數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，排名靠前的房企無(wú)論是營(yíng)收還是利潤(rùn)，均保持較高增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)；業(yè)績(jī)出現(xiàn)衰退的房企則基本延續(xù)了半年報(bào)之后的頹勢(shì)，無(wú)論是收入還是利潤(rùn)，前三季度下滑嚴(yán)重。

　　近日，A股上市房企陸續(xù)發(fā)布三季報(bào)。雖受今年初新冠肺炎疫情影響，但各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策并未顯著放松，加之“三道紅線”融資新規(guī)實(shí)施，房企銷售端和資金端壓力加大，投資規(guī)模明顯放緩，部分房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步累積。

　　截至10月29日，滬深兩市已有近60家上市房企披露三季報(bào)。其中有23家房企營(yíng)收相比去年同期實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，22家房企凈利潤(rùn)相比去年同期實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。不過(guò)，TOP30房企中公布業(yè)績(jī)的目前僅有3家，其中前10強(qiáng)中只有綠地和新城控股（601155）兩家。

　　值得注意的是，從已經(jīng)公布三季度業(yè)績(jī)的房企來(lái)看，相較于商品房整體銷量的同比提升，前三季度房企業(yè)績(jī)則表現(xiàn)出明顯分化。

　　房企業(yè)績(jī)分化明顯

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，排名靠前的房企無(wú)論是營(yíng)收還是利潤(rùn)，均保持較高增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)；業(yè)績(jī)出現(xiàn)衰退的房企則基本延續(xù)了半年報(bào)之后的頹勢(shì)，無(wú)論是收入還是利潤(rùn)，前三季度下滑嚴(yán)重。

　　其中TOP10房企里，綠地率先披露前三季度業(yè)績(jī)，并在收入和利潤(rùn)方面都實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)。截至今年三季度，綠地控股（600606）實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額228億元，歸母凈利120億元，同比分別增長(zhǎng)2.5%及1.9%；基本每股收益0.99元，同比增長(zhǎng)2.06%。營(yíng)業(yè)收入3209億元，同比增長(zhǎng)9%，其中房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1446億元，基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1472億元，同比分別增長(zhǎng)15%及6%。

　　另一家頭部房企新城控股公布的三季報(bào)則顯示，今年前三季度營(yíng)收約700.91億元，同比增長(zhǎng)137.11%；凈利潤(rùn)約47.36億元，同比增長(zhǎng)26.91%；基本每股收益2.11元，同比增長(zhǎng)26.35%。

　　而從公布業(yè)績(jī)預(yù)告的房企來(lái)看，排名靠前的房企表現(xiàn)穩(wěn)健，部分中小房企在項(xiàng)目去化等維度上面臨著更大挑戰(zhàn)。

　　如TOP30房企中南建設(shè)（000961）公布的三季度預(yù)增公告顯示，今年前9月歸母凈利潤(rùn)較去年同期增長(zhǎng)53.6%。再以泰禾為例，據(jù)其10月14日公布的數(shù)據(jù)，泰禾預(yù)計(jì)期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損16.5億~22.3億元，而去年為盈利21.21億元。

　　對(duì)此，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波分析認(rèn)為，房企收入下滑主要是因?yàn)橐咔橛绊憣?dǎo)致的結(jié)轉(zhuǎn)收入沒有跟上，加之今年結(jié)轉(zhuǎn)的是2016~2017年的項(xiàng)目，這兩年“地王”頻出，本身就是不賺錢或者是虧大錢的項(xiàng)目。

　　此外，今年以來(lái)，因疫情影響導(dǎo)致銷售收入和租金收入明顯下滑的企業(yè)也不在少數(shù)，尤其是上半年重倉(cāng)在疫區(qū)的房企。

　　以【美好置業(yè)(000667)、股吧】（000667）為例，前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損1.25億~1.6億元，而去年同期為盈利7615萬(wàn)元，期內(nèi)項(xiàng)目交付延后、新業(yè)務(wù)投入成本高系業(yè)績(jī)變動(dòng)原因。

　　再如10月28日晚間發(fā)布三季度業(yè)績(jī)的【中迪投資(000609)、股吧】（000609），前三季度營(yíng)收約9327萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)317.17%；凈虧損約2931萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)62.80%；基本每股收益-0.10元，同比增長(zhǎng)61.54%。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，從今年疫情對(duì)商品房市場(chǎng)的影響來(lái)看，住宅前三季度的成交金額已經(jīng)超過(guò)去年水平，而商業(yè)地產(chǎn)則明顯沒有實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。對(duì)于自持商業(yè)比重較大的房企而言壓力尤其大，商場(chǎng)、辦公和酒店的空租率都有不同程度提升，帶動(dòng)租金收入同比明顯減少。如大悅城（000031）控股持有的購(gòu)物中心和酒店較多，受到的影響直接，其自身預(yù)計(jì)前三季度的凈利潤(rùn)將可能由正轉(zhuǎn)負(fù)。

　　房企面臨融資新規(guī)考驗(yàn)

　　在業(yè)績(jī)下滑情況下，整個(gè)地產(chǎn)估值又不高，上市房企的股價(jià)將面臨不小壓力。

　　張波認(rèn)為，今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，一二線城市的成交占比有所擴(kuò)大，中小房企則面臨著拿地難、銷售壓力大等多重困難，部分中小房企今年的凈利潤(rùn)都出現(xiàn)不同程度減少，有些房企甚至有超過(guò)九成的凈利潤(rùn)下滑幅度，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)在四季度持續(xù)，2020年房企的淘汰率提升將是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　為了完成全年目標(biāo)，一部分房企通過(guò)打折促銷等方式加速去化，在帶動(dòng)銷量提升的同時(shí)，有效降低了負(fù)債水平，對(duì)于業(yè)績(jī)提升起到了重要支撐作用。

　　從已公布前三季度業(yè)績(jī)的房企來(lái)看，商品房整體銷量同比提升并不代表著單個(gè)企業(yè)的銷量提升，也不代表單個(gè)房企凈利潤(rùn)水平表現(xiàn)良好。一方面，部分房企前三季度同比凈利潤(rùn)有著明顯增長(zhǎng)，包括陽(yáng)光城（000671）增長(zhǎng)了21.64%，濱江集團(tuán)（002244）增長(zhǎng)了3.16%，招商蛇口（001979）的增長(zhǎng)更是明顯。從利潤(rùn)增長(zhǎng)的房企來(lái)看，一般都是重倉(cāng)布局的區(qū)域在疫情期間受影響較小，或者恢復(fù)和反彈比較快的城市。如濱江集團(tuán)重點(diǎn)布局的杭州，今年市場(chǎng)熱度就明顯好于去年，甚至出現(xiàn)過(guò)多個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目。

　　同時(shí)，今年債務(wù)率較高或融資壓力較大的房企表現(xiàn)則出現(xiàn)明顯分化，一部分房企通過(guò)打折促銷等方式加速去化，在帶動(dòng)銷量提升的同時(shí)，有效降低了負(fù)債水平，對(duì)于業(yè)績(jī)提升起到了重要支撐作用。另一部分房企則在項(xiàng)目去化、自身調(diào)整等維度上面臨著更大挑戰(zhàn)，企業(yè)短期內(nèi)還沒能快速?gòu)牡凸戎谐樯沓鰜?lái)，如云南城投（600239）10月26日晚間發(fā)布三季度業(yè)績(jī)公告稱，前三季度營(yíng)收約37.05億元，同比下降23.64%，凈虧損約10.39億元。

　　此外，在“三道紅線”融資新規(guī)下，不少房企的財(cái)務(wù)杠桿受到限制。隨著新規(guī)的實(shí)施，融資端將進(jìn)一步收緊，也更加考驗(yàn)房企的運(yùn)營(yíng)管控能力，房企需要從銷售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品力諸方面提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　林波表示，在今年僅剩的兩個(gè)月時(shí)間里，房企將在銷售和結(jié)轉(zhuǎn)上進(jìn)行一波沖刺，屆時(shí)優(yōu)秀的房企在銷售和利潤(rùn)上將持平甚至超越去年水平。但如果稍微有個(gè)閃失，利潤(rùn)下滑也是正?，F(xiàn)象。吳若凡