2月25日早盤，三大指數(shù)高開震蕩，截止中午收盤，三大指數(shù)皆漲0.5%以上，其中上證漲超1%。 物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)板塊表現(xiàn)較好，領漲兩市。其中，【深深房A(000029)、股吧】、萬科A、保利地產(chǎn)（600048）、世貿(mào)股份等均漲停，同花順（300033）房地產(chǎn)開發(fā)板塊漲幅4.67%，物業(yè)管理板塊漲幅6.15%。

　　國金證券：房地產(chǎn)行業(yè)正在由增量時代向存量時代轉(zhuǎn)換

　　房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟最重要的組成部分，其開發(fā)流程長，產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)眾多，對相關產(chǎn)業(yè)具有明顯的帶動作用。房地產(chǎn)行業(yè)具有強周期性、重資產(chǎn)、資金密集、受政策調(diào)控影響大等特點。隨著我國人口增長和城鎮(zhèn)化速度日漸放緩，房地產(chǎn)剛性需求增長也隨之放緩，再加上監(jiān)管政策全面細化，房地產(chǎn)行業(yè)正在由增量時代向存量時代轉(zhuǎn)換。

　　存量時代對房企資金實力、開發(fā)營銷、內(nèi)部管理等能力的要求提升，我們將公司治理、經(jīng)營質(zhì)量和債務周轉(zhuǎn)能力作為房企信用研究的三條主線。

　　公司治理是房企經(jīng)營活動的基石，良好的公司治理能促進房企經(jīng)營權和管理權的合理分配，有助于制定高效匹配的經(jīng)營戰(zhàn)略，提升經(jīng)營效率、盈利能力以及優(yōu)化融資結構、降低違約風險。關注公司屬性、大股東持股比例、管理層穩(wěn)定性和業(yè)務結構。

　　國盛證券：房貸新規(guī)后多地銀行房貸放款降速

　　政策追蹤：房貸新規(guī)后多地銀行房貸放款降速，深圳、上海、杭州等地進一步收緊樓市。本周中央政策方面，房貸新規(guī)后執(zhí)行后，北京、鄭州等地部分銀行房貸業(yè)務辦理放款速度降緩，上海、蘇州等地銀行表示不存在停貸情況，廣州、佛山等地銀行提高首貸利率，差別化的房貸政策將在各地各銀行持續(xù)執(zhí)行。地方政策方面，深圳出臺八條樓市調(diào)控措施嚴管購房資格。上海對21日“滬十條”進行了明確新房、二手房的認籌網(wǎng)簽時間、上海法拍房納入限購范圍、叫停上海地區(qū)個人住宅購房稅費分期貸等補充。杭州出臺樓市調(diào)控新政，從住房限購、限售、稅收和無房家庭認定標準及高層次人才優(yōu)先購房政策等方面進一步加強調(diào)控。市場監(jiān)管方面，北京住建委加強對長租企業(yè)的嚴厲監(jiān)管，禁止企業(yè)形成資金池和租金貸，嚴查資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場和中介炒房、投機炒作。

　　平安證券：土地市場繼續(xù)降溫，一線城市調(diào)控加碼

　　上周百城土地供應大幅下滑，且弱于往年同期；百城土地成交占地面積、土地成交溢價率亦有所回落，土地市場繼續(xù)降溫。本周一線城市商品房成交面積同比、環(huán)比都有所上升。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年一線城市房價出現(xiàn)年末“翹尾”行情，在這波“翹尾”行情中，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房成為領漲的主力。針對一線城市依然火爆的樓市行情，上海等地出臺相關政策加碼調(diào)控力度。此外，針對房企融資的監(jiān)管也在逐步落實、細化。

　　中國銀河證券：房地產(chǎn)板塊估值目前處于歷史底部區(qū)域

　　房地產(chǎn)板塊估值目前處于歷史底部區(qū)域。我們提示板塊當前的配置價值。雖然部分城市因城施策出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政，短期影響行業(yè)投資情緒，但是長期不改龍頭企業(yè)穩(wěn)健增長趨勢。大政策方面已形成完整閉環(huán)，從居民端、房企以及銀行三個維度對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定進行監(jiān)測和調(diào)控，有利于板塊估值修復。2020年全年基本面表現(xiàn)略超預期，2021年第一個月銷售繼續(xù)取得亮眼成績，基本面穩(wěn)健。當前行業(yè)估值處于10年來歷史低位，公募基金配置比例持續(xù)走低，供給側改革不斷深化，利好注重內(nèi)部運營與具備融資優(yōu)勢、財務穩(wěn)健的企業(yè)。建議關注低估值、高股息的優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團（600383）；銷售提速、彈性較大的優(yōu)質(zhì)成長型個股：陽光城（000671）、金科股份（000656）、中南建設（000961）；A股物業(yè)行業(yè)龍頭公司【招商積余(001914)、股吧】（001914）；經(jīng)紀服務行業(yè)標的我愛我家（000560）。

　　東方證券：看好業(yè)績穩(wěn)健的一線龍頭

　　受春節(jié)假期影響，疊加一線城市調(diào)控收緊，市場供應收縮，客戶觀望情緒增加，使得近兩周市場成交有所下滑，土地市場成交量放大，但溢價率亦有所降低。我們認為，中長期房地產(chǎn)調(diào)控政策上整體中性，當前板塊的估值水平相對于龍頭潛在的增速水平依然極具性價比，低負債強運營的龍頭房企，則具備穿越周期的成長能力。在順周期的大環(huán)境下，我們依然看好全年的銷售表現(xiàn)以及一季度的估值修復行情。

　　我們看好業(yè)績穩(wěn)健的一線龍頭，推薦保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、萬科A；與業(yè)績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團、旭輝控股集團、中南建設。 同時我們看好迅速成長且消費屬性較強的物管行業(yè)，推薦永升生活服務、碧桂園服務、保利物業(yè)、招商積余、新大正（002968）。

　　天風證券：“因城施策”會保持常態(tài)化

　　樓市因城施策。合肥全程全額監(jiān)管商品房預售資金，去年監(jiān)管資金1338億元。根據(jù)安徽省合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)，合肥市2020年持續(xù)強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，主要從源頭管控、強化資金監(jiān)管、規(guī)范項目交付、嚴防哄抬房價等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序，保持房地產(chǎn)市場健康有序平穩(wěn)發(fā)展。2020年，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局共開立監(jiān)管賬戶806個，進款總額1338億元，核準撥付監(jiān)管資金1172億元，撥付農(nóng)民工工資19.2億元；累計對合肥瑞鈺置業(yè)有限公司“卓錦園”等商品房項目進行巡查549家(次)。我們認為，供應端將持續(xù)以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序為主，需求端持續(xù)控制炒房并維持剛需購房優(yōu)惠力度，“因城施策“會保持常態(tài)化。

　　國信證券：短周期景氣度處高位地產(chǎn)板塊估值仍處歷史底部

　　目前行業(yè)短周期景氣度仍處高位，同時地產(chǎn)板塊估值仍處歷史底部，悲觀預期盡顯。我們建議投資者精選品種、擇優(yōu)布局，優(yōu)選極具配置價值的低估值A股龍頭及與行業(yè)景氣度的相關性更強、確定性和彈性更佳的優(yōu)質(zhì)內(nèi)房股。3月組合推薦保利地產(chǎn)(央企龍頭，估值較低)、陽光城(杠桿驅(qū)動走向效率驅(qū)動)、龍湖集團(銷售、業(yè)績穩(wěn)增，財務狀況優(yōu))、佳兆業(yè)集團(銷售高增，大灣區(qū)舊改優(yōu)勢顯著)、碧桂園服務(物管龍頭，業(yè)績確定性高)。

　　東莞證券：關注基本面穩(wěn)健的一二線龍頭企業(yè)

　　2021年1月整體銷售延續(xù)2020年末景氣度較高狀態(tài)，樓市銷售韌性充足。行業(yè)整體庫存維持較低水平，對于房價有一定支撐作用，并且行業(yè)系統(tǒng)性風險可控。2020年三季度以來房地產(chǎn)調(diào)控及資金監(jiān)管力度提升，房企“三道紅線”的提出，多個一線及熱點城市相繼出臺新的樓市調(diào)控政策，年末出臺的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等等。另外2021年春節(jié)后央行公開市場操作實現(xiàn)的凈回籠，年內(nèi)貨幣政策回歸常態(tài)化，流動性釋放相對2020年邊際收緊預期加大。對于房企后續(xù)融資、資金流動性及去杠桿進程等，將要持續(xù)觀察。地產(chǎn)板塊2021年前兩個月板塊仍維持跑輸大盤狀態(tài)。當前行業(yè)整體估值水平跌至歷史底部附近，具備較高安全邊際。而年報發(fā)布期臨近，行業(yè)整體銷售理想將對結算業(yè)績有一定支撐，但房企間業(yè)績分化將會加大。我們建議關注銷售保持理想，業(yè)績保障度高，基本面穩(wěn)健的一二線龍頭企業(yè)。

　　首創(chuàng)證券：房地產(chǎn)市場的持續(xù)韌性有助于催化悲觀預期的逐步修復

　　春節(jié)期間市場成交較為平淡，2月份以來核心城市受到信貸及調(diào)控政策的高頻次出臺影響，整體熱度較1月份有所降溫，房貸利率近期出現(xiàn)抬升且該趨勢預計將會延續(xù)，結合信貸發(fā)放及審核力度的趨于嚴格，預計核心城市房價上漲的預期將有所收斂。

　　從中長期的視角，房地產(chǎn)市場的持續(xù)韌性有助于催化中長期行業(yè)悲觀預期的逐步修復。從估值層面，當前房地產(chǎn)板塊估值已隱含了行業(yè)空間變小及盈利水平下降的預期，估值水平處于歷史低位。在政策層面，房企三道紅線及金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理限制了行業(yè)融資規(guī)模的提升，但地產(chǎn)企業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效，同時考慮到土地市場競爭格局的優(yōu)化，品牌房企潛在利潤率存在邊際改善的預期。我們相信行業(yè)基本面及估值的持續(xù)背離將得以改善，看好在全年政策和基本面企穩(wěn)的大背景下地產(chǎn)行業(yè)的估值修復行情。

　　華西證券（002926）：房地產(chǎn)板塊估值處低位，業(yè)績確定性強

　　央行金融市場司表示，將會堅持“房住不炒”定位，租購并舉，因城施策，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。一是加強房地產(chǎn)金融調(diào)控；二是實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度；三是完善住房租賃金融政策。地方層面，上海發(fā)布《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，意見強調(diào)嚴格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算，并且調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，以及完善新建商品住房公證搖號選房制度，優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。我們認為上海購房新政的出臺主要是基于穩(wěn)樓市的背景，在上海樓市逐漸火熱時推出降溫。政策主要對二手房交易市場有影響，而對一手房幾乎沒有沖擊。目前，房地產(chǎn)板塊估值處低位，業(yè)績確定性強，股息高。