臨近年底，榮盛發(fā)展（002146）（002146. SZ）旗下子公司榮萬(wàn)家生活服務(wù)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“榮萬(wàn)家”），赴港上市漸行漸近。

　　臨近年底，榮盛發(fā)展（002146. SZ）旗下子公司榮萬(wàn)家生活服務(wù)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“榮萬(wàn)家”），赴港上市漸行漸近

　　自2014年彩生活在港上市后，內(nèi)地物管企業(yè)掀上市高潮。從2018年佳兆業(yè)物業(yè)公開(kāi)發(fā)售超購(gòu)逾20倍，再到2020年燁星集團(tuán)超購(gòu)近2000倍，物管公司成為資本競(jìng)相追逐的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　在物管的“黃金時(shí)代”，背靠TOP20房地產(chǎn)企業(yè)榮盛發(fā)展所帶來(lái)的天然資源優(yōu)勢(shì)，作為綜合型物業(yè)管理服務(wù)商，榮萬(wàn)家強(qiáng)勢(shì)來(lái)襲。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，榮萬(wàn)家從2012年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)第86位迅速躍升至2020年的第19位。同時(shí)，榮萬(wàn)家還是河北省綜合實(shí)力、在管建筑面積第一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈處于領(lǐng)先市場(chǎng)地位，并在長(zhǎng)三角地區(qū)及大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域建立了全國(guó)性戰(zhàn)略服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

　　小標(biāo)題：利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率62.2%

　　招股書顯示，2017年-2019年（簡(jiǎn)稱“報(bào)告期”）榮萬(wàn)家實(shí)現(xiàn)收入分別為7.10億元、8.79億元、12.51億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為32.8%，2019年更是達(dá)到了質(zhì)的增長(zhǎng)，收入同比增長(zhǎng)42.32%；實(shí)現(xiàn)年內(nèi)利潤(rùn)及綜合收益總額分別為0.42億元、0.75億元、1.10億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)62.2%。

　　截至2019年12月31日，榮萬(wàn)家共管理251個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，在管總建筑面積為48.4百萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)15個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的31個(gè)城市；訂約管理351項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目，總合約建筑面積為7560萬(wàn)平方米，覆蓋中國(guó)19個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的52個(gè)城市。

　　值得注意的是，榮萬(wàn)家的在管建筑面積和合約建筑面積均呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　報(bào)告期內(nèi)，在管建筑面積分別為34.3百萬(wàn)平方米、39.7百萬(wàn)平方米、48.4百萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為18.8%；合約建筑面積分別為55.0百萬(wàn)平方米、61.6百萬(wàn)平方米、75.6百萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為17.3%。

　　小標(biāo)題：背靠大樹多元穩(wěn)定發(fā)展

　　根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2019年具有強(qiáng)地產(chǎn)背景且住宅為主的物管公司在管面積增速平均值為42.4%。

　　目前，榮盛發(fā)展仍為榮萬(wàn)家的最大客戶。截至2019年12月31日，榮萬(wàn)家向榮盛發(fā)展及其聯(lián)系人獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在管建筑面積比例占其總在管建筑面積約99.5%。

　　榮盛發(fā)展及關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的銷售面積和增速是榮萬(wàn)家未來(lái)管理規(guī)模增長(zhǎng)的基本保障。

　　2019年，榮盛發(fā)展簽訂商品房銷售合同面積1098.07萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.66%；簽訂合同金額1153.56億元，同比增長(zhǎng)13.58%。截至2019年末，榮盛發(fā)展合計(jì)擁有土儲(chǔ)面積約為37.3百萬(wàn)平方米。

　　榮萬(wàn)家在招股書中提及，參與競(jìng)標(biāo)榮盛發(fā)展物業(yè)項(xiàng)目的中標(biāo)率為100%，依托于榮盛發(fā)展，雙方的長(zhǎng)遠(yuǎn)合作更有助于了解服務(wù)需求，為可銷售元素增值，并進(jìn)一步加強(qiáng)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)合作。同時(shí)，長(zhǎng)期穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系有助于榮萬(wàn)家繼續(xù)獲益于榮盛發(fā)展廣泛的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，并為可持續(xù)性奠定確實(shí)基礎(chǔ)。

　　有研究指出，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)所管理非住宅物業(yè)的總建筑面積正逐步提升，趨于物業(yè)組合多元化。

　　目前，榮盛發(fā)展已形成覆蓋房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、健康、旅游、酒店等綜合性物業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈，并在產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)方面處于領(lǐng)先地位。截至2019年末，榮萬(wàn)家來(lái)自榮盛發(fā)展的非住宅物業(yè)在管面積為4.06百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)195.2%；合約面積為6.36百萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)103.52%。

　　依托榮盛發(fā)展大批量商品房交付及多元化產(chǎn)業(yè)作為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，榮萬(wàn)家基本面穩(wěn)定，大大降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　小標(biāo)題：第三方項(xiàng)目拓展迅猛智慧驅(qū)動(dòng)增值服務(wù)

　　對(duì)于物業(yè)管理公司而言，規(guī)模是發(fā)展王道，既可以對(duì)基礎(chǔ)收入進(jìn)行保障，也為多元化發(fā)展保駕護(hù)航。

　　拓展第三方物業(yè)項(xiàng)目，已成為各個(gè)物管企業(yè)擴(kuò)大管理面積的重要方式之一。

　　招股書顯示，榮萬(wàn)家通過(guò)自身積累的豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)知名度，第三方業(yè)務(wù)拓展能力正在迅速提升，并于2018年11月正式組建業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)部以監(jiān)督與獨(dú)立第三方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作。

　　截至最后實(shí)際可行日期，榮萬(wàn)家取得的獨(dú)立第三方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理權(quán)的總在管面積約為75.6萬(wàn)平方米，總合約建筑面積為約4.3百萬(wàn)平方米。同時(shí)，還擁有約為30.9百萬(wàn)平方米的框架協(xié)議及戰(zhàn)略合作協(xié)議項(xiàng)下擬交付管理物業(yè)建筑面積。

　　根據(jù)公開(kāi)研報(bào)，目前傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的收入占比正在呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，業(yè)主增值服務(wù)占比持續(xù)擴(kuò)大，收入構(gòu)成的變化正反應(yīng)了當(dāng)前物管行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、核心物管公司對(duì)于業(yè)主增值服務(wù)的重視。

　　招股書顯示，榮萬(wàn)家來(lái)源于非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的收入逐年提升。報(bào)告期內(nèi)，非業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別為1.99億元、2.66億元、4.29億元；社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別為0.74億元、0.76億元、1.41億元。其中，社區(qū)增值服務(wù)收入占比由2018年的8.7%增長(zhǎng)至2019年的11.3%。

　　雖然榮萬(wàn)家的社區(qū)增值服務(wù)收入占比目前仍低于上市物管公司2019年平均值，但高速增長(zhǎng)也正意味著發(fā)展?jié)摿薮螅瑢?duì)于整體業(yè)績(jī)提升有著不容忽視的地位。

　　從數(shù)據(jù)可以看出，社區(qū)增值服務(wù)毛利率遠(yuǎn)高于物業(yè)管理服務(wù)，在物業(yè)管理服務(wù)毛利率逐年提升的同時(shí)，由于社區(qū)增值服務(wù)所占比重不斷增長(zhǎng)，榮萬(wàn)家整體毛利率也提升至2019年的18.3%。

　　值得注意的是，榮萬(wàn)家正不斷提高信息化管理水平，開(kāi)發(fā)和推廣智慧社區(qū)管理，從而提升服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率。

　　自2016年起，榮萬(wàn)家便以開(kāi)拓出智能化服務(wù)模式，提煉通用需求，推出智能化社區(qū)管理平臺(tái)“米飯公社”?！懊罪埞纭卑I(yè)主端APP和員工端作業(yè)App“米到家”，涵蓋了“客服、服務(wù)、生活、活動(dòng)、消費(fèi)、人員作業(yè)管理”等多方面功能。

　　新冠疫情期間，“米飯公社”從原先的智能服務(wù)、智能管控、社會(huì)活動(dòng)等服務(wù)內(nèi)容，接入在線商城、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、在線醫(yī)療，真正解決業(yè)主所需，做到一站式全渠道服務(wù)平臺(tái)。從“米飯公社”會(huì)員運(yùn)營(yíng)、數(shù)據(jù)分析，到“米到家”最后500米概念，榮萬(wàn)家正在自身能力矩陣中，不斷摸索與社區(qū)生態(tài)共享的邊界。

　　除了豐富社區(qū)增值服務(wù)與推動(dòng)智能社區(qū)管理外，在未來(lái)計(jì)劃中，榮萬(wàn)家還提到將嚴(yán)格篩選戰(zhàn)略投資和收購(gòu)機(jī)會(huì)，以進(jìn)一步擴(kuò)充業(yè)務(wù)規(guī)模及地域覆蓋范圍并擴(kuò)大服務(wù)組合。

　　榮萬(wàn)家兼顧內(nèi)生式增長(zhǎng)與外延式拓展，加之管理規(guī)模穩(wěn)固、基礎(chǔ)服務(wù)增值服務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，確稱得上實(shí)力過(guò)硬。多種跡象可以看出，2020年物管行業(yè)資本窗口期將繼續(xù)開(kāi)放，榮萬(wàn)家此次赴港上市未來(lái)可期。