疫情防控期間，物業(yè)人堅守在社區(qū)疫情防控第一線，彰顯了物業(yè)管理的價值和在社會治理中的潛力，物業(yè)管理行業(yè)得到了社會的認(rèn)可和資本市場的青睞。

　　物業(yè)管理行業(yè)正迎來高光時刻。

　　疫情防控期間，物業(yè)人堅守在社區(qū)疫情防控第一線，彰顯了物業(yè)管理的價值和在社會治理中的潛力，物業(yè)管理行業(yè)得到了社會的認(rèn)可和資本市場的青睞。據(jù)統(tǒng)計，今年至少已經(jīng)有6家房地產(chǎn)商通過拆分物業(yè)板塊登陸了港交所，在資本市場募集了近50億港元資金。與此同時，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的估值表現(xiàn)亮眼，今年5月，碧桂園服務(wù)市值一度高達(dá)1047.9億港元，行業(yè)迎來首家市值破千億元的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　在出色的資本市場表現(xiàn)背后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭格局正在加速演變，頭部企業(yè)積極調(diào)整和編制新戰(zhàn)略、探索新路徑和新發(fā)展模式，中小企業(yè)則搶抓窗口期擁抱資本市場，物業(yè)管理行業(yè)正在積蓄發(fā)展勢能。在未來發(fā)展戰(zhàn)略中，“大物業(yè)”被頻繁提及，包括碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、保利物業(yè)等在內(nèi)的頭部企業(yè)均在加速布局不同場景的城市服務(wù)，“大物業(yè)”或成為未來行業(yè)競爭的前沿戰(zhàn)場。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　高估值背后

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，26家A+H物業(yè)股算數(shù)平均漲幅為53.6%，加權(quán)平均漲幅為117%。從年初至今，個別物業(yè)股的區(qū)間漲幅已超過200%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高估值不是短暫現(xiàn)象，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年年底，24家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率多超過20倍。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)高估值背后的邏輯是什么？中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)行業(yè)守著最大的資產(chǎn)服務(wù)最大的人群，是萬億元級別的服務(wù)消費領(lǐng)域，一部小小的電梯在方寸之間就能夠做出百億元的營收、千億元的市值，面對龐大的社區(qū)資源，資本紅利將會給物業(yè)管理行業(yè)帶來更多的發(fā)展空間。

　　廣發(fā)證券在一份研報中認(rèn)為，基礎(chǔ)管理面積仍然是物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績增長的主要驅(qū)動因素。其分析認(rèn)為，近兩年物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得良好業(yè)績，一是因為上一周期商品住宅銷售快速增長，使得企業(yè)在管面積維持了較好的增長率，二是因為一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)開展如車位代理銷售、家政和參與央企“三供一業(yè)”改革等新業(yè)務(wù)，拓寬了業(yè)務(wù)邊界，獲得了超出在管面積規(guī)模增速的增長空間。

　　疫情對物業(yè)股估值形成助推。廣發(fā)證券分析認(rèn)為，在疫情防控中，物業(yè)管理的重要性得到業(yè)主和政府的認(rèn)可，加上穩(wěn)定增長的業(yè)績具有比較優(yōu)勢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的估值得到提升。2020年上半年，各地不同程度對小區(qū)進(jìn)行了封閉式管理，管理和服務(wù)水平高下立判，頭部物業(yè)企業(yè)得到充分認(rèn)可。同時，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)能在很大程度上幫助社區(qū)街道進(jìn)行疫情防控期間的特殊管理，因此政府也更加重視物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價值。

　　廣發(fā)證券認(rèn)為，如果基于2021年業(yè)績進(jìn)行PE估值，行業(yè)整體估值仍然維持分化狀態(tài)，管理規(guī)模較大，市值較大的企業(yè)估值相對較高，例如碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)和中海物業(yè)等，其2021年一致預(yù)期PE倍數(shù)超過25倍；而部分規(guī)模較小、市值較小的企業(yè)估值相對較低，2021年一致預(yù)期PE倍數(shù)不到20倍，甚至僅略高于10倍。

　　“大物業(yè)”成為

　　重要競爭方向

　　除了社區(qū)場景，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在加速“出圈”，拓展城市服務(wù)的多種場景。華泰證券在一份研報中分析了萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)和招商積余（001914）等企業(yè)的城市服務(wù)模式，認(rèn)為其共性在于：市政環(huán)衛(wèi)是試水城市服務(wù)的主要觸角；老舊小區(qū)改造成為拓展的重要領(lǐng)域；隨著政府信任度提升、服務(wù)內(nèi)容疊加，單個項目年化合同金額有望逐步擴(kuò)大。此外，【新大正(002968)、股吧】（002968）、雅生活服務(wù)、龍湖智慧服務(wù)、時代鄰里、佳兆業(yè)美好等企業(yè)也在布局城市服務(wù)領(lǐng)域。

　　不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)務(wù)場景拓展中青睞市政環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，2019年我國市政環(huán)衛(wèi)市場規(guī)模約3171億元，其中第三方市場化規(guī)模約1422億元，可為物業(yè)管理行業(yè)帶來10%~20%的營收增量。2019年主要環(huán)衛(wèi)上市公司凈利率在8%~13%，ROE在13%~16%，其輕資產(chǎn)投入、持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的特性對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說具有吸引力。

　　在拓展“大物業(yè)”過程中，不同企業(yè)的路徑和模式不同。以碧桂園服務(wù)為例，其推出“城市共生計劃”。今年6月初，碧桂園服務(wù)與大連金普新區(qū)達(dá)成合作，在小窯灣國際商務(wù)區(qū)推出“服務(wù)善治、價值運營，打造具有灣區(qū)特色的新城治理及公共服務(wù)示范區(qū)”的運營和維護(hù)思路，以智慧科技平臺、資產(chǎn)經(jīng)營、增值服務(wù)等管理方式，整合城市公共空間運營和公共資源服務(wù)，構(gòu)建數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的城市“大物業(yè)”運營新模式，提升城市治理和公共服務(wù)水平。

　　公司執(zhí)行董事兼總裁李長江認(rèn)為，碧桂園服務(wù)在橫向和縱向的維度均有廣闊的發(fā)揮空間。橫向即多元業(yè)態(tài)和場景，除傳統(tǒng)住宅外，還向商業(yè)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院等業(yè)態(tài)拓展；除社區(qū)服務(wù)外，還向城市服務(wù)的場景空間拓展。針對不同業(yè)態(tài)和場景，提供專屬的服務(wù)解決方案。例如針對商業(yè)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等，提供商業(yè)咨詢、招商策劃、租賃運營；針對醫(yī)院、學(xué)校等，提供導(dǎo)醫(yī)及個性化增值等服務(wù)；針對交通樞紐，提供客旅服務(wù)、交通疏導(dǎo)服務(wù)等。

　　華泰證券分析，萬科物業(yè)城市服務(wù)的主要對象為一二線城市新區(qū)，其中一二線與母公司城市布局相符，新區(qū)則主要考慮歷史負(fù)擔(dān)輕、便于新模式開展，但也呈現(xiàn)向一二線老城區(qū)（例如廈門鼓浪嶼）拓展的態(tài)勢。萬科物業(yè)通過成立合資公司，成為市政業(yè)務(wù)的總包方，統(tǒng)籌城市空間管理、資源管理、公共服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、經(jīng)營業(yè)務(wù)和綜合管廊運維等，成為城市空間整合服務(wù)商。

　　對于非住宅物業(yè)管理，應(yīng)該用什么指標(biāo)來評判？中信證券在研報中表示，公建物管和城市服務(wù)是標(biāo)段化定制內(nèi)容服務(wù)，不宜對應(yīng)面積，也不宜對應(yīng)業(yè)主人數(shù)。住宅物業(yè)管理之所以能對應(yīng)面積和人數(shù)，是因為住宅物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)具體對應(yīng)為“四保一服”，剔除增值服務(wù)而言，各家公司服務(wù)內(nèi)容大同小異。但公建物管和城市服務(wù)是根據(jù)需求定制內(nèi)容，服務(wù)雖同樣根植于空間，卻不宜用面積來衡量，最好用單位時間新簽合同金額來衡量這種未來營收增長的潛力。