觀點地產(chǎn)網(wǎng) 對于物管行業(yè)來說，赴港上市必將在2020年的年度關鍵詞中占據(jù)一席。尤其是隨著新冠疫情的爆發(fā)，令更多人開始意識到其重要性和增長空間，碧桂園服務、保利物業(yè)、新城悅服務等股價紛紛創(chuàng)下上市以來的新高。

　　不同于房企IPO的一波三折，在香港資本市場的追捧下，物管公司的上市之路似乎要好走許多。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，今年以來，已有包括弘陽服務、金融街物業(yè)、興業(yè)物聯(lián)在內(nèi)的6家物業(yè)公司成功登陸港交所。另外，還有鴻坤物業(yè)、宋都服務等至少9家公司遞交了招股書。

　　在這樣的環(huán)境下，物業(yè)公司上市折戟似乎變得稍顯“稀奇”。7月26日，據(jù)港交所文件顯示，宋都服務遞交的招股書已滿半年，狀態(tài)變更為失效，成為了今年遞表的物業(yè)公司中第一家未能成功上市的企業(yè)。

　　規(guī)模之困

　　1月24日，宋都服務向港交所遞交了招股書，每股股份為0.00001美元，信達國際為獨家保薦人。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解，根據(jù)港交所上市流程，擬上市公司先向港交所提交招股書及其他文件材料，受理之后港交所會對公司和保薦機構(gòu)進行問詢，問詢之后還有現(xiàn)場聆通過聆訊之后公司就可以開始準備招股、發(fā)行、上市了。

　　問詢環(huán)節(jié)，港交所會根據(jù)擬上市公司反饋問題的質(zhì)量、時間等評估滿意程度，如果擬上市公司未能在6個月的有效審核時段內(nèi)完成對香港聯(lián)交所詢問問題的反饋，即會造成失效，若要繼續(xù)上市流程，就必須重新遞交材料。

　　對于宋都服務招股書失效，上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦指出，從目前的市場來看，規(guī)模是衡量一家物管公司的重要指標。宋都服務作為以住宅物業(yè)為主的物管公司，體量或許沒有達到港交所上市的準入門檻。

　　根據(jù)招股書顯示，宋都服務于1995年在杭州成立，宋都股份（600077）董事長俞建午通過家族信托控制其股權的95%，為其最終控制人。俞建午90后女兒俞昀自2018年3月加入宋都服務，現(xiàn)擔任公司董事會主席兼執(zhí)行董事。

　　據(jù)相關統(tǒng)計，中國物管行業(yè)管理面積突破1億平方米的企業(yè)數(shù)量達到15家，其中萬科物業(yè)、碧桂園服務、彩生活等，管理面積均在3億平方米以上。

　　截至2020年9月30日，宋都服務在10個城市設有8間附屬公司及12間分公司，當中大多數(shù)位于浙江，在管總建筑面積約為400萬平方米，于最后可行日期的在管總建筑面積約為590萬平方米，

　　相比于已經(jīng)上市的物業(yè)公司，宋都服務在管面積只有金融街服務的五分之一，體量僅高于排在末位的興業(yè)物聯(lián)，屬于典型的“蚊型”物業(yè)公司。

　　同時，宋都服務和大多數(shù)上市物業(yè)公司一樣，仰賴關聯(lián)公司輸血。2017年、2018年及2019年前9個月其來自宋都股份開發(fā)物業(yè)（含獨立開發(fā)和合作開發(fā)）的在管建筑面積與總在管建筑面積的占比，分別為98.4%、95.5%及86.9%。

　　然而，創(chuàng)立于1984年的宋都股份，過去多年間發(fā)展較為緩慢，直到2018年銷售額才首度突破百億，這意味宋都股份并不能依靠關聯(lián)方來快速擴大體量，未來短時間內(nèi)規(guī)模成長有限。

　　截至2019年9月30日，宋都服務在浙江省的在管建筑面積占總在管建筑面積的79.8%；在浙江省的在管物業(yè)產(chǎn)生的收益占物業(yè)管理服務總收益約84.2%。

　　值得注意的是，根據(jù)企查查信息，2020年6月23日，吉林宋都服務有限公司成立，法人代表徐亞，注冊資本100萬元，注冊地為吉林省遼源市龍山區(qū)。其中杭州宋都服務持股51%，遼源現(xiàn)代職業(yè)教育集團有限公司持股49%。

　　據(jù)了解，這是宋都服務成立25年以來，首次離開長三角，進軍東北市場。有業(yè)內(nèi)人士認為，此舉是宋都服務意欲擺脫依賴，主動開拓市場份額的表現(xiàn)。

　　他表示，“相比于長三角地區(qū)的相關規(guī)定，東北市場的門檻相對較低，因此選擇離開長三角也是一種嘗試?！?/p>

　　跨界長租公寓

　　除了規(guī)模，盈利能力的下滑或許也是影響宋都服務此次IPO的原因之一。

　　根據(jù)招股書顯示，2017年、2018年、2019年前9個月，宋都服務的營業(yè)收入分別為0.84億元、1.33 億元和1.37億元；凈利潤分別為1396.5萬元、2088.9萬元和1942.5萬元；凈利潤率分別為為16.6%、15.7%、14.1%，呈現(xiàn)出下降的趨勢。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示，同期港股房地產(chǎn)服務板塊平均毛利率為30.4%，興業(yè)物聯(lián)2019年的毛利率高達42.72%，而宋都服務2019年前9個月的毛利率為28.5%?？梢园l(fā)現(xiàn)，宋都服務的毛利率要比行業(yè)平均低近2個點。

　　相較其他物管企業(yè)，宋都服務的特殊之處在于跨界涉足長租公寓業(yè)務。2019年前9月，長租公寓業(yè)務共為其貢獻收入124.7萬元。在招股書中，宋都服務提出，考慮到收益的提升，計劃進一步擴大長租公寓業(yè)務分部。

　　盧文曦表示：“對于一家上市公司來說，公司的規(guī)模、盈利能力固然都很重要，但講故事能力同樣重要。”或許對于宋都服務來說，長租公寓就是未來的成長空間，然而這個“故事”卻并不好講。

　　今年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，年內(nèi)長租公寓雷聲不斷，長租公寓第一股的青客公寓和第二股蛋殼公寓接連被曝出負面消息。甚至有資深人士稱，長租公寓的估值已經(jīng)回到兩年前的起點。

　　不過，盧文曦認為，長租公寓在一線和強二線城市都有一定的市場需求，并且政策慢慢會有傾斜。此時進入長租公寓市場的成本相對較低，未必不是一個逆勢翻盤的好機會。