀行購(gòu)置的綠地外灘中心T2幢寫(xiě)字樓，是位于上海黃浦區(qū)小東門(mén)街道616、735街坊外灘項(xiàng)目，辦公物業(yè)建筑面積約為5.29萬(wàn)平方米，交易標(biāo)的尚在建設(shè)中，主體結(jié)構(gòu)臨近封頂。

　　若以目前披露的總價(jià)款48.54億元來(lái)看，此次出售寫(xiě)字樓項(xiàng)目的成交均價(jià)在9.176萬(wàn)元/平方米。對(duì)董家渡的股東而言，這筆買(mǎi)賣(mài)仍屬劃算，可以說(shuō)是“賣(mài)了個(gè)好價(jià)錢(qián)”。

　　對(duì)于內(nèi)地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，大多數(shù)房企以快周轉(zhuǎn)為輪軸運(yùn)行，自持物業(yè)一定程度上也意味著損耗，而從購(gòu)買(mǎi)地塊到出售資產(chǎn)變現(xiàn)，加速現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)才是使開(kāi)發(fā)商快速積聚資本的重要方式。

　　上海業(yè)內(nèi)人士介紹稱(chēng)：“寫(xiě)字樓整棟出售的話，一般市場(chǎng)價(jià)要打七折，否則不一定賣(mài)得動(dòng)。通常來(lái)說(shuō)，黃浦區(qū)的寫(xiě)字樓整棟出售的話，成本在每平方米5萬(wàn)至6萬(wàn)元左右，但是這個(gè)也要看產(chǎn)品，最近寫(xiě)字樓市場(chǎng)的波動(dòng)其實(shí)蠻大的?！?/p>

　　根據(jù)公告，上海銀行與中民外灘房地產(chǎn)簽訂購(gòu)房協(xié)議及預(yù)售合同，上海銀行已根據(jù)協(xié)議約定支付了43.39億元，已支付金額占總價(jià)款的89.9%，余款將按照協(xié)議約定進(jìn)行付款。

　　隨著中民投退出、【安信信托(600816)、股吧】入局與綠地接盤(pán)后，董家渡項(xiàng)目已更名為綠地外灘中心，總建面約120萬(wàn)平方米，含11棟寫(xiě)字樓資產(chǎn)，其中4棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，7棟總部辦公樓。此次上海銀行購(gòu)置的T2幢資產(chǎn)即為四棟超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓之一。

　　值得一提的是，此次并非董家渡項(xiàng)目第一次整棟出售寫(xiě)字樓，早在2019年12月31日綠地集團(tuán)已曾發(fā)布消息稱(chēng)，海通證券將購(gòu)買(mǎi)綠地外灘中心寫(xiě)字樓物業(yè)。

　　彼時(shí)，海通證券旗下海通恒信發(fā)布公告稱(chēng)，向中民外灘購(gòu)買(mǎi)綠地外灘中心B1辦公物業(yè)及車(chē)位物業(yè)，交易代價(jià)預(yù)計(jì)為14.19億元，該地塊的土地面積1.43萬(wàn)平方米，地上共9層，預(yù)測(cè)建筑面積為1.6萬(wàn)平方米。

　　據(jù)此計(jì)算，彼時(shí)恒通證券購(gòu)買(mǎi)B1棟寫(xiě)字樓的均價(jià)約在8.85萬(wàn)元/平方米，較如今上海銀行以均價(jià)9.18萬(wàn)元/平方米購(gòu)置T2幢寫(xiě)字樓要便宜約3300元/平方米。

　　隨后又有市場(chǎng)消息指出，海通證券或?qū)①I(mǎi)下7棟總部辦公樓中沿濱江段的3棟寫(xiě)字樓項(xiàng)目，分別為B1、B2及B3寫(xiě)字樓，并預(yù)計(jì)海通證券將斥資約60億買(mǎi)下這三棟資產(chǎn)。

　　此外，更早在去年7月25日，綠地控股還與中國(guó)人保（601319）簽署戰(zhàn)略合作，后者將入駐綠地外灘中心總部辦公樓A1和A2棟。

　　據(jù)五年前董家渡項(xiàng)目出讓時(shí)的資料顯示，該項(xiàng)目辦公比例不小于65%，且受讓人須自持辦公部分地上建筑面積不低于60%，十年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。而對(duì)于可轉(zhuǎn)讓的辦公部分，最小轉(zhuǎn)讓單位為棟。

　　對(duì)于內(nèi)地不專(zhuān)門(mén)做持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，變現(xiàn)才是關(guān)鍵的一步。至此，董家渡項(xiàng)目中的11棟寫(xiě)字樓資產(chǎn)，先后引入中國(guó)人保、海通證券、上海銀行金融企業(yè)后，6棟寫(xiě)字樓項(xiàng)目似乎已經(jīng)找到歸宿。

　　據(jù)此前綠地集團(tuán)對(duì)外宣布的消息來(lái)看，目前，綠地外灘中心7棟總部辦公樓已經(jīng)基本落成，計(jì)劃2020年一季度交付使用。而4棟超高層寫(xiě)字樓均進(jìn)入地上建筑階段，預(yù)計(jì)2020年均可完成主體結(jié)構(gòu)建設(shè)。

　　張玉良曾在去年11月與市場(chǎng)交流時(shí)表示，外灘中心項(xiàng)目的合作形式可買(mǎi)可租，綠地也愿意持有，租樓也歡迎，綠地將聯(lián)動(dòng)政府將租和稅相結(jié)合。

　　綠地商辦項(xiàng)目進(jìn)退

　　商住地塊在拿地之時(shí)，雖然較住宅地塊的拿地成本要低，但商住地塊伴隨著一定比例的商辦物業(yè)，需自持運(yùn)營(yíng)，面臨不得轉(zhuǎn)售或積壓資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　而對(duì)于像綠地控股資產(chǎn)過(guò)萬(wàn)億的企業(yè)而言，商辦資產(chǎn)也在隨著集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)不斷增長(zhǎng)。一旦遇到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行，市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，這些商辦資產(chǎn)或會(huì)成為累贅。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，綠地控股每年新增商辦比例在20%左右。而在每月的新增地產(chǎn)項(xiàng)目上，除去純住宅項(xiàng)目外，商住項(xiàng)目的占比基本超過(guò)單月拿地的50%以上。

　　僅以今年4月新增的9個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，綠地集團(tuán)僅有兩個(gè)為純住宅項(xiàng)目，其余均為商住或辦公項(xiàng)目，這部分所占當(dāng)月新增總面積的79.74%，占總計(jì)容建面比例的77.55%。可以看出，綠地今年布局的項(xiàng)目里，商辦資產(chǎn)仍占一定的比例。

　　2019年報(bào)顯示，綠地集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額3880億元，其中住宅占比65%，商辦占比35%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積3257萬(wàn)平方米，其中住宅占比77%，商辦占比23%。

　　從收入的角度看，去年綠地集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的結(jié)轉(zhuǎn)收入為1943億元，同比增長(zhǎng)20%，而自持物業(yè)取得的租金收入同比增長(zhǎng)32.06%至13.1億元，租金收入占地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的1%還不到。

　　除去美國(guó)住宅出租及其他租金收入外，2019年，綠地在商辦業(yè)態(tài)方面取得的租金收入為10.81億元，同比增長(zhǎng)28.38%。

　　如此看來(lái)，綠地每年通過(guò)自持商辦物業(yè)取得的租金收入較少，增幅有限，且自持商辦項(xiàng)目的收入受市場(chǎng)影響，會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。這對(duì)習(xí)慣快周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商而言顯然不是有利條件，出售資產(chǎn)成為快速回血，增厚業(yè)績(jī)的手段之一。

　　這一點(diǎn)還可以從今年5月29日，綠地回復(fù)上交所的問(wèn)詢函中得到印證。去年，通過(guò)出售商辦項(xiàng)目及處置金融資產(chǎn)等，綠地投資收益錄得同比大增197.17%至88.64億元，占該期利潤(rùn)總額的28.97%，而上年同期占比僅為12.29%。

　　事實(shí)上，由于自持會(huì)沉淀大量資金，以及散售帶來(lái)股權(quán)分散、運(yùn)營(yíng)管理困難等問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士早已指出，相比商業(yè)地產(chǎn)持有與散售模式來(lái)說(shuō)，整售模式可以加快資金的回流。

　　對(duì)此，綠地高層早在2014年就曾表示，綠地結(jié)合特定產(chǎn)業(yè)需求，結(jié)合產(chǎn)業(yè)融合的新趨勢(shì)，要開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)、金融、商業(yè)等資本的合作時(shí)代，搭建新的商業(yè)運(yùn)作平臺(tái)，且以整棟的形式對(duì)外銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)。

　　當(dāng)年，綠地的商辦產(chǎn)品體系中，攬金最多的是上海徐匯綠地中心二期，該項(xiàng)目在年內(nèi)銷(xiāo)售總額達(dá)45.96億元。當(dāng)年6月，平安信托以44億元整購(gòu)上海徐匯綠地中心其中兩棟物業(yè)，銷(xiāo)售面積達(dá)8萬(wàn)平方米，折合銷(xiāo)售均價(jià)約5.8萬(wàn)元/平方米。

　　“寫(xiě)字樓整售大單對(duì)于集團(tuán)業(yè)績(jī)托高貢獻(xiàn)突出?！本G地集團(tuán)相關(guān)人士曾如此表示。

　　分析人士更指出，所有追求規(guī)模擴(kuò)張的企業(yè)，都不會(huì)大規(guī)模持有物業(yè)?！捌髽I(yè)追求規(guī)模，現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)速度要加快，企業(yè)進(jìn)行全國(guó)性拓展，需要更多的現(xiàn)金流來(lái)支持。”

　　隨著如今商辦市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，綠地似乎也迎來(lái)了機(jī)會(huì)。

　　回看今年的商辦市場(chǎng)情況，疫情之后，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，商辦供需市場(chǎng)也在緩慢復(fù)蘇。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的4月中國(guó)商辦運(yùn)營(yíng)商TOP10報(bào)告顯示，商辦資產(chǎn)的交易仍延續(xù)了前幾月的熱度，尤以北京、上海為最。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年4月，上海和北京共有4宗商辦資產(chǎn)成功交易，合計(jì)交易金額超85億元，收購(gòu)方有保險(xiǎn)企業(yè)和基金等，交易標(biāo)的則包括上海濱江金融中心、上海國(guó)際財(cái)富中心、北京方舟大廈以及北京中弘大廈。