觀點地產(chǎn)網(wǎng) 臨近上半年收官，不管是推地還是買地都很熱鬧。

　　6月29日，頻頻在各大城市攬地的保利又成了大贏家，于廣州、東莞聯(lián)合摘地，涉及總金額超百億。

　　大本營廣州，【保利聯(lián)合(002037)、股吧】（002037）幾乎不出現(xiàn)在廣州土地公開市場的僑鑫，以底價33.49億元競得天河科韻路一宗宅地，折合樓面價41329元/平方米。

　　相鄰的東莞，保利旗下子公司東莞國鐵保利實業(yè)發(fā)展有限公司以底價66.01億元競得虎門高鐵站TOD地塊，另配建工程需投資23億元。

　　對于保利來說，在深耕城市補(bǔ)倉并不是多么新鮮的大新聞，但是搭上專做豪宅的僑鑫，以及國鐵保利背后的神秘隊友，便多了一絲值得琢磨的意味。

　　東莞聯(lián)手豐隆、萬科？

　　保利摘得的這宗虎門TOD地塊，可以說是東莞重點關(guān)注項目。

　　首先，虎門TOD地塊位于濱海灣片區(qū)，是東莞打造是三個核心發(fā)展區(qū)之一；其次，虎門高鐵站作為穗莞深三城重要交通樞紐，不到20分鐘抵達(dá)廣州南站、深圳北站，不到一小時達(dá)香港西九龍站，實現(xiàn)了一小時大灣區(qū)生活圈。

　　背靠優(yōu)越片區(qū)優(yōu)勢，項目體量也不小。據(jù)悉，地塊總占地面積約19.89萬平方米，總計容面積約105萬平方米，由2宗城鎮(zhèn)住宅用地、5宗商服金融用地，7宗地塊組成，項目內(nèi)可建5棟超200米商業(yè)高樓，2棟150米超高層住宅。

　　同時，要求競得人通過地下空間互聯(lián)互通，整體開發(fā)，配合虎門高鐵站的升級改造。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這宗地塊的出讓條件還是比較嚴(yán)苛的。根據(jù)要求，競得人需須配建高鐵站附屬市政配套工程、計容建筑面積9420平方米的甲級商業(yè)物業(yè)、計容建筑面積1654平方米的住宅物業(yè)，以及一所幼兒園等。

　　除了66億拿地成本，該宗地項目核心區(qū)紅線外配建工程投資規(guī)模為23.15億元。這也意味著地價加上配建工程成本，該宗地實際出讓價為89.16億元。

　　另悉，虎門TOD項目地塊預(yù)計規(guī)劃產(chǎn)業(yè)金融、高新科技研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)升級資源統(tǒng)籌交易中心及龍頭機(jī)構(gòu)、企業(yè)機(jī)構(gòu)使館群落等。

　　這樣的巨無霸地塊，加之TOD的獨特定位，對于項目操盤方來說并不是容易啃下的骨頭。

　　與上兩個月龍湖聯(lián)合金地拿下東莞茶山TOD地塊一樣，即便是央企保利，似乎也不敢輕易“單打獨斗”。

　　觀點地產(chǎn)新媒體查閱股權(quán)結(jié)構(gòu)獲悉，拿地企業(yè)東莞國鐵保利實業(yè)發(fā)展有限公司由保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司、東莞市首業(yè)投資咨詢有限公司、國鐵保利設(shè)計院有限公司分別持股40%、35%、25%。

　　其中，國鐵保利設(shè)計院除了由保利發(fā)展持股45%外，實則由中國鐵路投資有限公司控股55%。而東莞市首業(yè)投資咨詢有限公司除了由東方偉業(yè)集團(tuán)下子公司廣東東方偉業(yè)置業(yè)有限公司持股51%，還由東莞市首鑄六號投資咨詢有限公司持股49%。

　　與保利的持股比例對比來看，這家叫首鑄六號的公司似乎不太起眼。然而，工商信息顯示，首鑄六號由首鑄（廣東）集團(tuán)有限公司持股100%，后者隸屬于新加坡豐隆集團(tuán)旗下的首鑄集團(tuán)。

　　作為豐隆集團(tuán)的合營地產(chǎn)企業(yè)，首鑄在東莞市場并不是生面孔，最為出名的項目是2014年在東莞落地的首個大型綜合體項目“東江之星”，曾被譽(yù)為東莞市區(qū)第三高樓。

　　首鑄與保利之間也不是沒有合作，如在東莞萬江勝利社區(qū)聯(lián)合開發(fā)了保利首鑄o天際花園，于去年9月動工。

　　除了豐隆，這場保利牽頭的合作里面或許還有萬科的身影。

　　據(jù)悉，上述所提及的東江之星后于2016年9月由萬科接盤其中項目55%股權(quán)，豐隆就此退出。

　　之后，萬科以首鑄一號為名，承接了以東江之星住宅、寫字樓、SOHO組成的大型TOD城市綜合體，其中還囊括東莞首鑄萬科廣場，這正是東莞萬科進(jìn)駐后踐行集團(tuán)“軌道+物業(yè)”打造的TOD商業(yè)體。

　　首鑄一號也成為萬科在東莞拓展勢力范圍的平臺之一，包括于去年6月21日，以最高限價25.48億元、樓面價10788元/平方米摘得東莞南城地塊，并與東莞本土房企宏遠(yuǎn)投資成立首鑄二號，共同開發(fā)該項目。

　　雖目前尚未有直接股權(quán)關(guān)系指向首鑄六號與萬科的關(guān)系，但作為有著豐富TOD打造經(jīng)驗的開發(fā)商，保利若與萬科聯(lián)手的話，會是一個合理的猜想。

　　一位東莞業(yè)內(nèi)人士對觀點地產(chǎn)新媒體稱，隨著2017年東莞市政府批復(fù)成立TOD辦公室開始，TOD已經(jīng)成為東莞土地出讓和資源綜合開發(fā)的一個關(guān)鍵方式。

　　該人士還稱，在東莞做TOD比較成熟的開發(fā)商就是萬科，其在東莞的項目不少都以TOD作為概念進(jìn)行打造與銷售。

　　拉來僑鑫再造豪宅？

　　在大本營廣州，保利也拉來了僑鑫，一起拿下天河低密度宅地。

　　該地塊為天河區(qū)科韻路西側(cè)匯景新城E3地塊，用途為二類居住用地（R2）、醫(yī)療衛(wèi)生用地（A5），宗地面積64640平方米，計容建面不大于94051平方米。

　　據(jù)悉，作為天河稀少的宅地，自2018年出現(xiàn)在廣州市國規(guī)委發(fā)布的《2018經(jīng)營性用地供地藍(lán)皮書》便備受關(guān)注，然而由于各種原因直至今年才進(jìn)行出讓。

　　有消息指出，推后出讓與該地塊較為復(fù)雜的權(quán)屬關(guān)系有關(guān)。

　　此次最終以超4萬樓面價成交，且由僑鑫聯(lián)手保利摘得，讓人好奇該項目的產(chǎn)品與價格定位。

　　可以窺見，不管是操盤企業(yè)、項目區(qū)位及條件，都指向了“豪宅”。

　　僑鑫在廣州的項目雖然不多，但均是以高端住宅方向進(jìn)行打造，如匯悅臺、從都國際莊園，以及此次出讓地塊旁邊的匯景新城。

　　其中，匯悅臺一直是廣州高端住宅市場的標(biāo)桿，自開盤銷售以來便長期在華南地區(qū)高端住宅市場上占據(jù)著一定地位。

　　拿地消息一出，不少網(wǎng)友都在猜測，僑鑫是要再造一個匯悅臺嗎？

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，該地塊最大容積率僅為1.94，是廣州極少有的容積率低于2的宅地。

　　對此，廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜稱，地塊將來大概率會打造成一個低密度高端住宅區(qū)。

　　從成交結(jié)果看，地塊以底價33.49億元競得，折合樓面價41329元/平方米，已經(jīng)是目前廣州出讓地塊中位列第八的水平。

　　“這個項目的話入市價格一定不會便宜，應(yīng)該能達(dá)到10萬。”黃韜稱。

　　目前，該項目地塊周邊一手住宅稀缺，鄰近的匯景新城、珠江東境同樣為高端住宅項目，其中匯景新城二手參考價在6.5萬元/平方米左右，同樣是由僑鑫開發(fā)。

　　黃韜對此認(rèn)為，保利聯(lián)手僑鑫摘得的地塊并沒有一線江景景觀，而且所處板塊也不是珠江新城核心區(qū)，所以打造出來的項目應(yīng)該達(dá)不到類似于匯悅臺的頂豪產(chǎn)品層次。

　　“應(yīng)該會更偏向匯景新城的產(chǎn)品類型，不過容積率比它要高一些?！?/strong>

　　除此之外，保利與僑鑫這對新搭檔也頗令人好奇，在外界印象中，保利并不是一家擅長做豪宅的企業(yè)。

　　不過，保利在豪宅方面并不是沒有嘗試，試水第一站也是放在了大本營廣州。

　　2012年，保利琶洲地塊終于入市，翻身一變?yōu)楹勒椖勘＠鞇?，這也是當(dāng)時保利首個高端豪宅項目。

　　由于定價相對周邊較為合理，彼時保利天悅開盤兩小時即銷售逾300套，銷售金額突破10億元。

　　此后，雖堅持規(guī)?；l(fā)展道路，但保利仍在試行一些“性價比高”的豪宅項目，如天悅品牌的各地試水，如北京保利地產(chǎn)（600048）“和”系項目等。

　　這次拉上僑鑫，是不是保利又一次“豪宅夢”的突破呢？