年關(guān)將至，金融機(jī)構(gòu)出身的黃其森，仍未徹底解決公司持續(xù)1年多的流動性難題。

　　12月13日，泰禾集團(tuán)（000732）披露，全資子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited 在境外完成 1.105 億美元債券發(fā)行。發(fā)行完成后，這家子公司已累計(jì)在海外發(fā)行14.66億美元債券。

　　自今年“6.30”后，國內(nèi)融資渠道收緊，和很多房企一樣，泰禾集團(tuán)將目光轉(zhuǎn)向海外債券市場。

　　不過，房企海外發(fā)債只能用于置換未來1年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。在高負(fù)債和高杠桿困擾下，泰禾集團(tuán)進(jìn)退兩難。計(jì)劃通過房產(chǎn)銷售獲得收入走到“安全地帶”，也不容易。

　　克爾瑞披露，今年前11個月，泰禾集團(tuán)全口徑銷售額實(shí)現(xiàn)689.2億元，排名第42位，較去年同期分別下降37.93%和20位。

　　非銀融資占比6成

　　“不懂金融的人做不好房地產(chǎn)”，泰禾集團(tuán)（000732.SZ）董事長黃其森多次在公開場合放話。不過，面對公司持續(xù)1年多的流動性難題，黃其森再沒能展示出更大的“作為”。

　　日前，隨著西藏信托將泰禾集團(tuán)及黃其森等6個被告訴至北京第四中院的消息被曝出，讓本已深陷資金鏈旋渦的公司雪上加霜。

　　這不是公司首次被信托機(jī)構(gòu)因借款糾紛起訴。今年7月，中誠信托將公司和世茂房地產(chǎn)子公司增城荔濤訴至法院，法院裁定凍結(jié)公司和世茂房地產(chǎn)子公司名下銀行存款13.43億元。公司償付后才告一段落。

　　2018年底，公司缺錢的狀況就已擺上桌面。

　　當(dāng)年底，公司短期借款160.4億元、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債413.9億元，公司在手貨幣資金僅149億元，缺口巨大。

　　今年5月，2018年報(bào)經(jīng)披露后，深交所還為此對公司連發(fā)19問。

　　對于缺錢原因，斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，一個重要原因是，2016年之后，公司改變拿地方式，更多通過收購、參股等形式拿地加速擴(kuò)張。

　　從2016年開始，公司幾乎消失在土地招拍掛市場。黃其森在一次演講中曾對外披露，“90%都是通過合作并購。”

　　熱衷收購、參股項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張的背景是，2016年在“去庫存”及棚改政策等因素影響下，房價(jià)經(jīng)歷新一輪快速上漲周期。

　　從交易量來看，當(dāng)年，全國商品房銷售面積達(dá)到15.7億平方米，同比增長22.5%。

　　在這輪房企擴(kuò)張大躍進(jìn)中，泰禾集團(tuán)的融資結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，僅僅3年里，就迅速偏向于非銀融資渠道。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，公司來自非銀融資渠道的資金分別為269.51億元、829.74億元和842.49億元，分別占比各年度融資總額的35.74%、61.24%和61.27%。同一時期，來自銀行貸款的占有比重，則從41.06%降至18.00%。

　　從融資成本來看，非銀融資渠道的融資成本在8.4%至9.17%之間，銀行渠道的融資成本區(qū)間則在6.79%-7.64%。

　　2018年，公司整體平均融資成本8.52%，同比增長0.42個百分點(diǎn)，相比2016年則增長0.9個百分點(diǎn)。

　　公司銀行融資額占比大幅下降，直接引發(fā)融資成本激增。

　　2017年-2018年，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為7.09億元和8.30億元，同比分別增長90.50%和17.03%。

　　2019年中報(bào)顯示，公司來自非銀融資額650.25億元，占比58.94%，融資成本為10.13%，同期，公司融資成本平均為9.3%。

　　今年下半年，多家信托機(jī)構(gòu)收到窗口指導(dǎo)，要求嚴(yán)控地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，對于依賴于非銀貸款融資去“打江山”的泰禾集團(tuán)來說，無疑是一次致命打擊。

　　“賣子”還債，海外高息融資

　　今年3月開始，泰禾集團(tuán)陸續(xù)向世茂房地產(chǎn)出售9個項(xiàng)目，累計(jì)獲得對價(jià)92.46億元，除此之外，五礦信托設(shè)立的信托計(jì)劃、河南天倫地產(chǎn)等，也成為泰禾集團(tuán)項(xiàng)目資產(chǎn)的接盤方。

　　應(yīng)該說，這些項(xiàng)目的轉(zhuǎn)手，在一定程度上為公司“解”了圍。

　　今年上半年，公司合計(jì)償還債務(wù)338億元，經(jīng)過1年多“去杠桿”后，公司資金危機(jī)暫時得到緩解，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額增至202.16億元。

　　另外，公司的有息負(fù)債，從2018年末的1376.2億降至2019年6月末的1104億元。

　　今年三季度末，公司總負(fù)債仍高達(dá)1942億。當(dāng)期，公司短期借款為62.60億元，一年內(nèi)到期非流動負(fù)債為243.70億元，而貨幣資金僅有147.3億元。

　　泰禾集團(tuán)的產(chǎn)品決定了，公司身處流動性與高負(fù)債雙重旋渦的時間將會更久。

　　況且，公司住宅產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)速度早已顯示出下滑的跡象。2016年至2018年，公司存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為0.37次、0.15次和0.14次。

　　斑馬消費(fèi)注意到，公司產(chǎn)品定位偏中高端住宅市場，相比普通住宅去化回款速度慢，并且主要集中在一、二線城市。在房地產(chǎn)調(diào)控影響下，今年上半年，僅實(shí)現(xiàn)銷售額456.7億元，同比下滑30.27%。

　　與此同時，公司土儲狀況不容樂觀，2019中報(bào)顯示，公司土地儲備計(jì)容建筑面積209.25萬平方米，總貨值2435億元，同比分別下降54.58%和40%。

　　隨著融資收緊、企業(yè)銷售不景氣，公司將目光轉(zhuǎn)向海外債券市場。

　　今年7月、9月，公司相繼發(fā)行年息11.5%和15%的高息美元債，用來緩解債務(wù)壓力。

　　7月發(fā)行的這筆額度為4億美元、3年期的海外債券，是公司全資子公司TahoeGroupGlobal(Co.,)Limited在境外完成發(fā)行，并在新加坡交易所掛牌。

　　票面年息15%、每半年付息一次，其苛刻程度，令債券市場人士瞠目結(jié)舌。

　　國際評級機(jī)構(gòu)穆迪和惠譽(yù)，分別將此債券發(fā)行擔(dān)保人泰禾集團(tuán)主體評級為B3和B-。

　　穆迪向市場提示風(fēng)險(xiǎn)：還本付息或長期內(nèi)履行合同中其他條款的保證極小。

　　2019年三季報(bào)顯示，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用攀升至6.38億，同比增長35%。財(cái)務(wù)費(fèi)用飛漲的同時，公司的營收增長放緩，截至9月末，公司營收實(shí)現(xiàn)212億，同比增長僅8.22%。

　　未能在業(yè)績上獲得突破，迫不得已變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是公司獲取資金的下策。今年前三季度，公司依靠處置子公司收到現(xiàn)金84.19億元。

　　另外，泰禾投資持有上市公司泰禾集團(tuán)48.97%股權(quán)，大部分處于質(zhì)押和凍結(jié)之中。

　　2019年上半年，公司對子公司擔(dān)保實(shí)際發(fā)生額81.21億元、子公司對子公司擔(dān)保實(shí)際發(fā)生額10.16億元，合計(jì)91.37億元。

　　頻放“衛(wèi)星”背后銷售疲軟

　　2019年，泰禾集團(tuán)定下的銷售目標(biāo)是1500億元，這是公司再次放出的一顆“衛(wèi)星”。

　　克爾瑞發(fā)布榜單顯示，今年1月至11月，泰禾集團(tuán)全口徑銷售金額實(shí)現(xiàn)689.2億元，權(quán)益銷售金額527.7億元，分別排名第42位、第40位。

　　上年同期，泰禾集團(tuán)的全口徑銷售金額和權(quán)益銷售金額分別為1110.4億元和941.2億元，分別占據(jù)該榜單的第21位和17位。

　　無論今年最后一個月如何加快銷售進(jìn)度，完成剩余一半以上銷售額，是不可能的事情。

　　作為一家罕見不披露銷售金額的房企，泰禾集團(tuán)對銷售目標(biāo)“食言”早已不是新鮮事。

　　2017年，董事長黃其森接受媒體采訪時就放了個大“衛(wèi)星”：2018年，公司銷售目標(biāo)是再翻一番至2000億元。

　　當(dāng)時吹的牛，迅速形成負(fù)面輿情，立即被監(jiān)管部門關(guān)注。

　　克爾瑞披露的年度銷售榜單狠狠打了下泰禾的臉：2018年，僅完成銷售金額1300億。

　　有關(guān)泰禾集團(tuán)銷售規(guī)模，較為真實(shí)的數(shù)據(jù)是今年6月，泰禾集團(tuán)主動提供給評級機(jī)構(gòu)東方金誠的一組經(jīng)內(nèi)部審計(jì)數(shù)據(jù)：2016年至2018年，公司實(shí)際銷售金額分別為212.63億元、823.73億元和929.36億元。