華發(fā)股份又雙叒叕合作了。

　　6月16日招商局置地公告，該公司間接非全資附屬公司招商南京與華發(fā)股份（600325）全資附屬公司南京鏵得及項(xiàng)目公司訂立合作協(xié)議，以透過(guò)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)南京秦淮地塊。

　　秦淮地塊是南京鏵得于今年4月29日以地價(jià)69.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率5.8%，地塊占地面積9.27萬(wàn)平方米，土地用途為商住用地。5月15日，南京鏵得為該地塊成立了項(xiàng)目公司。

　　早在拿地之初，南京市場(chǎng)人士便向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，秦淮地塊體量比較大，占地超過(guò)9萬(wàn)平方米，不排除華發(fā)會(huì)以合作方式打造項(xiàng)目。

　　根據(jù)最新公告，招商局置地、華發(fā)股份將分別實(shí)質(zhì)持有項(xiàng)目公司45%、55%股權(quán)，項(xiàng)目公司注冊(cè)資本將由2000萬(wàn)元提高至40億元。同時(shí)，招商局置地分占總投資約42.35億元，并將由內(nèi)部資源撥付。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，華發(fā)股份進(jìn)入南京市場(chǎng)的時(shí)間并不長(zhǎng)。

　　華發(fā)于2017年7月上旬分別通過(guò)全資子公司威海華發(fā)、大連華藤，競(jìng)得棲霞區(qū)經(jīng)五路二期東側(cè)地塊、江寧區(qū)麒麟街道地塊，成交總價(jià)共計(jì)89億元。南京也是華發(fā)在全國(guó)布局的第15個(gè)城市，該公司表示對(duì)珠海、上海、廣州、武漢等城市以外重點(diǎn)城市“持續(xù)保持關(guān)注并擇機(jī)進(jìn)入”。

　　時(shí)間僅過(guò)去不足一個(gè)月，2017年8月8日，華發(fā)股份公告披露為上述2宗地引入華潤(rùn)置地，同時(shí)華潤(rùn)置地也就7月7日競(jìng)得的南京地塊與華發(fā)簽署合作。這意味著，華發(fā)、華潤(rùn)將聯(lián)合開(kāi)發(fā)南京共計(jì)3宗地塊。

　　上述合作模式，同樣沿用至此后在南京獲得的項(xiàng)目。比如2019年1月，華發(fā)股份宣布與萬(wàn)科、仁恒、金地共同開(kāi)發(fā)江寧區(qū)天印大道地塊；如今，華發(fā)股份又將4月底所獲得的秦淮地塊分享予招商局置地。

　　南京市場(chǎng)僅是華發(fā)股份近年來(lái)高速擴(kuò)張的典型案例之一，在南京以外，合作開(kāi)發(fā)也普遍成為該公司叩響新進(jìn)入目標(biāo)城市的重要手段。

　　2019年，華發(fā)股份通過(guò)公開(kāi)競(jìng)購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等方式取得36個(gè)項(xiàng)目，同比增加16個(gè)，并成功首次進(jìn)駐重慶、成都、長(zhǎng)沙、鄭州、宜昌、湛江、煙臺(tái)等11個(gè)城市。其中成都、湛江、宜昌等地項(xiàng)目均是通過(guò)合作方式進(jìn)入，比如湛江項(xiàng)目牽手湛江交投，“宜昌城市旅游客廳”項(xiàng)目則再度聯(lián)袂華潤(rùn)置地。

　　華發(fā)股份2019年年報(bào)的房地產(chǎn)儲(chǔ)備情況統(tǒng)計(jì)中，該公司持有待開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目共計(jì)34個(gè)，其中14個(gè)涉及合作，權(quán)益占比最低為27.5%，分別位于珠海、江門(mén)、汕尾、武漢、鄂州、杭州、大連、北京等城市。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，過(guò)去一年多，華發(fā)還通過(guò)入股鵬瑞在清遠(yuǎn)的項(xiàng)目，以及入股金融街位于深圳、惠州的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)新增在3個(gè)城市布局。期內(nèi)，母公司華發(fā)集團(tuán)分別與廣東建工集團(tuán)、葛洲壩（600068）集團(tuán)、南光集團(tuán)等企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)作，同樣為華發(fā)股份帶來(lái)更多項(xiàng)目對(duì)接的可能。

　　作為珠海的國(guó)企，華發(fā)股份早期鮮有進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張。2011年前華發(fā)曾積極布局二、三線城市，包括沈陽(yáng)、盤(pán)山、重慶等。由于國(guó)企屬性及對(duì)行業(yè)判斷偏謹(jǐn)慎，當(dāng)時(shí)接近該公司的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，公司主要與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，在擴(kuò)張的同時(shí)又不占用自有資金。

　　2012年華發(fā)股份開(kāi)始實(shí)施“轉(zhuǎn)型升級(jí)、跨域發(fā)展”戰(zhàn)略，至2015年宣布基本實(shí)現(xiàn)了由區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)向“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型綜合企業(yè)集團(tuán)”的轉(zhuǎn)變，業(yè)務(wù)范圍涵蓋城市運(yùn)營(yíng)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資等。

　　但正如大部分傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型一樣，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是華發(fā)股份最為倚仗的核心業(yè)務(wù)，這為企業(yè)提供了重要的現(xiàn)金，并為探索其它業(yè)務(wù)提供容錯(cuò)空間。在這方面華發(fā)也進(jìn)行了相應(yīng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　其中的重點(diǎn)是區(qū)域布局調(diào)整，華發(fā)股份2015年數(shù)次對(duì)外表示將加大廣州、上海、武漢等重點(diǎn)區(qū)域城市的拓展力度，爭(zhēng)取在尚未進(jìn)入的一線城市實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略突破。2015年前后，華發(fā)在廣州廣鋼新城拿地，聯(lián)合華潤(rùn)置地以72.4億元競(jìng)得上海大寧地王等；2016年進(jìn)駐北京、蘇州、南京、佛山、嘉興及舊金山等，再往后擴(kuò)張至深圳、天津、杭州、沈陽(yáng)、青島等。

　　在2017年年報(bào)中，華發(fā)股份談及發(fā)起的新一輪投資布局時(shí)表示，公司與多家行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的建立良好的合作關(guān)系。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，華發(fā)股份當(dāng)時(shí)逐漸與泰禾、碧桂園、招商、金茂、美的、九龍倉(cāng)等房企有項(xiàng)目層面的合作。

　　數(shù)據(jù)也顯示，在投資布局調(diào)整后，2016-2019年華發(fā)股份分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額357.25億元、310.17億元、582億元及922.73億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率約為37%，距離千億門(mén)檻僅一步之遙。

　　通過(guò)收并購(gòu)或合作進(jìn)行擴(kuò)張，是開(kāi)發(fā)商尋求規(guī)模擴(kuò)張最常見(jiàn)的手段之一，包括早期的千億房企萬(wàn)科，以及近年來(lái)千億新面孔金地、旭輝、陽(yáng)光城、藍(lán)光、金科等房企都運(yùn)用了此道。在今年5月份的金地集團(tuán)（600383）年度股東會(huì)上，凌克對(duì)投資者表示，土儲(chǔ)權(quán)益占比太低不行，太高也不好，公司還是希望保持權(quán)益在50%以上。2019年金地的新增土儲(chǔ)中，權(quán)益占比僅52.4%。

　　合作模式能帶來(lái)降低投資風(fēng)險(xiǎn)、提高資金使用率、杠桿撬動(dòng)規(guī)模等益處，華發(fā)也是受益者之一。

　　中信建投（601066）披露，2018年華發(fā)股份新增建筑面積310.6萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)180億元，占銷(xiāo)售額約30.9%；而西南證券統(tǒng)計(jì)，2019年華發(fā)股份權(quán)益拿地309億元，對(duì)應(yīng)貨值則達(dá)1300億元。截止2019年底，該公司總土儲(chǔ)2064.5萬(wàn)平方米，4年間復(fù)合增長(zhǎng)率14.6%。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，在企業(yè)集團(tuán)構(gòu)成一欄，2016年華發(fā)股份旗下共133家公司，至2019年已經(jīng)達(dá)到406家。從財(cái)務(wù)報(bào)表看，2016-2019年長(zhǎng)期股權(quán)投資中，合營(yíng)企業(yè)、聯(lián)營(yíng)企業(yè)的期末余額也由25.78億元增長(zhǎng)至83.24億元。

　　從負(fù)債率看，合作模式也能一定程度上緩解擴(kuò)張帶來(lái)的負(fù)債壓力，更何況華發(fā)股份是國(guó)有企業(yè)。2019年華發(fā)股份的資產(chǎn)負(fù)債率為81.51億元，同比下降1.01個(gè)點(diǎn)；華泰證券稱(chēng)，今年一季度末，華發(fā)股份凈負(fù)債率197%，較去年底下降11個(gè)百分點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：華發(fā)股份披露，觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　但對(duì)于投資者而言，上市公司采取合作模式所帶來(lái)的少數(shù)股東損益問(wèn)題仍是刺眼的存在，2019年華發(fā)股份歸母凈利潤(rùn)27.85億元，同比增長(zhǎng)22%；少數(shù)股東損益5.32億元，同比則增長(zhǎng)355%。

　　即便如此，對(duì)于2020年，華發(fā)股份判斷行業(yè)兩極化格局愈加明顯，行業(yè)資源加速向更大規(guī)模的企業(yè)集聚，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，因此該公司提出的策略包括“加強(qiáng)行業(yè)之間的合作”。無(wú)獨(dú)有偶，花樣年董事局主席潘軍在今年的業(yè)績(jī)會(huì)表示，合作開(kāi)發(fā)是公司進(jìn)入主流賽道的標(biāo)志動(dòng)作。在規(guī)模與效益之間，更多房企選擇向前者傾斜。

　　對(duì)于未來(lái)合作計(jì)劃及合作的權(quán)益指引等問(wèn)題，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電華發(fā)股份相關(guān)高層，截止發(fā)稿未獲得回應(yīng)。