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　　作者｜吳亞

　　比去年晚了兩周，綠地控股（600606）(SH:600606，以下簡稱“綠地”)1月21日在上海舉行了2020業(yè)績交流會。此前1天，綠地發(fā)布2020年度業(yè)績快報公告。

　　“單一地產(chǎn)方面的排名我們不在乎，我們要看整個企業(yè)，今年還是要保持質(zhì)量前進(jìn)增長。”即使綠地交出了“涇渭分明”的2020成績單，但綠地董事長張玉良的回應(yīng)還是依舊“充滿信心”。

　　過去這一年，在不甚理想的地產(chǎn)主業(yè)之外，綠地還有很多故事，包括二次混改、綠地數(shù)科成立、大基建領(lǐng)域沖刺等。也包括腳踩“三道紅線”，以及“被收購”傳聞。

　　“被收購”疑云：沒這個可能性

　　在業(yè)績交流會召開的前一天，一則“某十強(qiáng)房企欲收購某十強(qiáng)房企”的消息，在網(wǎng)絡(luò)不脛而走。

　　交流會召開當(dāng)天早些時候，有自媒體發(fā)文進(jìn)一步爆料，由“萬科+誠通”組成的國企改革基金和“中海和其他投資者組成的投資人”擬收購綠地不超過17.5%股份。

　　“我也看到了(上述傳聞)，如果是指我們的話，沒這個(被收購)的可能性?！痹谙挛缗e行的業(yè)績交流會上，張玉良毫不留情地回應(yīng)稱該傳聞系“謠言”。

　　張玉良表示，傳言中的兩家房企“昨晚第一次聽說，之前沒有接觸過，如果是這兩家同行，我覺得不太符合我們二次混改的要求”。

　　“根據(jù)中央對國有企業(yè)有三年混改的要求，綠地屬于二次混改，寫進(jìn)了市政府相關(guān)文件，要引進(jìn)的是中央金融機(jī)構(gòu)為主體的股東?！彼f道，對此次混改，上海國資委具有導(dǎo)向性意見。無論哪家公司要來，都要復(fù)合相關(guān)文件和方案的要求。

　　“即使有合作伙伴來，充其量也是財務(wù)投資人，不存在收購的概念?！睆堄窳歼M(jìn)一步否認(rèn)“被收購”傳聞。

　　談及當(dāng)前的混改進(jìn)度，他透露，目前談得比較深的是兩家央企金融機(jī)構(gòu)，而引進(jìn)上述具有金融背景的央企戰(zhàn)投，是大股東之間的合作，目前尚正常開展，具體“今年春節(jié)后可能會進(jìn)一步明朗化”。

　　綠地控股董秘王曉東也在業(yè)績交流會上表示，“二次混改后，綠地控股管理層還是單一大股東，不存在‘收購’的概念?！?/p>

　　此前，于2020年7月26日，綠地發(fā)布公告稱，公司第二、三大股東上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司及上海城投（集團(tuán)）有限公司擬通過公開征集受讓方的方式協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的綠地控股部分股份，擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計不超過綠地控股總股本的17.50%。

　　目前綠地股權(quán)結(jié)構(gòu)中，以張玉良等管理層為首的員工持股方代表――上海格林蘭對綠地持股29.13%；上海城投及上海地產(chǎn)作為上海國資委一方，持股46.37%；剩余社會資本合計持股24.5%。

　　王曉東稱，從股權(quán)結(jié)構(gòu)來說，目前綠地單一最大股東是格陵蘭，沒有控股股東和實(shí)際控制人，且上海地產(chǎn)、上海城投擬轉(zhuǎn)讓不超過綠地總股本17.5%的股份。

　　“不超過17.5%，即轉(zhuǎn)讓完成后，格陵蘭依舊是綠地單一最大股東，并未改變綠地的國資屬性?！彼硎?，“戰(zhàn)略投資人何時可以確定，還需要等待上海國資委的安排。”

　　地產(chǎn)降速：不在乎單一方面的排名

　　除了二次混改，外界對綠地1月20日發(fā)出的2020年業(yè)績快報，也充滿了關(guān)注。

　　2020年，綠地營收4812.96億元，較上年增加12.43%；扣非后凈利潤為130.97億元，較上年增加3.16%；總資產(chǎn)為13491.25億元，同比增加17.75%。

　　與2020年半年度相比，綠地經(jīng)營績效整體呈現(xiàn)一定幅度的增長。但綠地雙主業(yè)的重心已向大基建產(chǎn)業(yè)偏移，2020年初，綠地還專門組建了大基建集團(tuán)。

　　2020年全年，綠地新增了5299個建筑施工項(xiàng)目，總金額同比增加62.08%。其中，專業(yè)工程和其他建筑項(xiàng)目總金額分別同比增加70.33%和187.87%。

　　具體到單月數(shù)據(jù)，2020年最后兩個月，綠地新增的建筑項(xiàng)目數(shù)量和金額，約占2020全年新增的三分之一；房屋建設(shè)、專業(yè)工程、其他建筑項(xiàng)目的總金額同比增幅均超100%，其他建筑項(xiàng)目的同比增幅則高達(dá)2028.65%。

　　對于大基建業(yè)務(wù)的未來，綠地方面還有著無限的期待。其曾表示，到2023年，要形成由2-3家千億級企業(yè)為核心、4-5家五百億級企業(yè)為骨干、若干家百億級專業(yè)企業(yè)為節(jié)點(diǎn)的大基建企業(yè)群。

　　此外，到2025年，綠地大基建集團(tuán)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8000億元。

　　而同為雙主業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則略顯乏力，在合同銷售面積、合同銷售金額、新開工面積等多個緯度，均出現(xiàn)了從5.8%至10.8%不等的同比降幅。

　　就整體而言，2020年，綠地房地產(chǎn)業(yè)全年結(jié)轉(zhuǎn)收入2171億元，同比增長12%，再創(chuàng)歷史新高。而同期，綠地大基建成員企業(yè)營收為2801億元,同比增長19%。

　　在項(xiàng)目的開工、竣工方面，2020年綠地完成新開工面積、完成竣工備案面積，分別同比減少了24.3%、5.8%。

　　項(xiàng)目銷售方面，2020年綠地實(shí)現(xiàn)銷售面積2909.3萬平方米，銷售額3583.53億元，同比減少10.7%、7.7%。

　　在第三方機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的2020年房企銷售榜中，綠地是TOP10隊(duì)伍里唯一一家年度操盤金額不及2019年的房企，同比降幅為8.1%。

　　而近年來，綠地雖還在TOP10中，但排名已逐年下滑，從2015年的第三位一路下落至2020年的第7位，被保利、融創(chuàng)、中海等房企紛紛趕超。

　　在王曉東看來，公司整體銷售金額下降，主要還是因?yàn)樯虡I(yè)、辦公去化不理想?！熬G地商辦產(chǎn)品占比相對同行偏高，也導(dǎo)致2020年疫情影響下，整體商業(yè)辦公去化、出租存在很大的壓力?！?/p>

　　“單一地產(chǎn)方面的排名我們不在乎，因?yàn)槲乙凑麄€企業(yè)，按自己的需求來看?！睆堄窳紕t稱，“我們是希望今年比去年增長，而且是質(zhì)量增長?！?/p>

　　負(fù)債之困：預(yù)計今年一季度可降一檔

　　相較于相較于沖銷售規(guī)模，“三道紅線”或才是對于綠地最大的壓力。去年8月，該融資監(jiān)管新政出臺后，綠地是TOP30房企里唯一一家三道紅線全踩的國企。

　　截至2020年9月30日，綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82%、凈負(fù)債率為183%、現(xiàn)金短債比為0.78，均不符合“三道紅線”要求。

　　截至去年三季度末，綠地的短期有息負(fù)債、長期有息負(fù)債分別為1029.84億元和2206.85億元，賬面貨幣資金為805.72億元，賬面資金難以覆蓋短期負(fù)債。

　　綠地集團(tuán)財務(wù)負(fù)責(zé)人吳正奎稱，按照中央部委的要求，綠地需要“每年降一檔，三年降三檔”?！敖地?fù)債確保在今年6月末完成降低一檔的任務(wù)，力爭在今年一季度末就完成?！?/p>

　　據(jù)他介紹，綠地主要通過三個手段來實(shí)現(xiàn)降檔：降、調(diào)、增。即降低有息負(fù)債規(guī)模、調(diào)整短期、長期負(fù)債結(jié)構(gòu)、增加非受限貨幣資金等三大方面。

　　綠地方面在業(yè)績交流會上透露，2020年其現(xiàn)金短債比快步提升，累計提升幅度超40%；凈負(fù)債率明顯下降，累計下降近50個百分點(diǎn)；剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率逐步回落，有息負(fù)債總額較高點(diǎn)下降約450億元。

　　綠地披露的業(yè)績快報則顯示，截至2020年12月末，公司總資產(chǎn)13491億元，較上年同期上漲17.75個百分點(diǎn)；歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益834億元，較上年同期增加5.7%；資產(chǎn)負(fù)債率88.28%，有所回落。

　　分拆上市：四大板塊正在推進(jìn)尚無時間表

　　盡管綠地沒有物業(yè)板塊進(jìn)行分拆上市以協(xié)助去杠桿，但其金融板塊的上市已在推進(jìn)中。

　　業(yè)績快報數(shù)據(jù)顯示，綠地金融產(chǎn)業(yè)去年實(shí)現(xiàn)利潤總額43億元，同比增長23%。在交流會上,張玉良表示,綠地數(shù)科（即綠地科技集團(tuán)有限公司）上市正常在三年內(nèi)。

　　綠地金融局傳言已久，早在2020年1月，張玉良在新春媒體見面會上就已透露，綠地或?qū)⒍鄻I(yè)務(wù)板塊分拆上市。

　　7月，在綠地2020年半年度會議上，綠地金控董事長耿靖透露，綠地金融2020全年的利潤總額目標(biāo)為35億元，并透露正努力完成引戰(zhàn)關(guān)鍵工作和獲取金融核心牌照。

　　此后，在10月舉行的三季度工作總結(jié)會上，耿靖稱綠地金融已初步完成了引入戰(zhàn)投的工作，并為上市進(jìn)行了組織架構(gòu)的調(diào)整，后續(xù)還將對業(yè)務(wù)和管理?xiàng)l線進(jìn)行重構(gòu)。

　　2020年11月23日，綠地注冊設(shè)立綠地數(shù)科，注冊資本199億元，耿靖本人擔(dān)任法人、執(zhí)行董事、總經(jīng)理。

　　彼時有市場消息稱，綠地將以綠地數(shù)科作為平臺，完成對綠地金融業(yè)務(wù)的資產(chǎn)并購及重組，預(yù)計資產(chǎn)管理規(guī)模將超過1000億元。不過，綠地方面并未對這一消息有所回應(yīng)。

　　此后，12月綠地金融宣布，其獲得新加坡數(shù)字批發(fā)(DWB)銀行牌照，被外界解讀為是綠地金融IPO籌備中的重要一步。

　　在本次業(yè)績交流會上，王曉東表示：“就牌照而言，金控目前已有銀行牌照，新加坡政府批準(zhǔn)了數(shù)字銀行牌照，這不容易，目前國內(nèi)就有阿里巴巴有這張新加坡的牌照?！?/p>

　　據(jù)他透露，目前綠地金控還在推進(jìn)和洽談收購一家互聯(lián)網(wǎng)的牌照。接下來，還會獲取證券牌照、信托牌照?！敖鹂匾苍谇⒄剣鴥?nèi)一家中等規(guī)模財險公司的收購，這個在審批過程中。”

　　他還表示，在綠地數(shù)科上市之后，綠地金控也有望啟動引戰(zhàn)工作?！拔磥?，綠地金控中的業(yè)務(wù)板塊將會被逐一剝離，裝入綠地數(shù)科，綠地金控將作為綠地數(shù)科的一級子公司，成為一個持牌機(jī)構(gòu)?！?/p>

　　不過，除了明確“綠地數(shù)科計劃上市正常在三年內(nèi)”和“綠地金控或啟動引戰(zhàn)工作之外”，綠地方面稱，對于其他板塊的分拆上市，尚無時間表。

　　大基建業(yè)務(wù)是綠地目前業(yè)務(wù)“第一翼”，但綠地方面稱“大基建的整體上市，其實(shí)還沒有提到立即要做的階段。”

　　對于貿(mào)易港業(yè)務(wù)的分拆上市，其表示“也在2021年的計劃中，同樣無時間表。”數(shù)據(jù)顯示，綠地的國際貿(mào)易、零售等業(yè)態(tài)2020年?duì)I收81億元，同比增長21%。

　　具備多元化業(yè)務(wù)的綠地，還在繼續(xù)講述著新故事，但市場的反應(yīng)卻有點(diǎn)不太樂觀。

　　1月21日，在2020年業(yè)績快報披露的第一個交易日中，綠地收報6元/股，僅微漲1.8%。

　　1月22日，綠地股價跌開每股5.96元，跌幅為0.67%。此后股價進(jìn)一步下跌，截止發(fā)稿，綠地報每股5.81元，跌幅3.1%。