觀點地產(chǎn)網(wǎng)“日出江花紅勝火，春來江水綠如藍。能不憶江南？”

　　對詩人白居易而言，水鄉(xiāng)的江花、春水是他對江南的憶念；而對招商蛇口（001979）而言，江南水鄉(xiāng)的的土地或許更具魅力。

　　6月15日，江蘇徐州出讓一宗住宅地塊，經(jīng)過過5個多小時、796輪競價，最終，招商蛇口以24.11億元的代價將地塊收入囊中，溢價率超過138%。

　　資料顯示，該地塊位于珠江路北，出讓面積16.7萬平方米，容積率2.2，建筑面積36.7萬平方米，地塊的起始樓面價為2759元/平方米，招商蛇口的拿地樓面價達到6579元/平方米，刷新了該板塊最高樓面地價。

　　事實上，2020年以來，招商蛇口不斷在各地落子，于長三角地區(qū)更是頻繁拿地。分析認為，招商蛇口重兵長三角或許與其區(qū)域業(yè)績貢獻有關(guān)，更與華東地區(qū)近幾年的置地?zé)岢庇嘘P(guān)。

　　24億蘇州奪地

　　“招商蛇口今年更關(guān)注拿地的平衡性，關(guān)注貨地比，希望地價不能太高。所以堅定一點，不拿地王，貨地比比較安全，重點在省會城市、強三線城市擴展?！?/p>

　　在今年的業(yè)績發(fā)布會上，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰曾表示，招商蛇口不拿地王，重點拓展貨地比安全的省會城市與強三線城市。

　　從近期的拿地情況來看，招商蛇口的奪地戰(zhàn)場無疑正逐步下沉至二三線城市，今年以來，該公司多次在南通、西安、成都、紹興等地區(qū)拿地。

　　6月15日，招商蛇口下沉的步伐來到了江蘇徐州。

　　下午兩點地塊正式開拍，在開拍之前，徐州銅山區(qū)地塊已獲得14輪報價，價格走到10.24億元，溢價率1.29%。開拍后，房企搶地立馬進入了白熱化的階段，僅十分鐘，地塊就突破了11億元，樓面價超過3000元/平方米。

　　一小時、兩小時......搶地的各方企業(yè)始終僵持不下，這種一分鐘報價三、四輪的狀態(tài)持續(xù)輪兩個小時，下午四點，地塊拍賣似乎進入了倦怠期，房企報價的速度慢了下來。

　　但這種倦怠期僅僅維持了不到二十分鐘，搶地的企業(yè)主動的加速了進程。時至申時，地塊已經(jīng)拍賣了三個小時，獲得了400輪的報價，此時的價格已經(jīng)推高至20.15億元，溢價率達到了99.29%。

　　這種你爭我搶的局面一直僵持到晚間19點，此時距離地塊開拍已經(jīng)過去了五個小時，地塊的價格也翻了一番達到23億元，時間之久、地價之高，不少企業(yè)慢慢的被逼退，留下來企業(yè)似乎都在期盼屏幕的另一方盡快“投降”。

　　這是一場持久戰(zhàn)，只有堅持到最后的才能贏得最終的勝利，招商蛇口則成為堅持到最后的那個。

　　19點42分，拍賣現(xiàn)場傳來捷報，招商蛇口以24.22億元的總價將上述地塊收入囊中，溢價率達到138.45%，折合樓面價6579元/平方米，刷新該板塊最高樓面地價。

　　“銅山大學(xué)路是徐州熱門的置業(yè)板塊，近幾年，隨著銅山區(qū)的城市建設(shè)、重大項目招引，大學(xué)路快速崛起，土地市場的表現(xiàn)也十分強勢”，有分析人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示，徐州近幾年的置業(yè)熱潮是房企爭相搶灘的重要原因。

　　推地節(jié)奏也是徐州地勢火熱的重要原因。從土地成交數(shù)據(jù)來看，經(jīng)歷了“金三銀四”和“紅五月”后的徐州，六月更是呈現(xiàn)一片火爆，據(jù)不完全統(tǒng)計，前五月，徐州出讓地塊超過150宗，僅三月單月該地區(qū)就出讓了72宗地塊，六月以來，該地塊更是頻頻掛牌住宅地塊。

　　半年拿地近500億

　　至于招商蛇口的拿地，上述分析人士還表示，長三角一帶向來是其業(yè)績貢獻重區(qū)，拿下徐州地塊符合招商蛇口的戰(zhàn)略布局。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年全年招商蛇口錄得營業(yè)收入976.72億元。其中，華東區(qū)域占比20.69%，江南區(qū)域占比12.23%，也就是說，以上海、杭州、江蘇為代表的長三角地區(qū)成為招商蛇口的業(yè)績貢獻“主力軍”。

　　除了長三角地區(qū)，東莞、鄭州等地也成為招商蛇口眼中的“香餑餑”。

　　在分析人士看來，像招商這類企業(yè)有擴張的需求，因此在疫情最重的幾個月也不斷尋求機會加碼拿地。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，2020年開年至今，招商蛇口總共在公開市場拿下33宗地塊，總土地價款達到472.16億元。

　　在觀點指數(shù)公布的《1-5月中國房企新增土地儲備報告》中，招商蛇口前五月的新增土儲達到518.6萬平方米，位列第11位。

　　事實上，在前五個月當(dāng)中，三月是招商蛇口新增土地面積最多的一個月，達到53.5萬平方米，而四月份，招商蛇口的拿地金額達到140.3億元，結(jié)合全國土地市場的情況來看，招商蛇口的拿地節(jié)奏似乎與土地供應(yīng)、地勢熱度有關(guān)。

　　二月份，受疫情影響，全國土地市場供應(yīng)量減少，這就意味著可供房企選擇的地塊少了，招商蛇口能夠拿下的地塊亦不可避免的減少。隨后的三月份，隨著土地供應(yīng)量的增加，招商蛇口收入囊中的地塊亦隨著大背景的變化而變化，

　　分析人士提到，進入四、五月份，此前受疫情影響減少拿地的房企，也開始重啟拿地，土地市場成交規(guī)?？焖倩厣?，溢價率指標(biāo)也逐漸上行，這就導(dǎo)致了招商蛇口土地成本的升高，同時，在土地市場火熱的情況下，招商蛇口必然要考慮每一個地塊的性價比，如此下來，新增土地就會有所減少。

　　早在業(yè)績發(fā)布會上，蔣鐵峰就曾透露招商蛇口2020年的拿地計劃，“2020年拿地金額規(guī)劃應(yīng)該會超過2019年，在保證效益和質(zhì)量的前提下，規(guī)模也能夠得到穩(wěn)定增長，在行業(yè)內(nèi)不掉隊?！?/p>

　　據(jù)悉，2019年全年，招商蛇口新進入汕頭、肇慶、揚州、臺州、長沙等9個城市，全年共獲取79個項目，土地面積716萬平方米，總計容建面1423萬平方米，總地價976億元，權(quán)益地價523億元。

　　按此計算，2020年，招商蛇口的拿地金額或?qū)⒊^千億。

　　或許，對招商蛇口而言，此次拿下徐州地塊僅僅是2020年獲地路上的一抹身影，但亦表明了其在土地儲備與規(guī)模擴張上的決心。