未來(lái)五年金科的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額的再一次翻倍，力爭(zhēng)到 2025 年總銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到4500億元以上，年復(fù)合增長(zhǎng)率15%以上。

　　2020年，是金科檢驗(yàn)階段性目標(biāo)成果的時(shí)刻，在前11個(gè)月累計(jì)完成1954億元銷(xiāo)售額的情況下，其成功沖破2000億大關(guān)幾乎沒(méi)有懸念。金科也提前制定了未來(lái)五年的發(fā)展計(jì)劃。

　　12月14日晚，金科發(fā)布一則名為《金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2021-2025 年）》的公告，其中寫(xiě)明，未來(lái)五年金科的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額的再一次翻倍，“力爭(zhēng)到 2025 年總銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到4500億元以上，年復(fù)合增長(zhǎng)率15%以上，并力爭(zhēng)沖擊更高目標(biāo)?！?/p>

　　金科稱(chēng)，這一目標(biāo)數(shù)字是在綜合“規(guī)模、業(yè)務(wù)、利潤(rùn)、負(fù)債”等因素的動(dòng)態(tài)平衡測(cè)算下得出。在金科看來(lái)，根據(jù)十四五規(guī)劃綱要研究和測(cè)算，未來(lái)十五年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將保持階梯式增長(zhǎng)，相對(duì)應(yīng)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)總量穩(wěn)定、保持按年微升的趨勢(shì)。

　　“預(yù)計(jì)2030年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少會(huì)達(dá)到 18萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模，行業(yè)TOP10企業(yè)市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升至35-40%?！被谶@樣的判斷，金科表示，下一階段的目標(biāo)仍然離不開(kāi)“規(guī)?！倍?。

　　然而，眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持銷(xiāo)售規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)尤為困難，對(duì)于金科而言亦是如此。從數(shù)據(jù)上看，金科在前11月交出了相對(duì)不錯(cuò)的成績(jī)，但不久前有媒體報(bào)道，金科華東區(qū)域?yàn)榱藳_業(yè)績(jī)，向員工分派購(gòu)房任務(wù)。

　　據(jù)傳，金科華東區(qū)域按照不同的部門(mén)分配購(gòu)房任務(wù)，包括非一線(xiàn)行政、管理部門(mén)，且購(gòu)房指標(biāo)需要在年底結(jié)算之前完成，共需要員工認(rèn)購(gòu)305套房源，涉及的銷(xiāo)售總額高達(dá)4.57億元。

　　關(guān)于未來(lái)的形勢(shì)判斷，金科坦言，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將由規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入差異化競(jìng)爭(zhēng)階段，預(yù)計(jì)頭部房企的銷(xiāo)售增速將整體放緩至 5%-15%，此外，房地產(chǎn)數(shù)字化、房企多元化發(fā)展、存量市場(chǎng)價(jià)值凸顯都是未來(lái)的趨勢(shì)。

　　基于此，金科將很大一部分的希望押注在多元化業(yè)務(wù)上。其認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)必須提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)效，增強(qiáng)綜合實(shí)力才能在行業(yè)中擁有一席之地。

　　其實(shí)，早在2018年底，金科就曾提出向產(chǎn)業(yè)多元化轉(zhuǎn)型，為此，其制定“四位一體”發(fā)展戰(zhàn)略。未來(lái)五年，金科的策略仍然是“四位一體”，即除了地產(chǎn)主業(yè)之外，還將布局智慧服務(wù)、科技產(chǎn)業(yè)和商旅康養(yǎng)。

　　近幾年來(lái)，金科也一直在推進(jìn)多元業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。例如金科旗下物業(yè)板塊金科智慧服務(wù)，2017年至2019年，其合同總建筑面積年復(fù)合增長(zhǎng)率為33.7%，在管總建筑面積同樣達(dá)到39.0%的高復(fù)合增長(zhǎng)。

　　今年11月，金科成功分拆物業(yè)板塊金科服務(wù)登陸港股。這輪IPO，金科服務(wù)累計(jì)募資57.38億港元，其披露，募集的資金中有60%將用于收并購(gòu)?fù)袛U(kuò)大規(guī)模。對(duì)應(yīng)未來(lái)五年發(fā)展，金科對(duì)于物業(yè)板塊的要求概括成一句話(huà)，“智慧服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)模保持高速增長(zhǎng)”。

　　除此之外，最新的發(fā)展規(guī)劃中，金科還透露了對(duì)于其他多元業(yè)務(wù)的野心?！啊禺a(chǎn)+’業(yè)務(wù)發(fā)展是金科企業(yè)價(jià)值提升的關(guān)鍵，到2025年，金科地產(chǎn)+業(yè)務(wù)銷(xiāo)售模將達(dá)到 500 億元以上；持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到 300-500 億元；實(shí)現(xiàn)代建業(yè)務(wù)規(guī)模300億元?！?/p>

　　具體而言，目前金科產(chǎn)業(yè)投資板塊已進(jìn)駐多省市，落地重慶兩江健康科技城、長(zhǎng)沙科技新城、山西智慧科技城等一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)。未來(lái)五年規(guī)劃，科技產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的任務(wù)是升級(jí)與變革，形成“短、中、長(zhǎng)”期的投資結(jié)構(gòu)，到 2025 年，板塊計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò) 200 億元、新增持有資產(chǎn)規(guī)模約 100 億元。

　　商旅康養(yǎng)板塊則是圍繞“大健康”、“大消費(fèi)”做布局。其中大消費(fèi)以配套的商業(yè)項(xiàng)目為主，今年2月，金科將原商業(yè)中心獨(dú)立出來(lái)，成立商業(yè)管理公司和社區(qū)商業(yè)部，顯示了進(jìn)軍商業(yè)領(lǐng)域的決心。

　　金科稱(chēng)，伴隨金融環(huán)境改善、消費(fèi)升級(jí)和資本市場(chǎng)的成熟，優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)的估值水平將會(huì)逐步提升，未來(lái)經(jīng)營(yíng)型房企將在企業(yè)價(jià)值上領(lǐng)先于銷(xiāo)售型房企。因此，房企要逐步增加優(yōu)質(zhì)物業(yè)的持有比例，提升持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)占總體利潤(rùn)比重。

　　金科官網(wǎng)顯示，其在全國(guó)擁有162個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，每年保持5-8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。未來(lái)五年，金科的商業(yè)思路是以“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，計(jì)劃到2025年銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)200億元、新增持有資產(chǎn)規(guī)模約 200 億元。

　　“大健康”部分，金科稱(chēng)，預(yù)計(jì)到2025年中國(guó)將有2.2億65歲以上老人進(jìn)入養(yǎng)老消費(fèi)階段，金科將采取“健康養(yǎng)老+地產(chǎn)”業(yè)務(wù)模式布局康養(yǎng)板塊，逐步形成規(guī)模。

　　當(dāng)然，以上多元化業(yè)務(wù)除了意在“沖規(guī)模”之外，也是金科為改善盈利能力而做的布局。未來(lái)五年發(fā)展規(guī)劃中，金科明確提到，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)盈利能力優(yōu)于標(biāo)桿企業(yè)平均水平。

　　但眼下金科的盈利能力正在下滑。三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，其凈資產(chǎn)收益率、銷(xiāo)售毛利率及分別為14.07%和25.18%，較上年同期分別下降2.12百分點(diǎn)、下降4.92百分點(diǎn)。華西證券（002926）在一份研報(bào)中指出，前三季度金科盈利能力略有下降。