作者丨岳家琛

　　7月21日，宋都基業(yè)投資股份有限公司發(fā)布公告，放棄了今年5月在杭州競(jìng)得的一宗土地使用權(quán)。

　　公告發(fā)布后，“宋都退地”迅速成為熱點(diǎn)，引起行業(yè)關(guān)注。

　　據(jù)公告內(nèi)容，宋都經(jīng)過(guò)與杭州市規(guī)劃和自然資源局溝通、協(xié)商后，于7月20日收到了杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書，杭州紹輝前期獲得的一處地塊的競(jìng)得資格取消，已經(jīng)繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還。

　　值得注意的是，5000萬(wàn)并非小數(shù)目，占宋都股份（600077）最近一期凈利潤(rùn)的14.19%。

　　宋都緣何退地？

　　今年5月7日，在杭州首批的集中供地中，宋都旗下杭州紹輝企業(yè)管理有限公司以 17.8 億元競(jìng)得拱墅區(qū)運(yùn)河新城地塊，折合樓面價(jià)20962元/平米，自持21%。地塊規(guī)劃為住宅用地。

　　這是杭州首批土地集中出讓，“封頂+自持”成為常規(guī)操作，共出現(xiàn)了41宗自持地塊。在地價(jià)封頂后，“競(jìng)自持”成為本輪房企拿地的重頭戲。

　　相較之下，同樣的板塊，今年1 月份的保利和萬(wàn)科地塊自持比例分別為5%和3%。

　　資料顯示，在今年五月杭州首輪土地“集中供應(yīng)”中，宋都股份表現(xiàn)積極，共搶下5宗地塊，土地價(jià)款分別為17.83億元、3.35億元、8.91億元、8.46億元以及7.29億元，總地價(jià)達(dá)45.84億元。

　　本次退掉的地塊是5宗地塊中價(jià)格最高的一宗。

　　對(duì)于退地原因，宋都股份表示，此次退地的原因是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，而作出的決策。

　　根據(jù)宋都的上述說(shuō)法，缺乏盈利空間是宋都股份此次退地的原因。

　　據(jù)測(cè)算，按照17.83億土地款計(jì)算，上述項(xiàng)目樓面價(jià)達(dá)到20962.12元/平方米。

　　根據(jù)出讓須知，該地塊所建商品住房限價(jià)29500元/平方米。而網(wǎng)上信息顯示，周邊新房掛牌均價(jià)為38000元/平方米。

　　這意味著，上述項(xiàng)目房地價(jià)差僅8000余元每平方米。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，銷售成本、財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)成本等大約為3000元/平方米，建設(shè)成本為每平方米1900元至3000元。

　　這也就意味著，上述項(xiàng)目如果操盤，宋都每平方米僅有約2000元利潤(rùn)可賺。

　　不過(guò)，競(jìng)得上述地塊的代價(jià)除了高價(jià)以外，還有高達(dá)21%的自持比例。這意味著，該地塊21%的部分宋都股份不得轉(zhuǎn)讓、銷售，只能用于對(duì)外租賃。而自持租賃無(wú)疑對(duì)資金有較高要求。

　　另有未經(jīng)證實(shí)的消息稱，宋都股份在拍得該地塊之前，已有意向合作方。但是競(jìng)得該地塊之后，合作方突然變卦，這或也是導(dǎo)致宋都退地的原因之一。

　　擔(dān)?？傤~為凈資產(chǎn)的331%，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.7%

　　這筆高達(dá)17.8億元的土地款，對(duì)宋都股份來(lái)說(shuō)，究竟意味著什么，使得其甘愿損失5000萬(wàn)保證金？

　　年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，宋都股份營(yíng)業(yè)收入71.6億元，同比上升71.86%；歸母凈利潤(rùn)3.52億元，同比下滑40.08%。出現(xiàn)了增收不增利的情況。

　　不僅如此，宋都股份去年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為1.9億元，而資產(chǎn)負(fù)債率卻高達(dá)86.7%。

　　在本次退地風(fēng)波之前，宋都股份還被融資擔(dān)保所困擾。

　　7月4日，宋都股份發(fā)布公告表示，因全資子公司“頌都投資”的資金安排需要，為其提供了11.8億元連帶責(zé)任擔(dān)保。

　　截至7月4日，宋都股份及控股子公司對(duì)外擔(dān)?？傤~為 156.4億元，占比達(dá)宋都股份最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的331.64%，其擔(dān)?？傤~已經(jīng)超出其凈資產(chǎn)的3倍。

　　而2020年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，宋都股份擔(dān)?？傤~為134.5億元，占公司凈資產(chǎn)的235.07%。由此可見(jiàn)，僅半年時(shí)間，其對(duì)外擔(dān)保總額便增加了22億元。

　　不僅如此，其直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的被擔(dān)保對(duì)象提供的債務(wù)擔(dān)保金額達(dá)80.07億元。

　　因?yàn)轭l繁的質(zhì)押擔(dān)保，上交所曾要求宋都股份說(shuō)明控股股東是否在存單質(zhì)押事項(xiàng)中，涉嫌侵犯上市公司利益。

　　2020年9月11日，宋都股份曾公告，宋都控股將其持有公司部分股票辦理了質(zhì)押業(yè)務(wù)，質(zhì)押股數(shù)為 3.75 億股，占其所持股份比例的 79.93%，占總股本的 27.98%。

　　今年6月30日，宋都控股為這3.75億股中的0.1億股辦理了質(zhì)押解除手續(xù)，剩余3.65億股延長(zhǎng)質(zhì)押存續(xù)期至2022年8月31日。

　　2019年，宋都股份實(shí)控人俞建午曾提出要實(shí)現(xiàn)300億元的銷售目標(biāo)。2020年，宋都股份的全口徑銷售金額僅為207億元，距離300億元目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。