編者按：“三道紅線”之下，房企被劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，根據(jù)所處檔位控制有息負債規(guī)模增長，并思考如何穩(wěn)健發(fā)展成為當前房企必做的功課之一。在此背景下，焦點財經(jīng)特別策劃《控檔》，透視房企如何多管齊下降杠桿，本期關注中南建設（000961）。

　　“三道紅線”不是壞事。限制負債增長規(guī)模對于頭部房企來講, 意味著未來每家的經(jīng)營也會朝著更加穩(wěn)定的發(fā)展，對行業(yè)的穩(wěn)定也會有所助益。同時，也倒逼我們在“股+債”模式里，在“股”的端口需要做更多的努力?！?/p>

　　如何在“三道紅線”下降杠桿，中南建設CFO辛琦給出了自己的看法。

　　“不太幸運的是，可能香港公司里會在股權融資上面，他們的增發(fā)可能不太受限制，A股公司里可能挺難，短期也不會放開的。但在股權合作方面，房地產(chǎn)企業(yè)有很大的主動空間?！敝心辖ㄔO管理層表示。

　　“三道紅線”中， 中南建設“踩中”的是凈負債率和剔除預收款后的資產(chǎn)負債率。作為一家A股上市公司，中南建設在尋求自己的最優(yōu)解。

　　9月20日，五礦國際信托有限公司宣布認購中南建設旗下太倉錦業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25%股權。交易完成，中南建設將獲得1250萬元股權轉(zhuǎn)讓費。

　　此外，中南建設主動剝離虧損業(yè)務。9月18日，中南建設發(fā)布關于出售南通中南谷股權的關聯(lián)交易公告，擬以200萬元向控股股東中南控股集團轉(zhuǎn)讓其持有的南通中南谷投資管理有限公司（下稱“南通中南谷”）100%股權。

　　企查查顯示，南通中南谷由中南建設在2015年12月創(chuàng)立，注冊資本400萬元，定位于為創(chuàng)業(yè)者打造綜合性眾創(chuàng)空間，希望逐步成為創(chuàng)業(yè)孵化基地，先后設立了海門中南谷信息科技有限公司、南京中南谷企業(yè)孵化基地有限公司4家下屬公司。

　　從財務數(shù)據(jù)來看，南通中南谷處于虧損狀態(tài)。2019年及2020年中期，營業(yè)利潤分別虧損45.9萬元，127.97萬元；凈利潤分別為-48.31萬元，-133.73萬元。

　　中南建設表示，本次交易完成后，公司將進一步聚焦主業(yè)，為全體投資者創(chuàng)造更好的回報。按照公司長期股權投資的賬面價值計算，預計本次交易對公司將產(chǎn)生約232萬元的投資收益。

　　其實，沒有“三道紅線”的約束，中南建設也正在朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展。近幾年中南建設的凈負債率一直在下降，從2017年的261.28%下降73個百分點至2020年上半年的188.28%。

　　過去幾年，“地產(chǎn)+建筑”雙輪驅(qū)動的中南建設銷售規(guī)模實現(xiàn)穿越周期、跨越式增長。2017-2019年，中南建設房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務合同銷售額分別為963.2億、1466.1億、1960.5億，年復合增長率達57.48%。

　　如大多數(shù)房企一樣，規(guī)?？焖贁U張的同時，中南建設的負債也在增加。在調(diào)控趨嚴，融資收緊的趨勢下，降杠桿成為中南建設的必答題。對此，中南建設不斷增強現(xiàn)金流及運營管控能力，向運營端要效益。

　　中南建設管理層認為，“公司起點低、凈資產(chǎn)積累少，融資成本高，所以公司房地產(chǎn)業(yè)務不能像行業(yè)其他公司一樣依賴提高杠桿，儲備更多土地，更多獲取土地升值的收益，而是選擇堅持快速周轉(zhuǎn)，提高運營效率，以更好的運營管理和回款管理?！?/p>

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年，中南建設的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率27.30%，高于A股上市地產(chǎn)公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率算術平均水平23.27%；加權平均凈資產(chǎn)收益率21.58%，高于A股上市地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率平均水平13.28%，均高于行業(yè)平均水平。

　　與此同時，中南建設的有息負債增幅一直跑輸合約銷售額的增速，有息負債規(guī)模處于行業(yè)低位?！爱斢邢⒇搨黾記]有那么快，凈資產(chǎn)增加更快一些，所以總負債率在下降，不僅如此，凈負債率也下降得更明顯一些，”中南建設管理層表示。

　　截至2020年6月末，中南建設總資產(chǎn)為3229.03億元，同比上升11%，凈資產(chǎn)上升了16.8%，股東權益上升6%；總負債為2889.36億元，下降1.29%，凈資產(chǎn)負債率下降21.22個百分點。

　　得益于此，9月17日，穆迪將江蘇中南建設集團股份有限公司的企業(yè)家族評級(CFR)從B2上調(diào)至B1。穆迪預計，未來12-18個月，中南建設經(jīng)調(diào)整后的債務增長總額將保持不變，因為它將把每年的土地購買控制在每年房地產(chǎn)銷售收入的40%以內(nèi)。中南建設的信貸指標將繼續(xù)走強。

　　在今年的中期業(yè)績會上，中南建設董事兼副總經(jīng)理陳昱含表示：“中南建設仍會推進融資方面的三大系統(tǒng)工程： 第一，擴大并表規(guī)模和擴展權益比例；第二，加快周轉(zhuǎn)速度，為真正低成本的有息負債去騰挪空間；第三，努力提升評級，降低融資成本；第四，短期內(nèi)通過項目股權和股債結合推動發(fā)展，中長期則有引入戰(zhàn)投的計劃驅(qū)動發(fā)展。”