原標(biāo)題：招商蛇口上半年凈利潤大幅下滑 重組又遭深交所問詢

　　突如其來的問詢?yōu)檎猩躺呖冢?01979）（001979.SZ）的重組事宜蒙上了一層陰影。

　　6月7日，招商蛇口宣布向深投控購買南油集團24%股權(quán)，并將就此向中國平安（601318. SH）旗下的平安資管定增募資。雖然招商蛇口稱該筆交易不構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，但根據(jù)資料，深投控為中國平安第二大股東，該筆交易也由此引來了監(jiān)管層的關(guān)注。7月17日，深交所向招商蛇口下發(fā)重組問詢函，涉及土地評估、交易價格、股價參考標(biāo)準(zhǔn)、股份來源等6大問題。

　　值得一提的是，在被問詢的同時，招商蛇口下滑的凈利潤也備受關(guān)注。7月13日，招商蛇口公告稱，2020年上半年歸屬于公司的凈利潤為8億―10億，同比下降79.59%―83.67%。接踵而至的壞消息正讓招商蛇口焦頭爛額。

　　70億重組遭問詢

　　6月7日晚間，招商蛇口發(fā)布了一系列關(guān)于收購南油集團部分股權(quán)的公告。據(jù)披露，招商蛇口擬以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式向深投控購買其持有的南油集團24％股權(quán)，該筆交易總對價為70.35億元。交易完成后，南油集團將成為招商蛇口全資下屬公司。

　　對于招商蛇口來說，重組完成后，招商蛇口將進(jìn)一步增強對前海自貿(mào)投資的控制，持股比例由36.2％增加至41.6％。天風(fēng)證券（601162）研報數(shù)據(jù)顯示，提升的5.4％的持股比例或?qū)楣驹龊?0億以上歸母凈利潤。而此次收購事項中，頗引人關(guān)注的是招商蛇口借定增引入平安資管、平安人壽作為戰(zhàn)略投資者。

　　招商蛇口稱，通過此次定增引入平安資管、平安人壽作為戰(zhàn)略投資者。平安資管接受平安人壽委托，以平安人壽的保險資金全額認(rèn)購招商蛇口本次募集配套資金非公開發(fā)行的股份，發(fā)行完成后，平安人壽將成為招商蛇口第五大股東。

　　重組預(yù)案顯示，經(jīng)招商蛇口與深投控協(xié)商，購買資產(chǎn)的股份發(fā)行價格為上市公司重組定價基準(zhǔn)日前20個交易日的交易均價，即16.58元/股，可轉(zhuǎn)換債券初始轉(zhuǎn)股價格則在定增價格基礎(chǔ)上上浮5%。剔除2019年利潤分配影響后，此次發(fā)行股份及可轉(zhuǎn)換債券初始轉(zhuǎn)股價格分別為15.77元/股、16.60元/股。

　　值得一提的是，深投控正是中國平安的第二大股東，持股占比5.27%。鑒于招商蛇口、中國平安、深投控三者之間的復(fù)雜關(guān)系，該筆交易定價的合理性也受到了質(zhì)疑。

　　7月17日，深交所向招商蛇口下發(fā)了問詢函，內(nèi)容涉及土地評估、交易價格、股價參考標(biāo)準(zhǔn)以及股份來源等6大問題。問詢函中，深交所要求招商蛇口結(jié)合當(dāng)前股價情況，分析說明前述參考價格的主要考慮，本次交易未設(shè)置發(fā)行價格、轉(zhuǎn)股價格調(diào)整機制的合理性，是否有利于維護(hù)公司利益及中小股東的合法權(quán)益。

　　此外，資料顯示，南油集團的主要資產(chǎn)為下屬公司前海自貿(mào)投資持有的前海自貿(mào)區(qū)內(nèi)土地資源，該土地資源主要由深圳市招商前海馳迪實業(yè)有限公司（下簡稱“招商馳迪”）與深圳市前海鴻昱實業(yè)投資有限公司（下簡稱“前海鴻昱”）100%股權(quán)共同增資注入。

　　按照此前的公告信息，招商馳迪持有T102-0296號地塊，前海鴻昱持有T102-0310地塊，這兩宗地塊尚未取得土地使用權(quán)證。而南油集團原W7部分地塊、G1地塊、G2地塊被調(diào)整為公共配套用地，存在被政府收回的風(fēng)險。另外，南油集團下屬公司持有的T102-0049地塊、T102-0230地塊到期后能否進(jìn)行續(xù)期存在不確定性。就此，深交所認(rèn)為招商蛇口此次評估過程未考慮相關(guān)風(fēng)險，要求招商蛇口說明評估結(jié)果的合理性。

　　深交所的問詢?yōu)樵摴P交易增添了不確定性。不過，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，深交所的問詢是常規(guī)動作，并不會過度影響交易的進(jìn)行。但招商蛇口雖然坐擁深圳前海片區(qū)大量土地資源，但該區(qū)計劃開發(fā)周期8-10年，在未來的發(fā)展過程中，或許對招商蛇口的短期利潤貢獻(xiàn)有限。

　　凈利下滑難擋拿地?zé)崆?/strong>

　　在被問詢的同時，招商蛇口凈利潤下滑也引發(fā)了關(guān)注。

　　7月13日晚間，招商蛇口發(fā)布的業(yè)績預(yù)告顯示，2020年上半年歸屬于公司的凈利潤為8億―10億元，同比下降79.59%-83.67%。基本每股收益約0.04元-0.06 元，而2019年同期為0.6元。

　　對此，招商蛇口表示，主要因為去年同期公司通過增資擴股轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。同時，自今年初新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，招商蛇口采取了減租免租、暫緩開工等措施，經(jīng)營業(yè)務(wù)受到不同程度的影響，營業(yè)收入和投資收益均較預(yù)期減少。

　　此外，招商蛇口預(yù)計，受結(jié)轉(zhuǎn)項目地區(qū)的結(jié)構(gòu)影響，其毛利率也將同比下降。這并非招商蛇口毛利率第一次下滑，2019年招商蛇口收獲毛利338.43億元，毛利率約為34.65％，較2018年下降了4.8個百分點。毛利率下滑的同時，招商蛇口近年來的增速也在不斷放緩。數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，招商蛇口營收增速依次為18.02％、16.25％、10.64％；歸母凈利潤增速依次為28.06％、20.42％、5.20％。

　　雖然增速與盈利表現(xiàn)欠佳，但招商蛇口卻在土地市場頗為進(jìn)取。華創(chuàng)證券的一份研報顯示，2020年上半年，招商蛇口總拿地金額為641億元，同比增長61.5%，拿地額占同期銷售額的57.9%，較2019年底增長12.5個百分點，拿地權(quán)益占比也從2019年底的53%提升至64%，公司拿地強度增大且拿地權(quán)益占比上行。而今年年初，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰曾表示，2020年拿地金額應(yīng)該會超過2019年。

　　面對招商蛇口在土地市場攻城略地，藍(lán)鯨房產(chǎn)就其對后市的判斷，致函招商蛇口，但截至發(fā)稿仍未收到對方回復(fù)。在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，今年的土地市場優(yōu)質(zhì)土地?fù)寠Z激烈，城市間分化持續(xù)的格局，部分城市的土地溢價率逐步提升，當(dāng)下的土地市場并不能定義為“抄底”的好時機。同時，盈利能力變差后，拿地過多或?qū)⒓又卣猩躺呖诘呢?fù)債水平。

　　2015年，合并重組后的招商蛇口將業(yè)務(wù)擴展為社區(qū)、園區(qū)及郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營三大板塊。彼時，招商蛇口內(nèi)部給出目標(biāo)：5年內(nèi)，重回房地產(chǎn)行業(yè)十強。如今，在5年計劃的最后1年，招商蛇口能否夢想成真，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。

　　（編輯：王星）