“三條紅線”考驗(yàn)房企去化能力，信達(dá)地產(chǎn)部分曾經(jīng)的高價(jià)拿地項(xiàng)目出清仍在進(jìn)行中。

　　本刊記者 楊現(xiàn)華／文

　　近三年時(shí)間，雖然管理層幾經(jīng)更迭，但信達(dá)地產(chǎn)（600657.SH）的盈利已經(jīng)翻倍。

　　在業(yè)績(jī)飆升的同時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)收購而來的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在收購前盈利裹足不前，并購?fù)瓿珊蠼醴对鲩L(zhǎng)。

　　不過，信達(dá)地產(chǎn)當(dāng)年拿下的一連串項(xiàng)目進(jìn)展不一，截至目前對(duì)上市公司盈利的貢獻(xiàn)并不大。

　　數(shù)年前憑借一連串的高價(jià)項(xiàng)目，信達(dá)地產(chǎn)聲名鵲起，如今公司歸于平靜。當(dāng)初的驚險(xiǎn)一躍尚需更多時(shí)間來消化。

　　項(xiàng)目消化不一

　　近三年左右的時(shí)間，信達(dá)地產(chǎn)高層幾經(jīng)更迭，正是在管理層的走馬燈式更換中，信達(dá)地產(chǎn)加大了拿地的力度。

　　2016年前后，信達(dá)地產(chǎn)接連拿下數(shù)個(gè)高價(jià)地塊，風(fēng)光一時(shí)無兩。如今回頭看，這些高價(jià)拿來的土地消化情況并不一致。

　　信達(dá)地產(chǎn)的年報(bào)顯示，在公司高價(jià)地塊中，合肥濱湖地塊和杭州一塊土地開發(fā)相對(duì)較好。2015年7月，信達(dá)地產(chǎn)以33.6億元拿下合肥濱湖地塊，7295元/平方米的價(jià)格刷新濱湖區(qū)單價(jià)紀(jì)錄。

　　濱湖地塊后續(xù)命名為信達(dá)公園里，2016年開始預(yù)售，可售面積70339平方米，當(dāng)年即預(yù)售了47951平方米；項(xiàng)目一期預(yù)售了12.81億元，預(yù)售比例達(dá)到66%，項(xiàng)目取得了不錯(cuò)的開局。

　　2017年一期就已經(jīng)竣工且基本預(yù)售一空，2017年和2018年項(xiàng)目二期、三期也開始動(dòng)工。年報(bào)顯示，2018年公園里項(xiàng)目預(yù)售樓款高達(dá)40.36億元，一期、二期和三期的預(yù)售比例分別為100%、99%和55%。

　　在部分結(jié)轉(zhuǎn)收入后，2020年上半年，公園里項(xiàng)目的預(yù)售款仍然高達(dá)41.8億元，預(yù)售比例為98%，項(xiàng)目四期也將于2021年完工。

　　與合肥濱湖地塊同樣發(fā)展較好的是杭州南星地塊。2016年1月，信達(dá)地產(chǎn)以33.9億元獲得了杭州南星地塊，項(xiàng)目成交樓面價(jià)36679.58元/平方米，杭州宅地樓面價(jià)首次破3萬元。

　　在高價(jià)拿地后，信達(dá)地產(chǎn)引入了濱江集團(tuán)（002244.SZ）作為合作伙伴，后者持有項(xiàng)目公司-杭州信達(dá)地產(chǎn)有限公司（下稱“杭州信達(dá)”）20%股份。2017年項(xiàng)目開始預(yù)售，50696平方米的可售面積中，當(dāng)年預(yù)售了35081平方米，公司收到預(yù)售樓款35.23億元。

　　2018年，南星項(xiàng)目預(yù)售款高達(dá)71.01億元，是公司預(yù)收金額最高的一個(gè)項(xiàng)目，預(yù)售比例也達(dá)到98%。2019年，項(xiàng)目竣工開始進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，南星項(xiàng)目年末預(yù)收款降至53.14億元，由于前期成本等原因，此時(shí)項(xiàng)目公司杭州信達(dá)還未貢獻(xiàn)大規(guī)模利潤(rùn)。

　　2020年上半年，南星項(xiàng)目大部分結(jié)轉(zhuǎn)收入，杭州信達(dá)實(shí)現(xiàn)營收50.37億元，貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)7.41億元。2020年上半年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收102.25億元，凈利潤(rùn)11.1億元，即杭州信達(dá)用不到一半的收入，貢獻(xiàn)了公司近70%的盈利。

　　與這兩個(gè)發(fā)展相對(duì)順利的項(xiàng)目相比，信達(dá)地產(chǎn)更多的高價(jià)地塊就沒有這么順風(fēng)順?biāo)恕?/p>

　　2015年12月底，信達(dá)地產(chǎn)以30.3億元拿下深圳坪山地塊，超2.5萬元/平方米的樓面價(jià)刷新深圳坪山紀(jì)錄。后續(xù)信達(dá)地產(chǎn)將項(xiàng)目的建設(shè)和銷售管理給了某地產(chǎn)公司，項(xiàng)目定名為金尊府。

　　這是一個(gè)規(guī)劃面積達(dá)16.82萬平方米、投資54億元的大盤，在信達(dá)地產(chǎn)2017年新開工建設(shè)的八個(gè)項(xiàng)目中，金尊府是面積和投入最大的一個(gè)，當(dāng)年項(xiàng)目投入4.63億元。

　　金尊府項(xiàng)目原計(jì)劃2019年竣工，2018年已經(jīng)完成投資41.79億元，不過項(xiàng)目預(yù)售似乎不太樂觀，2018年年末該項(xiàng)目的預(yù)收款只有8460萬元，較2017年的3649萬元并沒有明顯增長(zhǎng)，預(yù)售比例也只有29%。

　　2019年年報(bào)顯示，金尊府項(xiàng)目的竣工時(shí)間已經(jīng)推遲至2020年，項(xiàng)目的預(yù)收款也只是微增至8934萬元，2020年上半年末預(yù)收款再次小幅增加至9269萬元。根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)的債券募集書，金尊府實(shí)際上是原計(jì)劃2020年5月就要竣工的，此次推遲或許是受到了疫情的影響。

　　與前述幾個(gè)地塊都在30億元出頭的金額相比，2016年6月，信達(dá)地產(chǎn)以58.05億元獲得上海寶山顧村地塊，樓面價(jià)約3.7萬元/平方米，溢價(jià)306%刷新了當(dāng)年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄。

　　寶山顧村地塊的住宅部分規(guī)劃計(jì)容面積超15萬平方米，項(xiàng)目總投資達(dá)到90億元，而最初項(xiàng)目總投資是78.79億元。項(xiàng)目原計(jì)劃是在2019年竣工，但隨后項(xiàng)目竣工時(shí)間就推遲到2020年。

　　寶山顧村項(xiàng)目2019年開始獲得預(yù)售款的，2019年年末和2020年上半年末預(yù)售款分別為4.12億元和6.88億元。公開信息顯示，項(xiàng)目首批預(yù)售時(shí)的均價(jià)略超5萬元。在扣除15%的自持部分后，這樣的價(jià)格盈利狀況如何呢？

　　顧村項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)容建筑面積為15.71萬平方米，其中5001平方米是商業(yè)項(xiàng)目。

　　按照住宅部分不低于15%的自持比例，信達(dá)地產(chǎn)需要自持的面積超過2萬平方米，即項(xiàng)目住宅可售面積在13萬平方米左右。不考慮面積較小的商業(yè)部分，總計(jì)90億元的投資需要主要靠這13萬平方米的可售部分來實(shí)現(xiàn)盈利。

　　這或許意味著顧村項(xiàng)目需要售價(jià)在7萬元/平方米以上才有可能實(shí)現(xiàn)盈利，以目前項(xiàng)目預(yù)售5萬元出頭的均價(jià)來看，項(xiàng)目要想實(shí)現(xiàn)盈利難度較大?；蛟S顧村項(xiàng)目推遲竣工的一個(gè)原因在于希望用時(shí)間換空間，以換取盈利的可能。

　　這些高價(jià)地塊在信達(dá)地產(chǎn)的年報(bào)中可以看見逐年進(jìn)度，但那些總價(jià)更高的地塊卻消失在公司的年報(bào)中，是這些地塊不屬于信達(dá)地產(chǎn)了嗎？顯然不是。只是會(huì)計(jì)手法處理的問題。

　　聯(lián)營合營出表

　　在上海寶山顧村拿地之前的2015年11月底，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元的價(jià)格斬獲了上海楊浦區(qū)新江灣城地塊，近5萬元/平方米的樓面價(jià)刷新區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄。根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)2015年年報(bào)，項(xiàng)目100%歸公司所有，規(guī)劃計(jì)容建筑面積14.85萬平方米，即樓面價(jià)每平方米49152元。

　　但在之后的年報(bào)中，新江灣城地塊僅在2016年報(bào)中出現(xiàn)過一次，之后便再無音信。2016年年報(bào)顯示，新江灣城地塊變成了合作開發(fā)，合作方獲得45%的股份，信達(dá)地產(chǎn)仍是大股東。即便如此，信達(dá)地產(chǎn)還是將合作后的項(xiàng)目公司放入了合營企業(yè)名單，兩方均不并表。

　　但在合作方2019年的半年報(bào)中，公司就已經(jīng)宣布收回9.8億元投資和1227萬元無息借款。2016年時(shí)，合作方出資11.25億元間接獲得項(xiàng)目公司-上海泰瓴置業(yè)有限公司（下稱“上海泰瓴”）45%股份。收回大部分投資后，將按照具體協(xié)議，重新確定對(duì)上海泰瓴的持股比例。

　　根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)2020年半年報(bào)，公司持有上海泰瓴的股份已經(jīng)升至91%，處于絕對(duì)控股地位。公司仍然將其納入合營企業(yè)而非子公司名單中，理由是根據(jù)“雙方合作協(xié)議及上海泰瓴置業(yè)有限公司章程”。

　　對(duì)于合營公司上海泰瓴的投資收益，信達(dá)地產(chǎn)卻沒有予以披露。截至2020年上半年，公司在長(zhǎng)期股權(quán)投資中都未披露上海泰瓴的投資收益情況，拿地近四年，這個(gè)彼時(shí)的高價(jià)項(xiàng)目仍未給信達(dá)地產(chǎn)帶來任何利潤(rùn)。

　　新江灣城地塊的項(xiàng)目備案名是新江灣尚海苑，項(xiàng)目在2018年11月獲得過一次預(yù)售，之后便再無消息。由于沒有并表，市場(chǎng)對(duì)其投資額、前期預(yù)售、建設(shè)進(jìn)度和竣工安排等都不得而知。

　　2016年5月，也就是拿下新江灣城高價(jià)項(xiàng)目后半年，信達(dá)地產(chǎn)再度出手。公司以123.18億元獲得了杭州濱江區(qū)奧體地塊，這是杭州土拍市場(chǎng)上出現(xiàn)的第一宗百億地塊。

　　在逾120億元獲得濱江奧體地塊后，信達(dá)地產(chǎn)很快就引入合作方。2016年10月，濱江集團(tuán)公告稱，公司聯(lián)合融創(chuàng)獲得項(xiàng)目公司-杭州信達(dá)奧體置業(yè)有限公司10%和40%股份，信達(dá)地產(chǎn)持有剩余50%，項(xiàng)目從信達(dá)地產(chǎn)一方持有變成三家合作開發(fā)。

　　在信達(dá)地產(chǎn)年報(bào)中，2016年獲得的土地在當(dāng)年年報(bào)中沒有介紹，僅在重大股權(quán)投資中表示，與合作方共同開發(fā)杭州奧體信達(dá)中心項(xiàng)目，項(xiàng)目主體公司是杭州信達(dá)奧體置業(yè)有限公司（下稱“杭州信達(dá)奧體”）。

　　信達(dá)地產(chǎn)持有50%，杭州信達(dá)奧體出現(xiàn)在信達(dá)地產(chǎn)合營企業(yè)公司名單中。

　　直至2020年上半年，杭州信達(dá)奧體權(quán)益法下確認(rèn)的投資損益一直處于虧損中，項(xiàng)目投資規(guī)模、預(yù)售情況、建設(shè)進(jìn)度和竣工安排等再度消失在公眾的視線中。

　　信達(dá)地產(chǎn)拿來的一連串高價(jià)地塊中，總價(jià)最高的地塊接連出表，僅上述兩個(gè)地塊的土地款就超過200億元，其合計(jì)的投資額又將達(dá)到什么樣的級(jí)別呢？信達(dá)地產(chǎn)為什么不將這些大體量的項(xiàng)目并表呢？

　　事情或許還有另外一個(gè)維度。不論信達(dá)地產(chǎn)是否按照所謂的“公司章程”等理由將高價(jià)地塊的項(xiàng)目公司調(diào)整至體外，這些項(xiàng)目公司負(fù)債較高是個(gè)事實(shí)。

　　新江灣城的項(xiàng)目公司上海泰瓴幾乎還是100%的負(fù)債率。信達(dá)地產(chǎn)的公司債募集書顯示，截至2020年上半年，上海泰瓴資產(chǎn)總額為114.32億元，公司的凈資產(chǎn)為7921萬元，還不到1億元，負(fù)債總額高達(dá)113.53億元，負(fù)債率為99.31%接近100%。

　　杭州信達(dá)奧體的情況也是如此。信達(dá)地產(chǎn)公司債募集書顯示，截至2020年上半年，杭州信達(dá)奧體資產(chǎn)總額為226.44億元，凈資產(chǎn)只有9.07億元，即負(fù)債總額為217.36億元，這家項(xiàng)目公司的負(fù)債率也高達(dá)95.99%，與上海泰瓴相差無幾。

　　2020年上半年末，信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債總額為757.95億元，上述兩家項(xiàng)目公司的負(fù)債總額合計(jì)就超過了330億元達(dá)到330.89億元。如果兩家持股超過50%的公司納入合并范圍，信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債總額將超過1000億元，且不會(huì)給上市公司增加明顯的凈資產(chǎn)，這將會(huì)使信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，而房企負(fù)債率的提升又會(huì)給公司的對(duì)外借債、評(píng)級(jí)等帶來一系列的不利影響。

　　因此，將這些項(xiàng)目公司“排除”在合并范圍內(nèi)，信達(dá)地產(chǎn)或許是基于降低負(fù)債率的考量。

　　高價(jià)拿地的項(xiàng)目大多開發(fā)緩慢，收購而來需要完成業(yè)績(jī)承諾的項(xiàng)目則是另外一副景象：收購前與收購后，在收入基本不變的情況下，盈利卻呈現(xiàn)翻倍之勢(shì)。

　　收購業(yè)績(jī)翻倍增長(zhǎng)

　　2018年7月，信達(dá)地產(chǎn)以5.9元/股發(fā)行13.28億股，作價(jià)78.33億元收購淮礦地產(chǎn)有限責(zé)任公司（下稱“淮礦地產(chǎn)”）100%股權(quán)的交易宣告完成。在接連高價(jià)拿地后，信達(dá)地產(chǎn)又通過收購為公司的土地儲(chǔ)備添磚加瓦。

　　在淮礦地產(chǎn)的開發(fā)土地儲(chǔ)備中，截至2017年年底，公司及其下屬公司擬建項(xiàng)目總計(jì)10個(gè)，合計(jì)土地面積52.33萬平方米，主要分布在淮南、蕪湖等地。在建項(xiàng)目11個(gè)，合計(jì)土地面積134.71萬平方米；五個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)竣工，合計(jì)土地面積47.42萬平方米。

　　除了土地儲(chǔ)備之外，根據(jù)收購報(bào)告書，2015-2017年年末，淮礦地產(chǎn)的預(yù)收賬款分別為43.97億元、72.31億元和66.22億元，其中東方龍城、東方藍(lán)海（蕪湖）和東祥府等項(xiàng)目是預(yù)收較多的樓盤。

　　由于收購?fù)瓿墒窃?018年而非2017年，淮礦地產(chǎn)的交易對(duì)手方承諾業(yè)績(jī)向后延期，承諾2018年至2020年合計(jì)凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)數(shù)為25.9億元，此前交易對(duì)手承諾2017年至2019年合計(jì)凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)數(shù)為27.2億元。

　　根據(jù)收購書，淮礦地產(chǎn)2017年扣非后的歸母凈利潤(rùn)為5.92億元，收購后2018年和2019年公司合計(jì)完成扣非歸母凈利潤(rùn)17.05億元，三年合計(jì)為22.97億元。

　　憑借著業(yè)績(jī)的爆發(fā)，淮礦地產(chǎn)已經(jīng)今非昔比。收購?fù)瓿珊?，淮礦地產(chǎn)更名為長(zhǎng)淮信達(dá)地產(chǎn)有限公司（下稱“長(zhǎng)淮信達(dá)地產(chǎn)”）。2018年和2019年，長(zhǎng)淮信達(dá)地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)營收54.52億元和58.83億元，凈利潤(rùn)分別為7.47億元和10.42億元。

　　收購前的2016年和2017年，彼時(shí)的淮礦地產(chǎn)凈利率在9%左右，收購后的2018年和2019年公司凈利潤(rùn)率分別為13.7%和17.71%，盈利能力近乎翻倍。

　　2020年上半年，長(zhǎng)淮信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入14.92億元，凈利潤(rùn)2.56億元，17.16%利潤(rùn)率依然維持高位。

　　扣除長(zhǎng)淮信達(dá)地產(chǎn)的營收和凈利潤(rùn)后，2018-2019年信達(dá)地產(chǎn)的營收分別為133.02億元和135.95億元，凈利潤(rùn)分別為17.62億元和15.14億元；2020年上半年公司收入為87.33億元，凈利潤(rùn)為8.54億元。

　　即扣除收購影響后，2018年和2019年，信達(dá)地產(chǎn)的凈利率分別為13.25%和11.14%，2020年上半年凈利率為9.78%。信達(dá)地產(chǎn)的盈利能力約為公司長(zhǎng)淮信達(dá)地產(chǎn)的一半左右。

　　根據(jù)收購報(bào)告書，彼時(shí)的淮礦地產(chǎn)雖然在省外如浙江的杭州、嘉興等地也有部分項(xiàng)目，但公司土地以省內(nèi)項(xiàng)目為主，主要分布在合肥、蕪湖和淮南等地。如前所述，收購時(shí)淮礦地產(chǎn)主要預(yù)收項(xiàng)目東方龍城、東方藍(lán)海（蕪湖）和東祥府等所在區(qū)域不是蕪湖就是合肥等地。

　　2018年，信達(dá)地產(chǎn)在合肥、蕪湖等地的收入毛利率不足30%，遠(yuǎn)低于公司近33%的主營業(yè)務(wù)毛利率。2019年，信達(dá)地產(chǎn)合肥、蕪湖等地的毛利率進(jìn)一步下降至23%上下，同樣不及公司28%左右的主營毛利率。

　　淮礦地產(chǎn)的主要項(xiàng)目集中在安徽省內(nèi)，而上市公司安徽省內(nèi)2018年和2019年確認(rèn)的收入毛利率又相對(duì)偏低，以省內(nèi)項(xiàng)目為主的長(zhǎng)淮信達(dá)地產(chǎn)反而貢獻(xiàn)了信達(dá)地產(chǎn)更豐厚的盈利。

　　通過不斷高價(jià)拿地和大手筆并購，信達(dá)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備漲幅明顯，公司的簽約銷售也有了一定程度的上漲。但近年來，信達(dá)地產(chǎn)存貨數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)顯示公司去化任務(wù)仍在進(jìn)行中。

　　開發(fā)產(chǎn)品亟待消化

　　根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)的公告，2020年前三季度公司實(shí)現(xiàn)銷售金額約165.31億元（其中合作項(xiàng)目權(quán)益銷售金額約38.25億元、代建項(xiàng)目銷售金額約7.77億元），上一年同期公司權(quán)益銷售合同額為159.8億元。

　　也就是說，信達(dá)地產(chǎn)的合同銷售增長(zhǎng)緩慢。

　　不僅如此，一連串的高價(jià)拿地似乎也沒有給信達(dá)地產(chǎn)帶來多少實(shí)實(shí)在在的銷售增加。

　　2017-2019年，信達(dá)地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)銷售合同額224.71億元、309.68億元和265.58 億元，2016年公司的銷售合同額為169.07億元。

　　表面上看，信達(dá)地產(chǎn)的合同銷售有了一定的增長(zhǎng)。但如前所述，2018年信達(dá)地產(chǎn)收購了淮礦地產(chǎn)并更名為長(zhǎng)淮信達(dá)地產(chǎn)，也是在這一年信達(dá)地產(chǎn)的合同銷售有了明顯增長(zhǎng)。

　　2015-2017年年末，長(zhǎng)淮信達(dá)地產(chǎn)的預(yù)收賬款分別為43.97億元、72.31億元和66.22億元?？梢娭灰L(zhǎng)淮信達(dá)地產(chǎn)保持之前的預(yù)收節(jié)奏，信達(dá)地產(chǎn)就可以獲得“額外”的合同銷售增長(zhǎng)。扣除收購影響后，信達(dá)地產(chǎn)的合同銷售增長(zhǎng)情況如何呢？

　　這或許可以從公司現(xiàn)金流窺見一斑。2017-2019年，信達(dá)地產(chǎn)銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金分別為177.74億元、225.13億元和187.2億元，與2016年的164.37億元相比，并沒有明顯漲幅。

　　合同負(fù)債同樣如此。2016年和2017年年末，信達(dá)地產(chǎn)的預(yù)收款分別為117.18億元和136.78億元。2018年科目調(diào)整至合同負(fù)債后，公司2018年和2019年年末的合同負(fù)債分別為250.39億元和240.86億元，2020年三季度末為256.57億元。

　　在2018年大幅增長(zhǎng)后，信達(dá)地產(chǎn)的合同負(fù)債基本平穩(wěn)。

　　2018年也是信達(dá)地產(chǎn)收購長(zhǎng)淮信達(dá)地產(chǎn)的一年，被收購公司數(shù)十億元的預(yù)收款在這一年顯然起到了重要作用。

　　新增土地儲(chǔ)備一直增加，新開工項(xiàng)目不斷推進(jìn)，銷售無法得到有效提升，意味著存貨中的開發(fā)產(chǎn)品開始上漲。

　　2017-2019年，信達(dá)地產(chǎn)新開工面積75.04萬平方米、195.57萬平方米和223.93萬平方米，2020年上半年受疫情影響，新開工面積為68.31萬平方米。

　　2016年年末，信達(dá)地產(chǎn)存貨中的開發(fā)產(chǎn)品為58.79億元，2017年年末為52.49億元，開發(fā)產(chǎn)品基本變化不大。2018年年末，公司房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品增加至72.41億元，2019年再度猛增至131.62億元。即便2020年上半年有所回落，信達(dá)地產(chǎn)期末的開發(fā)產(chǎn)品也還有78.43億元。

　　房企的開發(fā)產(chǎn)品一般是指已完工的項(xiàng)目。由于預(yù)售制度的存在，樓盤在建設(shè)階段即已經(jīng)預(yù)售，因此房企開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模并不大。如果開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模龐大，一般情況下意味著預(yù)售并不理想。

　　尤其是在“三條紅線”的新政下，房企去化能力的高低對(duì)債務(wù)的影響立竿見影。

　　在“三條紅線”監(jiān)管下，房企的有息負(fù)債實(shí)行總額控制，即使全部符合監(jiān)管要求，有息負(fù)債增長(zhǎng)也控制在15%以內(nèi)。

　　在有息負(fù)債總量受到控制下，房企自身造血能力的提高就顯得尤為重要。信達(dá)地產(chǎn)高企的庫存似乎難以證明公司高效的去化能力。以2020年上半年為例，公司銷售金額83.26億元，即庫存的開發(fā)產(chǎn)品幾乎足夠公司銷售半年時(shí)間。

　　近幾年，信達(dá)地產(chǎn)的合同銷售基本200多億元左右，開發(fā)產(chǎn)品卻接近百億，存貨壓力不言而喻。而且觀察公司開發(fā)產(chǎn)品構(gòu)成不難發(fā)現(xiàn)，金額過億且竣工時(shí)間在2018年及其之前的項(xiàng)目占比不少，這些項(xiàng)目何時(shí)才能順利出清呢？

　　作為一家市值逾百億元、盈利超20億元的房企，信達(dá)地產(chǎn)上一次被券商關(guān)注還要追溯到三年多以前的2017年9月，自此后再也沒有機(jī)構(gòu)關(guān)注過信達(dá)地產(chǎn)，公司似乎在券商等機(jī)構(gòu)的關(guān)注名單上消失了。

　　只有每當(dāng)公司募集債券時(shí)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)才會(huì)提示信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢和簽約下滑的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)提到公司“合聯(lián)營項(xiàng)目較多，部分項(xiàng)目規(guī)模較大，且土地成本較高，公司非并表項(xiàng)目的運(yùn)作情況亦將對(duì)其信用質(zhì)量產(chǎn)生影響”。

　　這些高價(jià)地塊到底進(jìn)展到哪里了呢？截至發(fā)稿，信達(dá)地產(chǎn)沒有回復(fù)《證券市場(chǎng)周刊》的采訪。