1月21日，綠地控股（600606）在上海舉行媒體會暨2020業(yè)績交流會。

　　還和去年一樣的陣容，出席管理層包括董事長張玉良、董秘王曉東、財務(wù)部副總經(jīng)理吳正奎，但時間上比去年晚了兩個星期。

　　每年這個時候，張玉良都會出面，給未來這一年發(fā)展定下總體基調(diào)。

　　業(yè)績公告顯示，2020年綠地實現(xiàn)合同銷售金額3583.53億元，比上年同期減少7.7%，實現(xiàn)合同銷售面積2909.3萬平方米，比上年同期減少10.7%。

　　張玉良說，對地產(chǎn)排名已經(jīng)不如從前那般在乎。

　　2020年，綠地在地產(chǎn)之外做了很多事情，包括綠地金融引戰(zhàn)投、貿(mào)易港集團、大基建領(lǐng)域、繼續(xù)混改等。

　　財務(wù)方面，報告期內(nèi)，綠地實現(xiàn)營業(yè)總收入4812.96億元，同比增長12.43%；營業(yè)利潤312.99億元，同比下降1.14%，歸屬于上市公司股東的凈利潤137.21億元，同比下降6.93%。

　　這份業(yè)績，對于綠地而言也是在疫情影響下能夠做的最大努力。

　　張玉良的回應(yīng)，還是那句“充滿信心”。

　　“今年的目標還是要保持質(zhì)量前進下增長，更重要的是質(zhì)量增長，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有想象的空間?！睆堄窳急硎尽?/p>

　　過去這一年，圍繞這家國企“巨頭”，有過許多不如意。除了負債、失速和分拆上市外，當天這場交流會的重點，還有前一天市場傳出的“綠地被收購”一事。

　　地產(chǎn)板塊不在意銷售目標

　　綠地還是沒達到4000億銷售額。2020年全年，綠地實現(xiàn)合同銷售金額3583.53億元，行業(yè)排名較2019年下降一位至第7名。其中，住宅銷售金額2725億元，同比增長8%，占比達到76%；商辦實現(xiàn)銷售金額859億元，同比下降37%，占比24%。

　　綠地集團董秘王曉東表示，這主要是商辦銷售不理想。綠地商辦產(chǎn)品占比相對同行偏高，也導(dǎo)致2020年疫情影響下，整體商業(yè)辦公去化、出租存在很大的壓力。

　　“有數(shù)據(jù)顯示，2020年中國辦公樓的需求量降了60%，并且這個趨勢不斷在進行中，已經(jīng)連續(xù)降5年，從商業(yè)的成交來講，是降了30%?！蓖鯐詵|表示，公司整體銷售金額跟2020年初的預(yù)期目標還是有一點差距，主要就是因為商業(yè)、辦公這兩個品類。

　　綠地還在持續(xù)調(diào)整結(jié)構(gòu)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，綠地累計獲取項目90個，新增土地面積1365萬平方米，計容建筑面積2932萬平方米?？偼恋乜?29億元，總貨值約3330億元，平均樓面價3168元/平方米。拿地與2019年基本持平。

　　這其中，一二線核心城市項目占比提高，按貨值計算，約70%的項目位于一二線城市；按計容建面計算，約70%為住宅。在拿地方式上，綠地獲取的“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同項目建筑面積超過2300萬平方米，占比超過80%。

　　那么2021年的銷售目標又是怎樣的？

　　“單一地產(chǎn)方面的排名我們不在乎，因為我要看整個企業(yè)，整個結(jié)構(gòu)調(diào)整中，希望它達到什么程度，按自己的需求來看。”張玉良坦言，“我們是希望今年比去年增長，而且是質(zhì)量增長?！?/p>

　　盡管以房地產(chǎn)起家，但經(jīng)過多年發(fā)展，房地產(chǎn)已不是綠地的單一主業(yè)。

　　2020年全年，綠地的大基建成員企業(yè)實現(xiàn)營收2801億元，同比增長19%；金融產(chǎn)業(yè)全年實現(xiàn)利潤總額43億元，同比增長23%；商貿(mào)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營收81億元，同比增長21%。張玉良透露，目前收入經(jīng)營的目標中，房地產(chǎn)占不到三分之一。

　　降負債預(yù)計今年一季度可降一檔

　　相較于沖銷售規(guī)模，2020年8月，監(jiān)管層給地產(chǎn)行業(yè)劃下的“三道紅線”或許是讓綠地壓力更大的事情。

　　作為最初的12家試點企業(yè)之一，綠地最初是“三道紅線”全中的“紅檔”企業(yè)。而經(jīng)過半年的加速，綠地降負債效果明顯。

　　據(jù)綠地方面披露，2020年全年初步數(shù)據(jù)顯示，綠地現(xiàn)金短債比快步提升，累計提升幅度超40%；凈負債率明顯下降，累計下降近50個百分點；剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負債率逐步回落，有息負債總額較高點下降約450億元。

　　綠地集團財務(wù)負責(zé)人吳正奎補充，公司在2020年8月末收購了廣西建工，也要求其降負債，如果將廣西建工包含在內(nèi)，整體有息負債規(guī)模共下降了逾600億元。

　　按監(jiān)管層的要求，踩線房企要“每年降一檔，三年降三檔”?！敖地搨_保在今年6月末完成降低一檔的任務(wù)，力爭在今年一季度末就完成。” 吳正奎表示。

　　“先降短債比，原來預(yù)計6月份完成，按現(xiàn)在的情況來看，遠遠提早了，一季度降完一條線沒問題?！睆堄窳急硎荆渌麅蓷l線也有望提前完成。

　　在去杠桿措施上，王曉東介紹，綠地將圍繞“三年三步走”的計劃，6項措施包括主動壓減有息負債規(guī)模，優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)，以銷定產(chǎn)、靈活調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏，加快銷售資金回籠，加快已售項目建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn)，積極充實企業(yè)資本金等。

　　盡管綠地沒有物業(yè)板塊進行分拆上市以協(xié)助去杠桿，但其金融板塊的上市已在推進中。公開信息顯示，2020年底，綠地數(shù)科成立，并完成對金融板塊的重組。

　　不過，2020年初曾提及的研究分拆大基建業(yè)務(wù)上市，“現(xiàn)在還沒有提到日程上”。

　　混改意向是央企金融機構(gòu)

　　昨天下午，一則“某十強房企欲收購某十強房企”的消息爆出。

　　今日午后，有自媒體發(fā)文爆料，被收購方是綠地集團。

　　文章透露，目前所知收購方是萬科和中海二者之一：

　　萬科+誠通組成的國企改革基金

　　或是中海和其他投資者組成的投資人

　　網(wǎng)易房產(chǎn)就此詢問了綠地集團品牌部人士，對方回應(yīng)表示：謠言。

　　此外，今天下午正值綠地控股在上海舉行媒體會暨2020業(yè)績交流會，在會上，綠地集團董事長張玉良也向媒體回應(yīng)表示：“沒這個(被收購)的可能性。”

　　他表示：“昨天晚上我也看到了(某十強房企要收購某十強房企的傳聞)，如果指我們的話，沒什么可能性?！?/p>

　　但張玉良同時也表示：引進金融背景的央企戰(zhàn)投，是大股東之間的合作，正在進行中。計劃在春節(jié)后，目前尚正常開展，無時間表?！案鶕?jù)中央對國有企業(yè)有三年混改的要求，綠地屬于二次混改，寫進了市政府相關(guān)文件，要引進的是中央金融機構(gòu)為主體的股東。對此次收購，上海國資委具有導(dǎo)向性意見?！斗桨浮返娜齻€目標沒有變化，哪家公司要來，就要符合方案的三個目標要求。而且即使有合作伙伴來，充其量也是財務(wù)投資人，不存在收購的概念?！?/p>

　　綠地控股董秘王曉東也在媒體會上進一步補充表示，2020年7月26日綠地進行二次混改，國有股東實現(xiàn)股權(quán)變動。盡可能優(yōu)化國資布局調(diào)整，進一步完善綠地股權(quán)機構(gòu)。

　　王曉東稱，從股權(quán)結(jié)構(gòu)來說，目前綠地單一最大股東是格陵蘭，沒有控股股東和實際控制人，且上海地產(chǎn)、上海城投擬轉(zhuǎn)讓不超過綠地總股本17.5%的股份。不超過17.5%，即轉(zhuǎn)讓完成后，格陵蘭依舊是綠地單一最大股東，并未改變綠地的國資屬性。

　　而據(jù)綠地集團一位管理層向媒體進一步透露，目前在談且符合相關(guān)條件的有兩家企業(yè)：一家為券商，一家為保險機構(gòu)。

　　“引入的戰(zhàn)略投資人，可能是一家，也可能是聯(lián)合體?！?/p>

　　據(jù)了解，目前綠地是三元股權(quán)結(jié)構(gòu)。上海地產(chǎn)持有31.42億股，持股比例25.82%；上海城投持有25億股，占比20.55%；而以張玉良管理層為首的員工持股方代表――上海格林蘭持股35.45億股，持股比例為29.13%，為綠地的單一最大股東。

　　王曉東表示，“轉(zhuǎn)讓完之后，我們格林蘭依舊是綠地的單一最大股東，這個股權(quán)結(jié)構(gòu)是沒有變化的?！?/p>

　　王曉東介紹，此次混改的目的和背景是進一步深化國企改革，進一步優(yōu)化國資布局的結(jié)構(gòu)調(diào)整，并進一步完善綠地的股權(quán)機構(gòu)。

　　至于當前混改的進度，張玉良透露，目前談得比較深的是兩家央企金融機構(gòu)，具體“今年春節(jié)后可能會進一步明朗化”。