觀點地產(chǎn)網(wǎng) 距離上半年土拍收官還有不到一天時間，杭州上演了一出好戲，集中推出6宗“明星”地塊，成為房企們搶奪的戰(zhàn)場。

　　6月29日，杭州蕭山區(qū)、余杭區(qū)及錢塘新區(qū)集中出讓6宗涉宅地塊，總起價已經(jīng)超過百億，6宗地塊均設(shè)上限價共計167.63億元。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，最終杭州6宗涉宅地塊收金160.42億元，總出讓面積37.61萬平方米，總建筑面積93.58萬平方米，平均溢價率為23.82%，其中兩宗蕭山區(qū)宅地拍到上限價。

　　回顧6宗地塊最終競得者，除了今年首次出現(xiàn)在杭州土拍市場的招商蛇口（001979）及贊成外，主角當屬濱江、融創(chuàng)和綠城，三家房企成交總額突破130億元。

　　市場數(shù)據(jù)顯示，2020上半年，于杭州拿地投資金額最多的五家房企分別是濱江、融創(chuàng)、綠城、萬科以及融信，隱約可現(xiàn)前三者愈加牢固的“鐵三角關(guān)系”。

　　杭州資深業(yè)內(nèi)人士丁建剛指出，長三角區(qū)域仍然是房企拿地主戰(zhàn)場，杭州土地市場幾乎沒有受到疫情任何影響，可以用“火爆”來形容。

　　總的來說，疫情過后杭州土拍市場還是比較平穩(wěn)，有迅速回暖的態(tài)勢。

　　融創(chuàng)大手筆補倉

　　本場土拍壓軸競拍地塊為杭州錢塘新區(qū)一宗出讓面積達288畝的商住地，由嘉興融禾置業(yè)有限公司（融創(chuàng)間接全資持有）以50.19億元競得，樓面價9441元/平方米，溢價率25.82%。

　　出讓信息顯示，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于1.68萬元/平方米，若含裝修（價格不高于2500元/平方米）限房價為1.93萬元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于1.85萬元/平方米。

　　資料顯示，上述宗地為錢塘新區(qū)云帆未來社區(qū)一期地塊，分為5個子地塊，建面53.16萬平方米，商住比例約3：7，其中住宅部分不超過37.18萬平方米，商業(yè)及九大場景配套等為15.98萬平方米。

　　除了住宅部分外，融創(chuàng)還需建設(shè)不小于2萬平方米的雙創(chuàng)空間（辦公），且需自持十年，而九大場景（除雙創(chuàng)空間外）不小于1.5萬平方米，需自持40年。

　　同時，該地塊還需配置7500平方米幼兒園和5萬平方米服務(wù)式公寓，其中公寓40%只租不售，60%可按最小分割面積銷售，地下可設(shè)置不大于1萬平方米的商業(yè)。

　　市場消息稱，該宗地塊為錢塘新區(qū)云帆未來社區(qū)首宗出讓地塊，而云帆社區(qū)作為浙江首批未來社區(qū)試點創(chuàng)建項目之一，將在2023年竣工驗收，目標是打造為杭州新地標。

　　“錢塘新區(qū)去年才成立，還很新，融創(chuàng)拿的地塊不屬于杭州主城區(qū)，但因為體量較大，總價較高，同時地塊出讓要求較多，更強調(diào)后期運營能力，因此這宗地拍了3個半小時、一百多輪競價，房企加價也比較理性，成交樓面價不到一萬，還比不上主城區(qū)的水平?！焙贾輼I(yè)內(nèi)人士對此表示。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，這是融創(chuàng)今年在杭州公開市場上第四次拿地。一周前，融創(chuàng)還以29.96億元競得杭州拱墅區(qū)慶隆小河單元商住地，樓面價24774元/平方米，溢價率27.17%。

　　早在今年年初，融創(chuàng)聯(lián)合坤和、開元41.1億競得杭州下沙中心區(qū)單元JS0403-39地塊，樓面價17768元/平方米，溢價率20.5%。隨后，再以底價7162萬元競得蕭山宅地，樓面價4000元/平方米。

　　至此，融創(chuàng)上半年在杭州公開土地市場共計投入約120億元，多以大體量商住項目為主，且大部分地塊溢價率超20%。

　　2012年11月，融創(chuàng)首次進入杭州后，孫宏斌便將杭州定位為北京、天津、上海、重慶四座直轄市之外的第五座戰(zhàn)略核心城市。2014年，融綠股權(quán)收購不了了之，但該年融創(chuàng)擠進杭州房企TOP5，完成60億銷售額。

　　四年前，融創(chuàng)設(shè)立東南區(qū)域，含浙江、福建、安徽三省8個城市，其中杭州項目占比近一半。

　　除了公開市場拿地，近幾年融創(chuàng)多以收購方式在杭州擴儲，包括2016年底8.59億收購杭州金翰及金成房地產(chǎn)旗下三項目部分股權(quán)，去年則以收購方式拿下杭州城北43萬平方米大型商業(yè)綜合體萬融城。

　　截至2019年底，融創(chuàng)在杭州土儲為670.24萬平方米，權(quán)益土儲為360.46萬平方米。此外，融創(chuàng)在杭州開發(fā)的物業(yè)項目中，總占地面積349.02萬平方米，總計容建面1004.86萬平方米，估計可售或出租建筑面積為752.22萬平方米。

　　“鐵三角”之爭

　　2017年的杭州銷售排行榜中，融創(chuàng)上位打破了曾經(jīng)的“鐵三角”――綠城、萬科、濱江。

　　近幾年，在杭州銷售排行前四名房企中，一直是濱江、綠城、萬科、融創(chuàng)輪換更替。

　　除了融創(chuàng)，“鐵三角”中的濱江和綠城都在今次土拍中有所收獲，且拿地成本均超過每平方米3萬元。

　　特別是濱江接連落子，以50.9億元拿下蕭山錢江世紀城2宗宅地，溢價率均超過23%。

　　作為杭州本土標桿，濱江的土儲規(guī)模原本就不小。此次拿下2宗宅地，總出讓面積為5.55萬平方米，總建筑面積為15.84萬平方米。而且，錢江世紀城板塊去年共推出3宗限價地，皆被濱江集團（002244）以成交總價125.44億元包攬。

　　在本場地塊開拍前，就有不少本地媒體預(yù)測成交價格封頂。從結(jié)果看，奧體博覽城中心宅地封頂出讓，成交價34.05億元；另一宗錢江世紀城核心單元宅地離封頂價還有8000萬元差距，最終成交價為16.85億元。

　　市場數(shù)據(jù)顯示，若對標板塊內(nèi)濱江在售項目御虹府及君品名邸的價格，前者高層精裝售價4.5元/平方米，搖號中簽率僅10%，后者搖號中簽率為5%。因本次競得地段較優(yōu)，靠近核心區(qū)及奧體博覽中心等，預(yù)測項目快速去化難度不大。

　　出讓信息顯示，若加上裝修價格，濱江此次競得的奧體博覽城中心宅地及錢江世紀城核心單元宅地的限房價為每平方米4.7萬元及4.5萬元，且毛坯銷售最高單價不高于每平方米4.675萬元及4.51萬元。

　　濱江集團董事長戚金興在年初業(yè)績會上曾表示，2019年濱江在杭州拿地布局的土地款總額接近300億元。在今年每一場杭州土拍里，均能看到濱江的身影。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2020上半年，濱江在杭州公開市場上拿地11宗，總成交價為297.24億元。其中二季度為擴儲高峰，除了1月競得下城區(qū)燈塔單元商住地外，其余地塊均在今年4月至6月獲得。

　　此外，綠城聯(lián)合體29.13億拿下杭州未來科技城81號宅地，成交樓面價為3.98萬元/平方米，是當日出讓6宗地塊中最高的一宗。

　　出讓條件顯示，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于每平方米5.215萬元，且毛坯銷售最高單價不高于52420元/平方米。有市場分析稱，若扣除車位利潤，預(yù)期該項目的銷售利潤率僅0.47%。

　　不難看出，在各大房企爭奪杭州市場的同時，本土房企濱江和綠城依然不會放過任何一次鞏固地位的時機，即使留下的利潤空間并不算大。

　　值得一提的是，本次土拍中，招商蛇口雖然以不高的溢價率拿下一宗蕭山商住地，但其在杭州拿地的積極性，或許可以從近期披露的銷售數(shù)據(jù)看出。

　　據(jù)招商蛇口華東區(qū)域近期披露的海報顯示，截止目前銷售簽約金額突破300億。

　　杭州作為招商在華東區(qū)域布局的重點城市之一，重要性不言而喻。另據(jù)披露，招商蛇口杭州公司去年全年簽約額為220億，目前回款200億。

　　除了上述出讓的“明星”地塊外，6月30日杭州還將推出3宗地塊，包括位于西湖區(qū)的2宗商住地及江干區(qū)的商務(wù)用地，總出讓面積14.83萬平方米，總規(guī)劃建筑面積16.84萬平方米，起始總價22.59億元。