今年上半年，【金科股份(000656)、股吧】（000656）、融創(chuàng)中國股權(quán)爭奪大戰(zhàn)告一段落，老朋友紅星家具集團(tuán)戰(zhàn)略入股，金科股權(quán)結(jié)構(gòu)迎來穩(wěn)定期。

　　即便如此，實(shí)控人黃紅云仍不敢輕松下來。盡管有漂亮的中報(bào)業(yè)績，但連踩“三道紅線”以及樓盤質(zhì)量問題頻發(fā)等壓力，仍如泰山壓頂。

　　逆勢高價(jià)拿地

　　疫情沒能影響到金科股份的步子。公司年初設(shè)定年度銷售目標(biāo)2200億元，并未因此作出調(diào)整，這家重慶房企仍奔跑在沖擊規(guī)模的路上。

　　尤其是在拿地方面，公司保持著激進(jìn)的土地收儲策略。

　　金科股份（000656.SZ）延續(xù)新增土地儲備面積大于銷售面積的狀況，截至2020年6月末，公司新增土地儲備建筑面積1370萬平方米，是當(dāng)年銷售面積的1.59倍，公司總可售面積在期末達(dá)7400萬平方米。

　　今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營收303.06億元，拿地耗資546億元，遠(yuǎn)超營收規(guī)模。今年前6個月，公司在公開市場拿地87宗，根據(jù)拿地資金和建筑面積測算，折合每平方米成本3985.40元。而上年同期，這一數(shù)字為2764.71元/平方米。

　　拿地成本高企、銷售均價(jià)下行，勢必?cái)D壓企業(yè)的盈利空間。

　　較為明顯的是，公司在2月份斬獲的成都龍泉驛柏合鎮(zhèn)龍華路地塊，拿地成本6800元/平方米，實(shí)際銷售報(bào)價(jià)在萬元以下，剔除開發(fā)成本之后，利潤空間已相對較薄。

　　今年上半年，公司毛利率為25.95%，比上年末下降3個百分點(diǎn)。

　　踩中三道“紅線”

　　金科股份在今年實(shí)施的“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型并非那么順利，就在8月中旬，監(jiān)管部門披露對房企的三道紅監(jiān)管紅線：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%，以及現(xiàn)金短債比小于1倍。

　　在行業(yè)前20強(qiáng)中，金科股份可能是為數(shù)不多、同時踩中“三道紅線”的企業(yè)。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，截至6月，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)74.08%、凈負(fù)債率124.62%，現(xiàn)金短債比0.98倍。

　　2020年6月末，公司有息債務(wù)規(guī)模1103.46億元，若要降下24個百分點(diǎn)，有息負(fù)債規(guī)模須降至958億元左右。

　　截至今年上半年末，公司貨幣資金余額367.6億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債總額為354億元，在不考慮受限資金的情況下，在手資金僅能覆蓋短期債務(wù)。

　　2020中報(bào)顯示，截止2020年6月末，公司實(shí)際擔(dān)?？傤~合計(jì)933.92億元，占公司凈資產(chǎn)的比例為315.54%。

　　高周轉(zhuǎn)后遺癥頻現(xiàn)

　　金科股份的理念是“美好你的生活”，不過，在高周轉(zhuǎn)模式下，它真的可能毀了你的生活。

　　今年7月，重慶金科聯(lián)發(fā)東悅府的不少業(yè)主還未收房，生活就被“耽擱”了。

　　根據(jù)監(jiān)管部門通報(bào)，東悅府項(xiàng)目10棟樓樓棟基礎(chǔ)下沉，房屋出現(xiàn)結(jié)構(gòu)裂縫及部分指標(biāo)超出規(guī)范要求等，被監(jiān)管部門勒令推倒重建。據(jù)傳，項(xiàng)目拆除重建及賠償業(yè)主的違約金等資金已超過10個億。

　　位于重慶市南岸區(qū)的金科聯(lián)發(fā)金悅府項(xiàng)目，是2018年5月，由金科股份和聯(lián)發(fā)集團(tuán)聯(lián)合拿地獲得，當(dāng)時樓面價(jià)6000元/平方米，總計(jì)耗資20.66億元。

　　啟信寶顯示，上述項(xiàng)目開發(fā)商為重慶金江聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、聯(lián)發(fā)集團(tuán)重慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別持股50%。

　　據(jù)媒體報(bào)道，被拆除重建的10棟樓系公司推出的高端洋房產(chǎn)品，這已成為今年重慶房地產(chǎn)行業(yè)大事件。

　　除重慶大本營項(xiàng)目之外，湖南瀏陽的金科山水洲別墅項(xiàng)目24棟別墅違規(guī)被拆除、四川南充金科集美天宸、成都博翠粼湖以及鄭州金科城等項(xiàng)目質(zhì)量問題飽受詬病。

　　然而，這些高周轉(zhuǎn)后“后遺癥”并未影響公司大肆擴(kuò)張，今年中報(bào)顯示，公司仍在“聚焦項(xiàng)目高效周轉(zhuǎn)”。

　　公司發(fā)布《2017-2020年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》顯示，2020年，公司銷售規(guī)模要達(dá)到2000億元，為實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，公司的“1671”高周轉(zhuǎn)模式被用到極致。