人流量的恢復(fù)并不意味著購買力的提升。

　　最近，朝陽大悅城（000031）的會員收到了各種優(yōu)惠體驗券，包括免費停車券、飲料申領(lǐng)券以及眉形設(shè)計體驗等，多種優(yōu)惠二維碼通過短信、小程序送達至消費者帳號中，商場借此希望能撩撥起他們的逛街欲望，進而或許也能緩解一部分經(jīng)營壓力。因為這座曾經(jīng)是北京朝青商圈人氣最旺的購物中心，目前已經(jīng)多出了很多空置的鋪位。而其背后所依附的大悅城控股，根據(jù)其對上半年所作出的盈利警告，集團實現(xiàn)的凈利潤預(yù)計將同比下降65%-76%。

　　朝陽大悅城內(nèi)一家門店已經(jīng)暫停營業(yè)

　　同時，旗下名都房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不順利，又像是加重了大悅城上半年的“陰影”。半年來，新冠疫情疊加線上沖擊令大悅城主營的商業(yè)地產(chǎn)收入縮水，而不斷被“降價促銷”的名都房地產(chǎn)也正侵蝕著大悅城的收益。

　　六度轉(zhuǎn)讓名都

　　7月9日，北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)再次被掛上北京產(chǎn)權(quán)交易所的網(wǎng)站，此時距離該標的2019年8月首次掛牌，已經(jīng)將近一年，而轉(zhuǎn)讓底價也在不到一年的時間內(nèi)，由1.3億元降至6624.475萬元。

　　這期間，在2019年9月、11月和2020年3月、6月，名都房地產(chǎn)先后四次被掛牌轉(zhuǎn)讓，底價依次降為1.19億元、1.06億元、9274萬元和7949.37萬元，大有“打折促銷”之意，但直至力度接近五折，也均未能出售。

　　公告顯示，名都房地產(chǎn)的經(jīng)營范圍為建設(shè)、銷售、管理名都園別墅住宅，目前主要資產(chǎn)為名都園小區(qū)配套會所。該會所位于名都園小區(qū)內(nèi)部中心位置，為商業(yè)性質(zhì)，地上2層及附屬設(shè)施已出租給北京順澤明珠商業(yè)管理有限公司，用于經(jīng)營幼兒園、健身、教育、美容、水吧、便捷超市等服務(wù)品類，租賃合同期限為12年，自2016年6月10日起至2028年6月9日止，年租金根據(jù)合同約定進行漲幅。此外會所地下1層已出租給北京凱萊物業(yè)管理有限公司，即名都園小區(qū)物業(yè)管理方，租賃期限為不定期租賃，經(jīng)通知承租方后出租方可隨時解除該協(xié)議。

　　這意味著，名都房地產(chǎn)的主要收入來源于名都園小區(qū)內(nèi)會所的租金，而依據(jù)其財務(wù)報表，截至今年5月底，名都房地產(chǎn)均處于虧損狀態(tài)，凈利潤為-68.31萬元，所有者權(quán)益為1443.53萬元。

　　對于這樣一項當(dāng)前虧損、未來缺乏想象力的資產(chǎn)，中原地產(chǎn)分析師盧文曦認為其已不具備太大的接盤價值，“賣方急于出手虧損的公司，接盤方也會考慮標的的價值，如果接手之后還要貼錢維持運營，倒不如不接，所以這類資產(chǎn)通常不太好脫手?！?/p>

　　自去年3月大悅城與中糧地產(chǎn)完成重組，大悅城控股就被中糧集團稱為“旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺”，而其他非核心資產(chǎn)則面臨被“放棄”的命運。彼時在那份關(guān)于“擬變更公司名稱”的公告中，大悅城專門提到名都房地產(chǎn)未來將不新增開發(fā)任何房地產(chǎn)項目，預(yù)示了其如今的命運，不過更遺憾的是其當(dāng)前連發(fā)揮剩余的變現(xiàn)價值也變得如此艱難。尤其是在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)承壓的現(xiàn)實下，大悅城急需更多資金補充現(xiàn)金流。

　　重啟展覽、發(fā)放優(yōu)惠券難為經(jīng)營紓困

　　在名都房地產(chǎn)第六次被掛上北交所的第二天，大悅城控股發(fā)布2020年半年度業(yè)績預(yù)告，表示上半年公司實現(xiàn)盈利約4.5億元-6.5億元 ，相較去年同期的18.69億元，下降約65%-76%。

　　大幅縮水的利潤顯然比降價待售的名都房地產(chǎn)更令人頭疼，因為疫情的防控與此前的反彈都讓大悅城聚焦的主業(yè)承受著更大不確定性。在對業(yè)績變動作出的說明中，大悅城控股表示旗下購物中心運營受疫情影響顯著，客流量、出租率下降，同時為共同應(yīng)對疫情，公司積極履行央企社會責(zé)任，對租戶推出了租金減免政策，致購物中心租金收入同比減少。同時疫情還導(dǎo)致酒店客房入住率大幅下降，公司酒店業(yè)務(wù)收入同比減少。此外因公司本期達到收入結(jié)算條件的商品房資源同比減少，商品房銷售收入也同步下降。

　　不過大悅城控股亦在后續(xù)表示，隨著疫情得到控制，自5月起公司購物中心、酒店的運營情況及住宅銷售情況已有所改善。在做好疫情防控的情況下，公司將通過多項舉措力爭追回業(yè)績。

　　為了解業(yè)績恢復(fù)情況，財經(jīng)網(wǎng)前往大悅城位于北京朝陽區(qū)青年路的購物中心實地探訪。而該商場目前的境況難言樂觀。

　　朝陽大悅城工作日客流量較小

　　工作日的大悅城，客流量并不大，而結(jié)合時段來看，人氣已基本恢復(fù)至疫情前水平。但走遍商場內(nèi)9個樓層，可發(fā)現(xiàn)仍多出不少暫停營業(yè)的商鋪，這一現(xiàn)象在6層-8層的餐飲區(qū)格外明顯。

　　高大的噴繪版將鋪位圍起，有些顯示門店正在裝修升級，從外圍可以看見時髦的品牌廣告印著顯眼的“opening soon”，但更多則沒有任何品牌預(yù)告，擋板統(tǒng)一使用的是朝陽大悅城自己的廣告。

　　部分門店擋板打出品牌預(yù)告

　　部分則無品牌預(yù)告，僅有大悅城自身廣告

　　在其中一家這樣的圍欄前，財經(jīng)網(wǎng)推開預(yù)留的暗門，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部尚無裝修痕跡，只剩上一家門店拆除后遺留的廢墟。

　　對此財經(jīng)網(wǎng)致電朝陽大悅城招商部門試圖確定這類商鋪的狀態(tài)，但截至發(fā)稿前尚未收到回復(fù)。不過上述跡象或表明，圍欄外未顯示具體品牌的位置多為閑置待租的商鋪。

　　這間占地面積較大的鋪位內(nèi)部尚無裝修痕跡

　　這也正對應(yīng)著大悅城對于旗下購物中心出租率下降的說明。同時來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，大悅城控股旗下專注開發(fā)經(jīng)營大悅城城市綜合體的大悅城地產(chǎn)今年上半年運營收入也由22.4億元降至22.3億元，而其盈利警告則顯示，上半年綜合溢利預(yù)計將同比下降70%-85%。

　　零售業(yè)專家、上海尚益咨詢總經(jīng)理胡春才表示，出租率下降是今年大型購物中心的明顯表現(xiàn)，同時調(diào)低租金也是必然趨勢。

　　贏商網(wǎng)統(tǒng)計顯示，今年2月-4月，全國典型購物中心的客流僅為去年客流均值的36%，全國典型購物中心平均空置率達21.10%，已超過行業(yè)公認的20%空鋪率警戒線。此外中國指數(shù)研究院一項報告也表明，2020年上半年，國內(nèi)主要商業(yè)街商鋪和重點購物中心商鋪的租金水平整體下跌。其中，由100個典型購物中心商鋪為樣本標的，構(gòu)成的百大購物中心商鋪平均租金為每天26.8元/平方米，環(huán)比下跌1.09%。

　　胡春才表示，受疫情影響，較多品牌將在今年放緩或縮減開店計劃，購物中心空鋪率上升是可預(yù)見的，不過放緩或撤出的門店多來自非連鎖、實力較弱的品牌，部分現(xiàn)金流抗壓性強的大品牌也可抓住租金下跌的空檔期進一步搶占大型商場。

　　而對于購物中心還可施展哪些招數(shù)促進業(yè)績回升，胡春才表示除了發(fā)放優(yōu)惠券聚集人氣、刺激消費之外，也只有“扛到底”。同時他也指出諸如集市等聚集性活動因與當(dāng)前防控舉措背離，商場也很難把握尺度。

　　近期，朝陽大悅城也利用閑置空間重啟部分展覽，吸引消費者前往。一層的中庭已經(jīng)搭起半開放式展覽，二層的部分走廊則正展出眾多美術(shù)院校畢業(yè)生的作品。加之停車券、禮品券的發(fā)放，商場客流量正逐漸恢復(fù)。

　　位于朝陽大悅城一層的展覽

　　位于朝陽大悅城二層的畢業(yè)生展覽

　　但胡春才也表示，人流量的恢復(fù)并不意味著購買力的提升。尤其在疫情之后，消費者收入預(yù)期減少，儲蓄意識提升，對于非剛需類產(chǎn)品普遍消費欲望減弱。他提到在對超市品類的一項研究中，其發(fā)現(xiàn)上半年水果類零售量較往年下降了約10%，而蔬菜、肉類、魚類則普遍上漲20%-30%?！跋啾仁卟巳怍~，水果是非必需品，消費者手頭緊張的情況下就會抑制對它的需求，依此也可類比服飾等品類的消費。而像大悅城這類大型購物中心，場內(nèi)品牌恰恰奢侈色彩較重?！?/p>

　　因此，在人氣恢復(fù)之后，購買力的恢復(fù)也尚需時日。在這之前，購物中心的招商、租金水平則難言樂觀?；叵肴ツ?月完成重組之后，大悅城控股曾放言在未來3年-5年內(nèi)沖擊千億陣營，按其2019年全口徑710.82億元的簽約金額預(yù)測，3年內(nèi)邁進千億的門檻幾乎近在咫尺，而眼下購物中心、酒店受疫情沖擊最為強烈，同時防控常態(tài)化又正成為共識，大悅城的千億夢恐怕也只得放緩。

　　王晗玉/文（責(zé)編：高雅）