觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在北京土地市場中，各家房企各有生存之道。

　　7月27日，經(jīng)過三天的競招標(biāo)價(jià)招標(biāo)，北京門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)門頭溝新城京土整儲(chǔ)招(門)[2020]030號(hào)（下稱：“門頭溝地塊”）共有產(chǎn)權(quán)住房地塊成功以總價(jià)26.95億元入市，中標(biāo)方為【京能置業(yè)(600791)、股吧】（600791），參與投標(biāo)的還包括另外兩家北京房企首鋼和金隅。

　　資料顯示，該宗地塊用途為R2二類居住用地、S4社會(huì)停車場用地、A33基礎(chǔ)教育用地，建設(shè)用地面積15.4萬㎡，規(guī)劃建筑面積20.94萬㎡，代征地面積1.06萬㎡。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，雖然2020年時(shí)間已經(jīng)過半，但這次拿下門頭溝地塊卻是京能置業(yè)今年首次拿地動(dòng)作。事實(shí)上，翻看過去三年的財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，京能置業(yè)的擴(kuò)儲(chǔ)動(dòng)作并不多，基本保持著“一年拿一地”的狀態(tài)。

　　如此謹(jǐn)慎的拿地策略，除了本身規(guī)模之外，京能置業(yè)更多考量的是資金狀態(tài)。因?yàn)楸本┦袌龈甙旱耐恋爻杀荆瑢?duì)其開發(fā)、建設(shè)而言并不容易，包括這次競得的門頭溝地塊。

　　共有產(chǎn)權(quán)房市場滯銷

　　早于7月2日開始公布招標(biāo)時(shí)，就有市場消息傳出，門頭溝地塊是京煤集團(tuán)旗下鑫華源機(jī)械制造公司生產(chǎn)基地搬遷后，騰退出來的土地。最初計(jì)劃土地用途為建設(shè)自住型商品住房用地，而最終公示時(shí)變更為共有產(chǎn)權(quán)房用地。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，門頭溝地塊是一種純住宅性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)房用地，最大建面為20.94萬㎡，其中基礎(chǔ)教育用地3367㎡、社會(huì)停車場用地約2651.32㎡，而居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，未來房屋銷售均價(jià)為2.95萬元/㎡（含全裝修）。

　　關(guān)于該宗地塊的規(guī)劃，業(yè)內(nèi)人士分析到，按照最大規(guī)模來算，預(yù)計(jì)可以建設(shè)約2千套共有產(chǎn)權(quán)房源，同時(shí)項(xiàng)目住宅部分容積率僅有1.4，在商品住房中也有可能開發(fā)出疊拼等類別墅產(chǎn)品。未來有可能建設(shè)成一個(gè)低密度的洋房小區(qū)。

　　但有消費(fèi)者則認(rèn)為，目前地塊周邊以小區(qū)安置房為主，售價(jià)在每平米3萬元左右，這個(gè)共產(chǎn)房項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到2.95萬元左右，也意味著自持比例將會(huì)非常高，可能超過8成，甚至是9成。

　　“如果這個(gè)項(xiàng)目自持比例太高，和直接買周邊的房源沒有差別。這么高的價(jià)格不是保障住房需求人群考慮的問題。先解決有得住的問題，下一步才是提供生活品質(zhì)?！逼渲幸晃幌M(fèi)者表示。

　　而和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴我們，從住房保障層面來說，不管占有產(chǎn)權(quán)的比例有多高，即使是自持比例高達(dá)99%，只要是與政府參與就一定共有產(chǎn)權(quán)。那么，房子未來價(jià)值提升后享受的收益及分割上、權(quán)屬等都會(huì)有限制。

　　“這也就意味著房屋不能被隨意買賣，購房者就不能從升值中獲取很高的收益，比重只是一個(gè)雙方的約定，只要滿足住房保障的性質(zhì)，就能滿足剛需家庭的需求?！鄙鲜鋈耸糠Q。

　　回過頭來看，人們討論共有產(chǎn)權(quán)房的話題，已經(jīng)持續(xù)了將近3年時(shí)間。2017年9月，北京出臺(tái)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》后，北京開始了新的住房供應(yīng)體系，其中包括共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)劃、建設(shè)、銷售及使用等條例。

　　到了今年上半年，共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)情況則發(fā)生了細(xì)微的變化。期間，北京共出讓31宗涉宅用地，其中“不限價(jià)”住宅地塊成為供應(yīng)主力，占比超過7成，并且地價(jià)達(dá)到了歷史高位。

　　其中，共有產(chǎn)權(quán)房地塊的供應(yīng)亦出現(xiàn)明顯的收縮，上半年僅供應(yīng)3宗，分別為海開、建工聯(lián)合體32.9億元競得的海淀西北旺鎮(zhèn)辛店東一路地塊，金隅27.88億元競得的海淀安寧莊東路1號(hào)地塊，中建一局、房山新城聯(lián)合體以26.5億元競得的房山拱辰地塊。而2019年前兩個(gè)月共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量就達(dá)到10宗。

　　關(guān)于這種變化，郭毅指出，前幾年共有產(chǎn)權(quán)房的大量供應(yīng)造成市場出現(xiàn)了明顯的滯銷，特別是部分行政區(qū)申購住房保障人群已經(jīng)基本完成了，順義區(qū)已經(jīng)停止供應(yīng)這類用地。從這個(gè)層面看，需要調(diào)整供應(yīng)指標(biāo)，目前市場上已供應(yīng)未成交的共有產(chǎn)權(quán)房源還沒有得到去化，所以沒必要再為市場供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)用地。

　　資金考量

　　回到門頭溝地塊身上，若按成交價(jià)26.95億元、最大建筑面積20.94萬平方米計(jì)算，該宗地塊的成交樓面價(jià)為1.287萬元/㎡，即使加上建安成本，與未來房屋售價(jià)2.95萬元/㎡來看，京能置業(yè)在這個(gè)項(xiàng)目上依然有利可圖。

　　但目前北京共有產(chǎn)權(quán)市場已經(jīng)出現(xiàn)滯銷的現(xiàn)象，若京能置業(yè)沒有在產(chǎn)品上做出優(yōu)于周邊市場的品質(zhì)，這個(gè)項(xiàng)目或許將給其帶來不小的壓力。

　　一位不愿透露姓名人士分析道：“這個(gè)項(xiàng)目還是有利潤空間，共有產(chǎn)權(quán)住房最大難點(diǎn)是申購周期很長，加上現(xiàn)在很多共有產(chǎn)權(quán)住房，它的棄購率比較高，使得整個(gè)項(xiàng)目銷售周期拉長，提高財(cái)務(wù)成本，對(duì)項(xiàng)目利潤會(huì)有很大的折損?！?/p>

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體進(jìn)一步了解到，這次出讓地塊底價(jià)中還包含土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)總額20.47億元，而這筆補(bǔ)償款同樣是一筆不小的金額。

　　事實(shí)上，從歷年的發(fā)展情況來看，京能置業(yè)基本上保持“一年拿一地”的節(jié)奏，雖然沒有強(qiáng)烈資金投入的需求，但“投入少”也意味“產(chǎn)出少”，目前收入依靠京能天下川、京能海語城、京能雍清麗苑、梧桐大道、云湖5個(gè)項(xiàng)目，其中后兩個(gè)為參股項(xiàng)目，持有權(quán)益僅超過15%。

　　據(jù)京能置業(yè)2020年一季度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，期內(nèi)，京能置業(yè)總收入為8223.44萬元，同比下降18.77%；歸母凈利潤由正轉(zhuǎn)負(fù)，為負(fù)798.66萬元，同比下降251.92%。

　　于期末，京能置業(yè)持有貨幣資金總額為5.89億元，占總資產(chǎn)的4.38%，較2019年末的10.38億元，下降43.24%；下降的原因?yàn)橹Ц兜貎r(jià)款所致。而本次門頭溝地塊的保證金數(shù)額為5.4億元。

　　拉長時(shí)間線來看，從2014年開始，京能的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流一直處于負(fù)數(shù)狀態(tài)，意味著其項(xiàng)目去化速度較慢。其中2015年至今，京能置業(yè)這數(shù)值變化基本與土地款項(xiàng)相關(guān)。其在年報(bào)公示的原因，前2年為土地增值稅的繳納，后3年為新增土地儲(chǔ)備所致。

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)整理

　　在這種狀態(tài)下，為了滿足獲取項(xiàng)目和開發(fā)建設(shè)需求，京能置業(yè)早于一個(gè)星期前就進(jìn)行了兩筆融資動(dòng)作，而兩筆融資的用途基本為“解決項(xiàng)目投入的資金需要”。具體而言，于7月20日，京能置業(yè)向金融機(jī)構(gòu)申請融資20億元、向控股股東能源集團(tuán)申請11.3億元股東借款，合計(jì)31.3億元。

　　無獨(dú)有偶，在2019年購置的兩宗地塊中，京能置業(yè)競得地塊前均有融資動(dòng)作。其中，去年3月28日聯(lián)合世茂、藍(lán)光分別競得天津下朱莊C11地塊、C12地塊前，其向京能集團(tuán)申請5.41億元借款；去年10月15日聯(lián)合競得電建地產(chǎn)競得北京大興區(qū)舊宮地鐵站項(xiàng)目前，其向金融機(jī)構(gòu)申請總額不超過30億元貸款。

　　這種聯(lián)合開發(fā)、拿地前進(jìn)行融資的拓展模式或許也成為了京能置業(yè)的慣用手法。對(duì)此，一位市場人士曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，京能置業(yè)原本有著比較好的發(fā)展基礎(chǔ)，但錯(cuò)過了成長機(jī)遇，業(yè)務(wù)沒有作大。在當(dāng)下行業(yè)調(diào)整期，還是比較有壓力。