“負(fù)債2000億，又一房企巨頭遭遇危機(jī)！”

　　作者|蟹包

　　今年的泰禾集團(tuán)，陷入了焦頭爛額的境地。

　　先是董事長黃其森被列為“失信執(zhí)行人”，4月以來，泰禾集團(tuán)（000732）新增3條被執(zhí)行人信息，累計(jì)執(zhí)行標(biāo)的超1.4億元。

　　緊接著是年報(bào)難產(chǎn)，泰禾集團(tuán)將原本定于4月30日披露的 2019 年年度財(cái)報(bào)延期至6月15日，不禁讓人產(chǎn)生聯(lián)想。

　　經(jīng)過一連串的負(fù)面消息，泰禾在4月28 日以重大資產(chǎn)重組為由緊急停牌，截至停牌，泰禾的市值僅剩 109 億元，距離高點(diǎn)蒸發(fā) 400 多億元。

　　最近，泰禾集團(tuán)主打的“中國院子”系列產(chǎn)品也不安生了。

　　院子系產(chǎn)品在中國豪宅市場備受，其主要面向高凈值購房者，只要登陸某地，就會成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿項(xiàng)目。

　　就是這院子，最近不停地“著火”。

　　短短兩個(gè)月的時(shí)間，泰禾北京院子的業(yè)主連發(fā)兩封公開信，稱該項(xiàng)目施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后，合同約定明年交房，但目前一半工程還沒出地面，擔(dān)心項(xiàng)目存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)，并喊話董事長黃其森說“無家可歸”。

　　網(wǎng)了解到，北京院子對一部分二期業(yè)主來說，是置換房，由于北京嚴(yán)格的限購措施，如不能如期交付，業(yè)主只能選擇租房，這也是為什么業(yè)主會喊出“無家可歸”。

　　不僅是北京院子，不久前，泰禾上海大城小院業(yè)主同樣發(fā)布公開信求助，稱項(xiàng)目自去年9月停工至今，存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)。在杭州、蘇州、東莞等地，均有泰禾項(xiàng)目業(yè)主反映存在延期交付現(xiàn)象。

　　圖：泰禾杭州院子現(xiàn)狀

　　一邊是業(yè)主持續(xù)維權(quán)、多方投訴，另一邊，工程方不斷傳出消息，“再不給建設(shè)資金，就停工走人！”

　　籠罩在年報(bào)難產(chǎn)、業(yè)績暴跌、股票停牌、業(yè)主維權(quán)、建設(shè)停工的烏云下，這家龍頭地產(chǎn)公司資金鏈斷裂的消息不脛而走。

　　一

　　激進(jìn)派黃其森

　　陷入重圍的黃其森，應(yīng)該很懷念幾年前那個(gè)“不羈”的自己。

　　作為一家閩氏房企代表，黃其森并不甘心只是安于福建一隅，于是他用“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”這一招讓自己爬上了千億房企的小巔峰，也是這一招，讓他負(fù)債纏身。

　　2014-2016年，是泰禾集團(tuán)擴(kuò)張最兇猛的一段時(shí)期，三年來總耗資超過500億元，拿下27宗地塊，超過了同期總營收。

　　2015年那個(gè)以地面地價(jià)12.78萬元/平方米、樓面價(jià)7.99萬元/平方米拿下深圳寶安尖崗山地塊，刷新了全國單價(jià)“地王”記錄的，就是泰禾。

　　2016-2017年，泰禾在杠桿助推下斥資778.8億元拿地?cái)U(kuò)張。上海大城小院項(xiàng)目，就是泰禾于2016年耗資47.44億元所拿，溢價(jià)率超過200%。

　　2017年，泰禾在土地市場依然高歌猛進(jìn)，這一年也是泰禾收購?fù)恋刈疃嗟囊荒辏?3場并購，耗資超 483 億；新增 11 個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，耗資超 54 億元，先后進(jìn)入太原、南昌、濟(jì)南、合肥、武漢、鄭州等城市。

　　瘋狂加杠桿擴(kuò)張后，泰禾的確在時(shí)代紅利中分得了一杯羹。

　　2013年泰禾銷售規(guī)模僅124.44億元，四年時(shí)間，泰禾的銷售額達(dá)到了1007億元，2018年，泰禾業(yè)績達(dá)到最高點(diǎn)1303.4億元，成功躋身中國房地產(chǎn)銷售榜TOP10，就連成龍、景甜等明星、富豪都來給泰禾站臺。

　　激進(jìn)派黃其森更加堅(jiān)定自己的戰(zhàn)略，即使高杠桿帶來風(fēng)險(xiǎn)也在所不惜，他愿意賭，于是立馬喊出了2000億的目標(biāo)。

　　當(dāng)?shù)禺a(chǎn)處于上升通道時(shí)，粗放發(fā)展的隱患會被源源不斷的現(xiàn)金流掩蓋，一旦行業(yè)發(fā)展速度整體放緩，地產(chǎn)調(diào)控、融資環(huán)境持續(xù)收緊，前期投資重，后期回報(bào)速度慢的模式，就很容易引發(fā)現(xiàn)金流危機(jī)。

　　二

　　債臺高筑

　　出來混總是要還的，不是不報(bào)，時(shí)候未到。

　　隨著調(diào)控不斷加碼，以及限價(jià)政策的約束，泰禾的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷累積，2017年底，泰禾的凈負(fù)債率飆漲到474.64%，到了2018年底，泰禾的負(fù)債合計(jì)達(dá)到了2112.47億元。

　　即便2019年年報(bào)“難產(chǎn)”，也依舊掩蓋不了泰禾集團(tuán)業(yè)績下滑、債臺高筑的事實(shí)。

　　泰禾2020年一季報(bào)顯示，其營業(yè)總收入為4.80億元，凈利潤虧損5.39億元，同比下滑157.99%。這是泰禾集團(tuán)近5年后首次一季度業(yè)績虧損。

　　天眼查數(shù)據(jù)顯示，今年以來，由于債務(wù)問題黃其森已經(jīng)收到五份限制消費(fèi)令。

　　黃其森也逐漸意識到，捂盤待價(jià)而沽的計(jì)劃已經(jīng)行不通了，必須自救。

　　為緩解資金困局，泰禾一路甩賣土地，至今累計(jì)回籠資金超百億元，除此之外，還開啟了項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，將大量項(xiàng)目股權(quán)賣給世茂等房企。

　　值得一提的是，同為閩系房企的福晟，在2019年就因前期擴(kuò)張過于激進(jìn)，導(dǎo)致現(xiàn)金流危機(jī)，最終不得不委身于世茂。

　　業(yè)內(nèi)戲言：泰禾跌倒，世茂吃飽。

　　跟前期的激進(jìn)不同的是，2019年，黃其森踩了一腳剎車，2019年的公開及收并購市場上，泰禾幾乎沒有拿地。

　　今年5月，泰禾又在籌劃引入戰(zhàn)略投資者事項(xiàng)，尋求戰(zhàn)略投資者主要是為了化解資金鏈壓力。

　　早在2019年，就有泰禾預(yù)引入投資者的消息，始終未果傳言是因?yàn)辄S其森不愿讓出控制權(quán)，但從最新公告似看出黃其森態(tài)度有所松動，不排除引戰(zhàn)之后讓出大股東位置。

　　從一個(gè)閩系本土開發(fā)商，發(fā)展到千億規(guī)模的網(wǎng)紅房企，黃其森博了一個(gè)天時(shí)地利人和，而現(xiàn)在，他正一邊不得不放慢腳步，一邊焦急地為泰禾紓困。

　　三

　　小魚淘汰大魚被吞

　　疫情是壓倒很多房企的最后一根稻草，今年以來，已有泰禾集團(tuán)、【新華聯(lián)(000620)、股吧】（000620）、福晟集團(tuán)等六家房企籌劃引入戰(zhàn)略投資者。

　　不過，即便成本高企，泰禾仍能靠高息非標(biāo)資金“續(xù)命”，而中小房企面臨的則是直接被淘汰。

　　據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月5日，今年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已達(dá)208家，超過2018年上半年177家破產(chǎn)數(shù)量，與2019年同期相對持平。

　　值得注意的是，過去是大魚吞小魚，三四線的小魚已經(jīng)不具備吸引力，土地成本提高的情況下，大魚們正盯著同樣是大魚的肉，垂涎欲滴。

　　就拿泰禾來說，早些年瘋狂擴(kuò)張拿的地，在高負(fù)債的情況下，也只能不得不通過出售來緩解資金燃眉之急，買方市場也不缺，盈利能力強(qiáng)的頭部房企正好通過這個(gè)機(jī)會增加土儲，擴(kuò)大規(guī)模。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年融創(chuàng)、越秀和世茂分別以432.37、231.86和202.14億元的交易總價(jià)值榮登行業(yè)前三并購剁手王，成為年內(nèi)最大的贏家。

　　未來房企的收并購趨勢，已經(jīng)顯現(xiàn)，但這同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，一二線城市地價(jià)成本偏高，三四線城市的需求空間有限，即使有錢，也不能瘋狂“買買買”。

　　激進(jìn)派的時(shí)代已經(jīng)過去了，加之新冠疫情的行業(yè)洗牌加劇，地產(chǎn)行業(yè)正從高周轉(zhuǎn)、高利率時(shí)代，轉(zhuǎn)向更平穩(wěn)、相對低利潤的賽道。