觀點地產(chǎn)網(wǎng) 【招商積余(001914)、股吧】走的收并購道路與其它物管公司略有不同。

　　夾雜于鑫苑服務(wù)收購重慶重型汽車集團鴻企物業(yè)100%股權(quán)、時代鄰里擬收購成都合達聯(lián)行物業(yè)49%股權(quán)、奧園健康擬收購北京博安物業(yè)100%權(quán)益等各種收并購信息中，招商積余（001914）的方式是通過母公司招商局集團接獲收并購標的，且該標的是位于香港。

　　12月14日，招商積余發(fā)布公告稱，于2020年12月11日，招商局集團下屬全資公司SSH與聯(lián)交所上市公司創(chuàng)毅控股控股股東Genesis Group Limited，就收購Genesis Group Limited所持有的創(chuàng)毅控股2.68億股股份（占創(chuàng)毅控股總股本的53.51%）的意向。

　　雙方簽署了《諒解備忘錄》，明確《諒解備忘錄》簽署之日起5個月為排他期，并明確SSH可推薦招商局集團下屬控股公司作為收購主體與Genesis Group Limited進行交易。

　　招商積余近日接到SSH通知，建議考慮創(chuàng)毅控股53.51%股份的收購機會，并稱考慮到創(chuàng)毅控股從事的物業(yè)管理業(yè)務(wù)為公司主營業(yè)務(wù)范圍，擬對本次項目機會進行可行性研究，并根據(jù)需要開展盡職調(diào)查、交易協(xié)商等工作。

　　這是重組一年多之后，招商積余為數(shù)不多披露的收并購行為。

　　去年，招商蛇口（001979）利用【中航善達(000043)、股吧】整合旗下物業(yè)板塊組成招商積余平臺，一舉成為物管行業(yè)第二大并購案例。此后在市場拓展方面，其極少透露收并購信息，更多是與地方國資平臺間開展合資合作。

　　2020 年以來，招商積余先后與日照高新發(fā)展（000628）集團、煙臺財金發(fā)展投資集團和廈門國際郵輪母港集團等進行合作，陸續(xù)組建合資公司開展業(yè)務(wù)運營。

　　收購意圖

　　此次借道母公司擬進軍香港物管市場，意圖何在？

　　創(chuàng)毅控股2018年底于港交所上市，與其它內(nèi)房上市物管公司不同，該公司主營業(yè)地點在香港，主要業(yè)務(wù)是為公共及私人物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)及其他相關(guān)服務(wù)，包括屋苑一般管理、租務(wù)管理、租金及管理費收取服務(wù)、護衛(wèi)、清潔、小型維修及保養(yǎng)、項目管理服務(wù)、法律及行政支持服務(wù)。

　　根據(jù)市場公開報告，按收益計算，創(chuàng)毅控股是2017年香港公共房屋的最大物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，市場份額約為12.6%，及香港住宅物業(yè)管理服務(wù)市場的第三大物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)。

　　雖于內(nèi)地并不為人熟知，但創(chuàng)毅控股在香港物管市場的規(guī)模可見一斑。截至2020年9月30日，創(chuàng)毅控股擁有的物業(yè)管理組合包括15份公共房屋合約、9份公共獨立護衛(wèi)服務(wù)合約、3份公共獨立清潔服務(wù)合約、2份借調(diào)合約、65份私人物業(yè)合約、5份私人獨立清潔服務(wù)合約、1份香港市區(qū)重建局獨立護衛(wèi)服務(wù)合約以及2份香港衛(wèi)生署檢疫清潔合約。

　　值得關(guān)注的點是，創(chuàng)毅控股于2001年開始，向香港房委會提供物管服務(wù)累積超過19年。最新數(shù)據(jù)顯示，于2020年9月30日，香港房委會仍為創(chuàng)毅控股的最大客戶。

　　資料稱，香港住宅物管市場（公營及私營）較為分散，但在細分市場中，公共房屋物管市場的集中度極高，2017年數(shù)據(jù)統(tǒng)計，前五大公共房屋物管提供商占市場約40.2%。

　　如若此次收購成功落地，招商積余將會在香港公共房屋物管市場占得大份額的比例。

　　后續(xù)根據(jù)諒解備忘錄，SSH須于簽署諒解備忘錄后支付2000萬港元的誠意金，創(chuàng)毅控股將以托管方式持有。于諒解備忘錄簽署當日，SSH、Genesis Group及一名托管代理亦訂立托管協(xié)議以規(guī)管誠意金的支付、持有及發(fā)放。

　　于公告日期，創(chuàng)毅控股的法定股本為1億港元，且擁有5億股已發(fā)行普通股。而Genesis Group為2.68億股股份（占全部已發(fā)行股本的約53.51%）的法定及實益擁有人。

　　深入分析，Genesis Group的已發(fā)行股份分別由李兆華、潘建良、胡家齊、黎偉文、黃偉雄、何耀東、林少鴻、鄧建成、黃景祥及潘勝哲擁有約17.17%、16.26%、14.02%、11.21%、10.51%、7.00%、7.00%、6.31%、5.61%及4.91%。其中，潘建良為主席、李兆華為行政總裁。

　　據(jù)悉，創(chuàng)毅控股的創(chuàng)始人成員均為房委會負責管理公共屋邨的前任雇員，在熟知房委會的運作下對取得公共房屋物管項目有比較優(yōu)勢，而作為內(nèi)地物管公司的招商積余布局香港市場，并無太多經(jīng)驗，而且還面臨著一定的風險。

　　早于2018年，便有證券公司點評稱，房委會采納對每一物業(yè)管理服務(wù)公司、護衛(wèi)服務(wù)承辦商及潔凈服務(wù)承辦商施加工作量上限限制的政策。而創(chuàng)毅控股已承接約8萬個實際公營單位作管理，相當于8.92萬個單位上限約90%，未來增長有限。

　　兩者契合

　　重組整合后的招商積余，上半年完成組織架構(gòu)調(diào)整——整合招商積余、招商物業(yè)、中航物業(yè)三總部職能，并確定以“大物業(yè)+大資管”為發(fā)展主線。

　　招商積余作為A股上市物企，不斷通過內(nèi)生、收并購、外拓的方式提升在管規(guī)模。截至2020年上半年，招商積余物業(yè)管理項目為1315個，管理面積總計達1.72億平方米。

　　反觀其近期動作，其實在拓規(guī)模上與大部分物管公司一樣顯示出了急迫感。具體是在12月10日，招商積余全資子公司中航物業(yè)與京宜聯(lián)公司、東湖發(fā)展公司共同成立物業(yè)合資公司，推動河北區(qū)域業(yè)務(wù)的發(fā)展。合資公司的注冊資本為100萬元整，中航物業(yè)出資51萬元，占51%股權(quán)。

　　上個月，于11月20日，中航物業(yè)與煙臺藍天智慧物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂了《合資合作協(xié)議》，擬成立合資公司負責為煙臺藍天智慧物業(yè)的相關(guān)資源提供配套物業(yè)管理服務(wù)，將作為煙臺藍天智慧物業(yè)及其上級單位煙臺藍天投資開發(fā)集團有限公司旗下開展新承接非住宅類物業(yè)服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)的唯一業(yè)務(wù)平臺。

　　合資公司的運作，可以加大業(yè)務(wù)布局，為招商積余帶來新的收入和利潤增長點。興業(yè)證券此前便指出，通過設(shè)立合資公司的模式快速落子，招商局集團內(nèi)部業(yè)務(wù)協(xié)同模式逐漸成熟。招商局集團在與全國各地政府/企業(yè)洽談業(yè)務(wù)的過程中，招商積余作為物業(yè)管理的服務(wù)配套，有利于招商局集團一攬子業(yè)務(wù)的整體談判。

　　其續(xù)稱，“通過設(shè)立合資公司的方式，招商積余與當?shù)仄髽I(yè)強強聯(lián)合，招商積余控股輸出品牌和服務(wù)，當?shù)毓蓶|持續(xù)提供資源導(dǎo)入，有利于招商積余在全國各地的快速布局?！?/p>

　　此次擬收購的創(chuàng)毅控股則有著諸多要點。實際上，該公司近些年的盈利增長表現(xiàn)并不算突出。2016年-2020年財政年度，公司產(chǎn)生收益分別約5.165億港元、6.114億港元、6.683億港元、7.16億港元及7.84億港元，核心凈利潤分別約1379萬港元、1834萬港元、2155萬港元、3260萬港元及3730萬港元。

　　上述相當有關(guān)期間的經(jīng)營利潤率分別約2.7%、3.0%、5.5%、4.6%、4.8%，其實處于物管行業(yè)較低水平。

　　截至2020年9月30日止六個月，創(chuàng)毅控股收益為4.32億港元，同比增長14.5%，期內(nèi)溢利4056.1萬港元，同比增長137.4%，每股基本盈利8.11港仙。

　　雖期內(nèi)溢利同比大幅增長，但其因素包括領(lǐng)取了中國香港特區(qū)政府保就業(yè)計劃第一期發(fā)放的限時性的工資補貼；接獲中國香港衛(wèi)生署授予的多項檢疫設(shè)施潔凈服務(wù)合約，以提供額外的抗疫潔凈服務(wù)等。而這些有的是不可持續(xù)性的收入，不能保持長期穩(wěn)定增長。

　　回到招商積余自身，也存在利潤率偏低的問題，長期發(fā)展風險較大。2020年上半年，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入38.68億元，較上年同期增長49.88%；利潤總額2.72億元，較上年同期增長102.38%；凈利潤為 1.55 億元，同比增長 91.2%。

　　各項指標向好，但上半年凈利潤率僅為4.0%，遠低于同規(guī)模企業(yè)的平均水平，如雅生活和奧園健康上半年實現(xiàn)凈利率分別為21.8%和20.4%。

　　此外，2020年中報顯示，招商積余毛利率已降至四年來新低，較上年同期下滑6.7個百分點至13.8%。

　　從兩者契合度上分析，收購創(chuàng)毅控股并不能緩解招商積余低利率問題。那么收購的意圖亦漸漸明顯起來，搶占香港物管市場或許才是招商積余比較重要的目的。

　　一業(yè)內(nèi)人士透露，近期很多內(nèi)地的企業(yè)尤其是國有企業(yè)都在布局香港物業(yè)管理市場。按照該人士的說法，香港的物業(yè)公司利潤更為穩(wěn)定，而且由于香港物業(yè)開發(fā)市場的發(fā)展，物管市場保持穩(wěn)定增長率。

　　是否為一筆好的買賣，資本市場首先給出了反應(yīng)，創(chuàng)毅控股今日開盤價為1.92港元，創(chuàng)下52周新高，但收盤股價為1.5港元，跌幅21.05%。而A股平臺招商積余開盤價22元，收盤價21.91元，漲幅0.32%。